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太原楼评☞| 业内视角

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导读

新房改双轨制出台，旨在居者有其屋，香港模式向新加坡模式过渡！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

双轨制新时代！

住房制度的改革，是中国房地产发展不断完善的必经之路。

从八十年代到九十年代，中国经历了四次房改，基本确立了近二十年的房地产市场制度，结束福利分房模式，经适房商品房双轨制，公积金，预售，房贷抵押等...

金九银十结束后，新一轮“房改”官宣，8月25日国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文)，近期已传达到地方。

文件明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

这次房地产定调有极大的改变，某种程度上对中国的房地产未来发展具有拐点意义，贯彻实施后，对楼市过去以商品房为主的基调形成极大冲击！

这标志着我国将从香港模式逐渐转向新加坡模式。新加坡市场上有商品房和组屋（保障房）两种房子，其中约有80%是由政府向民众廉价销售的组屋。

新房改中保障房60%，商品房40%，这将彻底改变中国楼市的供给结构，政策的实质是让保障房回归保障属性，商品房回归商品属性。房地产行业是否会进入拐点？

NO. 1｜理解双轨制

住房“双轨制”，其实在中国的房改中是长期存在的一条发展线，这是由中国的国情决定的，城乡差距大，人口基数多，需求层次不统一，无论是过去的经济适用房，廉租房，保障房，都是住房制度的组成部分，但是主力近二十年都是商品房为主。

商品房的出现，对中国的经济拉动作用明显，对地方的财政有很强的助推力，变相的实现了城市的建设发展，大部分城市地铁，大型场馆，高架桥，新医院等都有商品房发展的土地财政推动下其中的贡献。

然而商品房有一个缺陷，就是水涨船高，更多的是满足了城市中产阶级以上的住房需求，而且单纯依靠商品房的开发，已经出现了极强的商品房供需矛盾。

很多家庭依旧常年租房子，即便房子再多，房企停工甚至申请破产，但商品房的房价依旧是对他们来说太高，无法满足中低收入家庭其对居住美好向往。

而如今的双轨制，很大程度上将会彻底改变过去商品房为主的格局，商品房有主转次，更多的份额会有保障房来作为主要的楼市供给，并或将在全国范围铺开。

NO. 2｜新房改的影响

住房新房改下的“双轨制”的推进实施，将对房地产市场产生怎样深远的影响？结合地产圈内对这件事的几个问题的思考阐述一下目前理解的观点！

1、房地产行业面临拐点？双轨制的普惠群体是哪些？

2、加大保障房供给后，是否会加重地方债务的压力？

3、商品房和保障房身份能否互换，还是产品隔离？

4、全国性基调300万以上的哪些城市会优先改革？

5、新房改制度，对固有的商品房体系冲击有多大？

一，房地产的“拐点论”源于万科，万科的契机源于1998年的福利分房结束，而如今的万科似乎也有自己的“拐点”来临。

商品房是遵循市场规则，而新房改更强的是民生属性，房产的金融属性将会进一步削弱，这必然会引起行业的拐点到来，商品房过去的价格体系会受到冲击。

文件中，保障房体系包括，政策性住房，经适房，保障房，廉（公）租房。保障房的政策普惠对象为城市低收入人群，应该更多是城市工薪层租房或唯一住房类家庭。

二、新一轮房改一定会冲击地方债务的压力，尤其是土地财政依赖较强的城市，而面对这些问题，在城市排序上，可能存在一定优化，但地方财政结构也要像房企的三条红线一样，积极向绿线改革靠拢，避免长期在红线档中，否则房企下课就是参考。

三、参考新加坡的模型，商品房和组屋是存在一定的隔离，但在组屋中也存在一些与商品房极为相似的产品，故而，这个身份应该是存在不可互换，且产品隔离性存在。

四、 新一 轮“房改”将在城区超过300万的城市率先推行，此前提出“超大特大城市城中村改造”，故而优先在土地财政依赖度低，产业结构稳定，人口密度高的城市！

七普人口资料，城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

五、房地产业转型发展新模式，对商品房的冲击是存在，但赛道不同，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。保障房可能位置不差，交通也便捷，但是舒适性偏弱，且交易存在一定限制，有点类似给赈灾的稻谷中掺杂砂石，非饥民并不会去争取，而刚性需求可以忍受一定的产品缺陷。

去繁从简，保障房和商品房的根本区别可以理解为，是采用土地逐年租赁收益的模式，还是采用70年一次性出租的财政收入模式，商品房流通性高，存在一定的物权占有属性，但是保障房具有使用权限，但无法实现物权占有和金融抵押属性。

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