（文/张志峰 编辑/马媛媛）10月26日，继证监会修订相关指引，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施不到一周时间，首批4单消费基础设施REITs材料申报并获得中国证监会及深沪交易所受理，分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT。

有资深投行人士向观察者网指出，首批消费基础设施REITs项目的推出，为消费基础设施领域企业构建“投融建管退”良性循环、促进提质增效和战略转型提供广阔空间，对REITs市场的长期平稳健康发展具有深远的意义。

同时，随着我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，将有效推进REITs产品常态化发行，推动公募REITs市场高质量发展。

有助于盘活优质商业存量资产

相较于已上市REITs资产，消费基础设施REITs主要包括百货商场、购物中心、农贸市场等，与存量的产业园区（研发办公类和厂房类）、仓储物流、保障房等存量产权REITs所覆盖的基础设施类型相比，在底层资产经营模式上就存在较大差异，比如消费基础设施在租金模式上就涉及固定租金、提成租金等多种选择。此外，区位、运营管理能力对于消费基础设施的影响也相对较大。

公开资料显示，首批消费基础设施REITs资产类型包括购物中心、社区商业、超市等，原始权益人分别为华润、金茂、万科印力、物美4家，均为我国头部消费基础设施领域的参与者。

其中，金茂项目底层资产为购物中心长沙金茂览秀城，位于湖南湘江新区的城市中心梅溪湖板块。自2016年开业以来，该项目收益整体稳定，市场竞争能力较强。

物美项目底层资产为北京物美商业集团股份有限公司位于北京市中心城区的4个消费基础设施资产，包括华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜓桥项目，主要经营物美、麦德龙等品牌超市，以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业，是典型的保障基本民生的社区商业项目。

华润项目底层资产为青岛万象城购物中心，是华润置地体系内的标杆项目，项目于2015年开业，位于青岛市核心商圈，规模大、品质高、覆盖全域，商业建筑面积约30万平方米，最新出租率超过98%。

万科印力项目底层资产为杭州西溪印象城购物中心，为杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，最新出租率超过99%，项目定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心。

在业内看来，首批消费基础设施REITs项目的推出，对于当前“扩消费、稳增长”意义重大。

对于此次REITs项目发行，物美集团方面还表示，将进一步盘活公司优质商业存量资产，促进消费领域投资发展，提升消费市场竞争力。

万科印力方面也直言，此次中金印力REIT如能率先成功发行，不仅将助力万科的长期发展，对于房企而言，也将提供新的解题思路。

“对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。”万科董事会主席郁亮在日前的媒体交流会上如是说。

政策端多部门协同发力

回顾消费类REITs的推进历程，今年以来得到了监管部门多举措的大力支持。

首先是国家发改委于3月份发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》。

其中提到，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

其中明确指出，对于资产类型，监管部门优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。同时，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

消息一出，沪深交易所均积极配合行动。

上交所聚焦优质消费基础设施项目和底层资产特色，联合地方政府深入开展走访调研和培育座谈活动，梳理项目进展中的行业共性、难点问题，并加以推动解决。

深交所组织召开多场专题研讨会，共同研讨REITs涉及的税收、治理与信息披露等共性问题；聚焦重点领域，推动健全地方综合推动机制，协调解决项目推进过程中的难点、问题，促进形成重点突出、层次清晰的项目储备梯队。

上交所相关负责人表示，首批消费类REITs项目获正式受理，有利于进一步发挥公募REITs在扩大内需、提振消费方面的积极作用。上交所将积极支持消费基础设施公募REITs项目的审核发行，持续完善公募REITs审核流程及市场生态体系建设。

深交所相关负责人表示，将有序开展首批消费基础设施REITs审核、发行等工作，推动项目平稳落地，进一步完善制度建设，加大市场培育力度，强化投资者教育，持续推进REITs常态化发行与多层次REITs市场建设，更好地发挥REITs盘活存量、扩大有效投资的积极作用，不断提升资本市场服务实体经济能力。