中国小康网独家专稿

　　近年来，中国楼市经历了一系列的变革。从过去的“卖方市场”到现在的“买方市场”，这一历史性的转变不仅改变了房地产市场的格局，也对中国经济产生了深远的影响。在这个过程中，政府、开发商、购房者等多方力量共同推动了楼市的变革。

摄影 宁颖

　　2023年楼市传来“新信号”，7月24日政治局会议分析研究当前经济形势，在谈及房地产市场时，首次定调我国房地产市场供求关系新形势，并提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。政治局会议首次未提“房住不炒”，楼市重启上升新周期。

　　2023年8月，住房城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。政府相继出台政策救市：提高公积金贷款额度，降低首付比例。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，通知明确，存量首套房贷利率可以协商降低。根据估算，全国存量首套房贷利率平均降幅0.8%。不过，即便如此，楼市的表现依旧疲软。

　　大环境是，房地产销售端和资金端的压力仍然艰巨。1—9月，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，跌幅较1—8月扩大0.4个百分点；商品房销售额89070亿元，同比下降4.6%，跌幅较1—8月扩大1.4个百分点。简单测算得出，1—9月，全国商品房均价为10502元/平方米，较1—8月下滑0.6%，全国房价均价已持续4个月下滑。

　　深度调整中的全国楼市，仍在探底。10月18日，国家统计局最新数据显示，1—9月，房地产开发投资同比下降9.1%，且降幅较1—8月扩大0.3个百分点。值得注意的是，今年1—2月房地产开发投资增速同比下降5.7%，较去年末10%的降幅出现改善信号，但此后几个月，这一指标又掉头下滑，且跌幅逐月扩大。这说明，当下房企投资和扩张信心仍然不足。从影响开发投资增速的主要指标看，1—9月，房屋施工面积同比下降7.1%，降幅较1—8月持平；房屋新开工面积同比下降23.4%，已连续25个月下跌。这两个指标说明，房企对市场预期依然悲观。

　　总的来看，最近几年，中国楼市供需关系产生了一个转折点。主要原因是中国城市化率已经达到了65%，城市居民自有住房也将近60%，家庭人口数量在不断下降。按照发达国家的经验，人口出生率下降，城镇化率达到65%以上，房地产基本上是与经济增长水平保持同步发展。因此，中国楼市发生一个转折点也合乎社会经济发展的逻辑。

　　业内专家表示，我们现有的楼市政策不应是刺激楼市增长，而是要转向保持楼市稳定发展，消化存量，全社会应该集中力量保交楼，促使楼市健康平稳发展。各级政府要监督和支持房企完成烂尾工程，这样既能维持经济增长，又能维持社会稳定。未来的房地产业发展应该是缩小规模，根据市场需求提供消费者需要的产品，提高物业管理水平，提升物业管理的附加值，而不是进一步野蛮扩张。

　　中国房地产快速增长的时代已经过去。

（《小康》·中国小康网 独家专稿）

本文刊登于《小康》2023年11月上旬刊