今日，东莞有宅地开拍，竟然抢起来啦！
基裕泰，拿下一宗樟木头迷你宅地，以总价1.79亿成交，其楼面价为9174元/平！
两家房企battle了19轮，有点意料之外，但也是情理之中！
近日，市场上猛传，东莞也将取消地价上限、取消远郊区容积率1.0限制等。
并且，东莞还将拿出CBD首发核心地块试水，与润府、悦府、万象城均一路之隔的靓地。
不知这次樟木头拍地结束后，东莞会不会放出大招，让我们拭目以待吧。
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01
自身素质不错，处成熟住宅板块
有人可能会不禁疑惑，同为东莞的镇区，樟木头地块能成功出让，2周前的大朗地块竟然流拍？
区位上，理所应当的认为大朗更好，但事实上，地块自身素质影响很大。
首先，樟木头地块（2023WR009号），处樟木头成熟住宅板块，一路之隔有绿茵温莎堡、保利生态城等成熟小区，底商已成型。
同时，旁边还有大型购物中心——绿景佐阾购物中心，以及不远处就是宝山森林公园，生态资源方面也不错。
虽然地块体量袖珍，占地仅约7805平，但地块胜在方正平整，已完成三通，并且容积率不高，为2.5，无配建要求。
顺带一提，近年来东莞各镇街区出让宅地容积率普遍为3或以上，樟木头地块是比较少见的低密度宅地。
另外，樟木头地块，大区位也不差。
地块临近主干道，通过樟木头大道→惠塘高速→珠三角环线高速，能快速通达深圳龙华。
并且，不远处就是广深铁路，直线距离樟木头站约3公里，与东莞R1线支线樟洋站（规划），直线距离也仅约1公里。
而大朗地块，除了大区位不错外，旁边没有什么像样的配套，周边都是民房和小产权房，景观也一般。
从全景航拍可见，有点前不着村，后不着店。
两者对比看下来，购房者到现场看房，感官差距还是挺大的。
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02
成交楼面价与2021年相差近2倍
本次樟木头地块，其起拍楼面价为8251元/平，为近7年来的第二低位。
近年来，樟木头楼面价最低为2018年。
金地拿下的超迷你地块（2018WG015号），占地约2446平，楼面价为8120元/平，与同年拿下的地块（2018WG004号）相邻。
与本次出让地块，成交楼面价相差1054元/平。
但值得一提的是，区域内最高成交楼面价高达16785元/平。
2021年，该地历经69轮竞拍，数十家房企出价，最终由保利拿下，现已打造成保利武汉城建·林语峯境。
与本次出让地块（2023WR009号），仅一路之隔，但楼面价相较差近2倍。
目前，同一板块内，一路之隔的保利武汉城建·林语峯境，在售均价约2.4万/平。
以及地块附近的几个二手盘，绿茵温莎堡/保利生态城/锦多宝吉祥龙等，挂牌价都在2万左右。
由此可见，以该地块的成交楼面价来看，未来入市卖2万+不成问题，利润空间还是有的。
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03
4个新盘，户型覆盖刚需到改善
新房方面，目前樟木头有4个新盘，产品户型覆盖刚需到改善，相对比较全面。
在售的，分别有保利武汉城建·林语峯境、一村山庄、THE EMERALD星岸，以及纯别墅盘祥源君樾台。
并且，新盘价格也挺卷的，在1字头到3字头，有盘折后低至1.63万/平。
区域内热盘，保利武汉城建·林语峯境，主打建面约97-115平的3-4房，均价约2.4万/平。
THE EMERALD星岸，主打建面约97-136平的3-4房，均价约1.7万/平。
一村山庄，主打建面约103-141平的3-5房、以及约210平的瞰山大平层，均价约1.63万/平。
另外，区域内还有纯别墅盘——祥源君樾台，主力建面约130-260平的半山叠墅、以及约330-46平的逸境合院，价格在2万/平起。
祥源君樾台 示范区实景图
至于二手房方面，与地块相邻的锦多宝吉祥龙，2017年建成，算是板块内比较新的二手盘，挂牌价在2.1-2.5万左右。
地块北侧的绿茵温莎堡，楼龄有7-11年，洋房挂牌价在1.5万-2.9万左右，别墅则在3万+起。
保利生态城一期，楼龄有7年，目前洋房挂牌价在1.6-2.9万左右，别墅也要3万+起。
至于位于地块南侧的保利生态城褐石小镇，挂牌均价约1.9万/平，价格算是板块内最低。
值得一提的是，区域内住宅库存情况。
据东莞住建局10月发布，2023年9月底东莞镇街新建商品住宅库存情况。
樟木头，在东南临深板块里库存最少，仅约11.85万平，共944套。
总体来说，樟木头新房库存不多，本次出让地块能新增一些新房供应。
最后的最后。
其实不难发现，东莞楼市经历了这段冷静期，也让土拍市场同步降温。
接下来，东莞大多数非核心区拍地，除非自身素质够硬，不然都只会面临流拍的命运。
这和整个东莞楼市、地块自身素质、地价等有关。地块素质不错，没有什么硬伤情况下，绝对核心，如南城/松山湖，会遭热抢。
地价回归市场化，未来土拍市场分化将加剧，中心的地块越来越贵，偏远的将维持低位。
以上仅个人观点，若想了解更多东莞土拍详情，敬请密切关注房视君~
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