◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

去年以来，频繁驰骋于房企发债“快车道”的卓越商管，被大量民企同行所“眼红”，更早些的2021年曾因豪掷187亿元京城夺地 四宗 而引发热议。

彼时，卓越商管暴走京城豪拍却剧情一波三折，曾传出24个小时不到就反悔退地，后被辟谣搞起了合作开发。

据报道，按卓越商管在项目上的持股比例，最多承担拿地成本约58亿元，但年初就曝出北京、青岛公司合并裁员等。

前不久，坊间曝出卓越广州番禺晴翠府“割肉”降价出货等，2021年4月卓越商管为抢下该地块不惜耗资30亿元，溢价45%，楼面价2.5万元/㎡。

卓越商管为“川商大佬”李华旗下卓越集团的主要投融资平台，而卓越集团也被业内称之为“深圳CBD之王”，足见其鹏城楼市根基深厚，但面对楼市持续低迷承压，也不得不得想尽办法“活下去”。

过去，外界想看透卓越集团并不易，但如今 卓越商管相对容易一些。 当前大型民营房企普遍深陷困境，透视“未出险”卓越商管，或能给业内参考。

刚刚，卓越商管对外披露了2023年三季报，今年前三季度并表口径下取得营收118.6亿元，较去年同期121.7亿元微跌；营业利润13.7亿元，较去年同期12.24亿元微增0.46亿元。

同期内，卓越商管取得净利14.5亿元，同比增加5.06亿元，主要为当期税费-7322.8万元，去年同期约3.14亿元；归母净利13.26亿元，同比增加4.68亿元。

就期间“三费”而言，今年前三季度卓越商管财务费用变化最明显，相比去年同期11.2亿元，当期已降至6.36亿元，减少了近5亿元。

今年前三季度，卓越商管取得经营净现金流-7.33亿元，去年同期则约为36亿元，主要基于两点：其一，销售现金流入81.6亿元，比去年同期减少33亿元；其二，支付其他与经营相关现金40.2亿元，比去年同期剧增24亿元。

再看融资端，报告期内，卓越商管取得融资净现金流-16.7亿元，较去年工期-54.9亿元大幅度收窄，其中融资 现金 流入89亿元，同比减少14.8亿元，而融资现金流出105.7亿元，同比减少53亿元。

在公开债市场上，卓越商管在众多地产民企中也颇为瞩目。今年2月下旬，2月21日，卓越商管发行4亿元中票， 由中债增进全额担保，期限3年，票面利率4.69%。

今年4月，卓越商管拿到向银行间市场申请50亿元储架式注册发债批文。今年9月下旬，卓越商管发行10亿元中票，期限3年，利率4.6%。

中指院分析说，今年9月房企信用债当月融资179亿元，同比大幅下降53.8%，环比下降61.4%，规模降至近一年来最低水平。其中，只有卓越商管等1家民营房企完成发行10亿元信用债，民营和混合制企业发债额显著回落，绝对规模为2023年以来第二低位。

这说明，持续已久的民营房企融资难，依然坚冰难融，背后是房企整体销售不甚理想，比如百强房企9月单月销售额同比下滑24%。

截至今年9月底，卓越商管总资产1502.8亿元，手上存货306.7亿元，货币资金43.7亿元，较去年底63.8亿元减少20.1亿元；投资性房地产721.1亿元。

再看债务端，同期末卓越商管短期借款为0元，一年内到期有息负债39.3亿元，较去年底84.16亿元减少约44.8亿元。

同期末，卓越商管长期借款达到150.2亿元，比去年底122.4亿元增加了27.8亿元；应付债券余额33.8亿元，比去年底22.08亿元增加11.72亿元。

从数据层面看，卓越商管短期偿债压力相对小些，但一年内200多亿元的“应付款、其他应付款及应付票据”，仍面临较大的现金偿付压力，但至今未出险，应该跟其721亿元投资物业密切相关。

编辑：密探君

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