5月31日，七都挂牌一宗容积率约1.05的墅类地块，起始总价13.27亿元，起始地上楼面价约16037元/㎡，地下楼面价约1344元/㎡，计划7月12日出让。

时隔半年多，鹿城区又放出了墅类地块，而且这次的地块亮点更多，出让条件中居然要求现房销售？这可是前所未见的大变动，一起来看下具体情况。

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未来科技岛03-B-15地块

该地块位于鹿城区七都街道沙洲路与中心路交汇处西南面（金悦澜湾南面）。起始总价约13.27亿元，其中地上部分起始价为128399万元，楼面地价16037元/㎡；住宅地下其他功能用房（地下室、住宅性质）起始价为4301万元（楼面地价1344元/㎡）。

地块将于7月12日出让。

地块占地76252.6㎡(约114.379亩)，容积率1.0-1.05，地上总建面≤80065㎡，各兼容功能的建筑面积≤24019㎡；另住宅地下其他功能用房的建筑面积≤32000㎡；建筑高度≤18米。

该地块建设要求高，比肩市区一流商品房项目。建筑层高≥3.15米。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于950元/㎡。公共部位室内装修（按建筑面积）工程造价不低于2400元/㎡。

地块竞得者代建的类别多，但均是有偿代建，压力会小一点。

竞得者有偿代建周边公园与绿地（温州市七都岛03-C-24、03-B-28、03-C-19、03-B-16、03-C-18、03-B-17、03-B-18、03-B-23地块）、市政道路老涂三路（通都西路-龙船河，含过龙船河的桥梁）及老涂一路（智源街-智联街）及秧子湫河（沙洲路-通都西路）等河道开挖及驳岸建设。

然后就是地块的一些特殊要求：

（1）该地块除不能建设别墅外，可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式。

（2）当南北两幢住宅建筑设计相连接，且其连接部分的实体建筑面宽不小于4米时，可不计算建筑间距。

因限墅令要求，独栋别墅依旧不被允许，但此次明确可以设置联排、双拼别墅和合院产品，甚至可以做南北相连的墅区、合院产品。

现有市面上大多是东西相接的别墅群，极少有南北相连的别墅，若未来落地有望重现出真正的四合院风采。

（2）住宅地下其他功能用房的土地用途为住宅，须与地上住宅空间户内连通设置，在不动产登记时与地上住宅部分一并办理不动产登记，计入套内面积，并予以注明地上、地下面积。

该项要求意味着地下室可办产权证，并计入套内面积，是近年来温州市区少有地下室可以办产权的项目，以后该项目销售时可以直接宣传墅类产品自带有产权的地下室，不用再强调赠送了。

不过未来销售时地下室大概率会和地上墅类产品一同计入价格，因为不算赠送了。但这也不会降低整体总价，只会适当的降低产品单价，毕竟赠送地下室的墅类产品肯定也都会把赠送面积的价值算在内。

地块现场图

（3）该地块需实行商品房现房销售（指须完成所有建筑主体结构施工）。

这是温州首个在土地出让时要求现房销售的项目，对于开发商的资金实力要求较高。

不过从现房销售的条件来看，更接近准现房销售，以及该项目是限高18米的墅类项目，整体工程周期并不长。

（4）最后需注意的是，该地块缺少了市面上其他地块出让时都有的一句话“竞得人可自主选择是否全装修销售”，结合地块设置的高标准全屋智能设计，预计该项目大概率将会以全装修的面貌交付。

（全屋智能：该地块居住建筑全屋智能工程按照《温州改善型居住建筑全屋智能工程建设要求》建设，全屋网络、中控网关、软件平台、主用分系统是全屋智能的核心必选模块，要求在项目设计时统筹考虑，配套分系统可灵活配置和选择。）

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

地块北面为河流、金悦澜湾；西面为河流、建小七都分校及实验中学七都分校；东面为空地，规划为住宅用地，东北侧为宗教综合体及康养医院，或许会对部分客户的产生心理影响；南面为安置房地块及未出让的住宅地块。

地块近景图

地块较为方正，但也较为孤立，周边的生活配套仅鹿岛万象天地有部分底商，教育配套为西面的两所新建学校，其余配套约等于没有。

若未来东南侧两宗宅地均出让，且均为低密地块，有望形成一片新的别墅住区，到那时配套缺乏只是小问题而已。

目前周边没有在售新房项目，只剩南片的江海云著、春月江澜和江著观邸在售。

南面、瓯江边的华芸地块同为墅类地块，占地约55.7亩，容积率也是1.05，楼面价18977元/㎡，溢价率24.16%，是2022年少有的高热度、有多家房企参与的热门地块。最新消息，该项目将打造中式合院产品。

西面其余两宗低密地块均由地方国企或杭州国企竞得，近期也没有更多进展。

此前江心明月双拼220方别墅售价约4.7万元/㎡，双拼322方别墅售价约5.2-5.4万/㎡，双拼564方别墅售价约5.7-6.2万元/㎡。

总的来看，这宗地块规模大，占地超百亩，周边条件适中，相信这种墅类地块仍会被热抢，也进一步填补了高端墅类产品的空缺，未来七都高端市场可要再次热闹起来了。

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