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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

楼市低迷，城市建设、房企布局都有所收缩，逐渐向更安全、更可靠的市中心靠拢。那么，市中心地块在土拍市场上，会抢手吗？

今天，地处市中心的洪殿单元C-18地块出让，吸引了招商、华润&温州城发联合体两家房企参与竞拍。

经过13轮报价，华润&温州城发以27.4亿元竞得该地块，楼面价14943元/㎡，溢价率2.24%。这也是今年市区第三宗涉宅地块的出让。

成交页面截图

洪殿单元C-18地块位于鹿城区黎明西路与车站大道交汇处西北，占地约98亩，总建筑面积约18.3366万㎡，建筑限高80米且住宅需高于24米。

地块区位示意图

该地块的土地用途为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地。其中，兼容建筑面积20000-55009㎡（含旅馆建筑面积≥13000㎡）。

商业（不含旅馆）、商务金融建筑面积可分割转让，其中第3层及第3层以上建筑面积最小分割单元不得小于300㎡。旅馆建筑面积不可分割转让、可整体转让。

值得一提的是，在该地块的旅馆建筑面积内，需设置13000㎡的服务型公寓，专项作为保障性租赁房使用。

地块实景。来源：省自然资源网上交易系统

作为老城区，洪殿单元近年土地出让较少，上一宗成交的住宅地块在4年前，洪殿片区D-06地块以约23384元/㎡成交，是当年温州最高地价。

如今，该地块打造的滨江壹号已于今年年初交付，凭借地段、品质等多重优势，近期少量二手房成交价高达约45000元/㎡。

在滨江壹号斜对面，鹿城广场妥妥地霸占温州豪宅顶部10多年，普遍50000元/㎡以上，甚至有些江景房破60000元/㎡。

从滨江壹号看鹿城广场

虽然今天出让的地块与滨江壹号、鹿城广场仅有直线约400-500米的距离，但是在温州人心目中，黎明路的光环远远不如江滨路，恐怕难有如此之高的溢价。

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洪殿单元C-18地块所在的黎明路，是温州一条比较有故事的路。

老“南站”

早在上世纪80年代，黎明路作为77省道，从温州老城区的“南站”出发，一路向东。

当时，杨府山周边还属于“黎明乡”，从而这一段被命名为黎明路。如今的府东路部分路段，原先也是黎明东路（77省道）的组成部分。

在没有江滨路、学院路的时候，黎明路成了当时温州老城区唯一的东向干道。黎明西路延续了人民路的繁华，沿线集中落户了多家地方国企、知名民企，不少市民来这上班。要说黎明西路及老南站一圈，是上世纪末温州的CBD，也不为过。

黎明西路

今天出让的洪殿单元C-18地块上，当年就有公交一汽、远东大酒店，以及一些老厂房。

如今，这些建筑逐渐老去，黎明西路沿线总透露出一股“曾经辉煌、沧海桑田”的复古味。

复古味的黎明西路

沿着黎明路继续向东，洪殿新村是当时温州较早一期现代化住宅区，后来黎明路以南还建设了上陡门住宅区，规模更大，让黎明东路附近成为当时温州住宅较为集中的区域。

洪殿

不过，作为曾经的省道、黎明乡，黎明东路沿线留有大量城中村，一度成为温州城市形象最差的区域，直到2016年温州启动“大拆大整”后，才得以拆除，改善环境。

曾经的黎明东路（摄于2012年）

受上述因素影响，黎明路沿线的城市界面，明显落后于后来建设的江滨路、学院路、锦绣路等。这里成熟、繁华，却与“高端”一词无法搭边。

因此，今天成交的洪殿单元C-18地块，依托地段属性，必然向着高端住宅方向发展。但是，高端客群或许会对周边的城市界面，存在抗性。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

其实，黎明路、洪殿一带，被多个豪宅带包围。

洪殿外围豪宅带示意图

向东，沿着黎明东路、香源路，过了杨府山就是滨江CBD。这里，是当前温州炙手可热的豪宅板块。

同时，正泰、华峰、温州民商银行、青山控股（签约）、鹿城农商银行、工商银行、香格里拉酒店，都沿香源路布局，与人民路、黎明路一脉相承。

CBD旁、瓯江沿线部分豪宅

向西，沿着人民路，大南门虽已是传统市中心、没落豪宅区，但历史文化街区依旧代表真正的老温州。在经历修缮后，如今的温州古城 ，已焕发生机、重现活力。

向南，沿着学院路原是多所高校，后随着多所高校在茶山等地新建校区，便缩小了学院路老校区的规模，或更改用途，部分操场、宿舍等用地便投入房地产开发。中央公馆、华府天地、嘉一国际、置信原墅、学院路七号等，都是如此，再加上金色尚品、国悦府等，形成学院路豪宅带。

向北，沿着江滨路、瓯江路，曼哈屯、时代滨江、鹿城广场、滨江壹号、翡翠滨江等，形成瓯江南岸的豪宅带，也是温州房价的天花板。

周边陆续兴起，反衬之下的黎明路、洪殿沉寂了20多年，成了温州城市建设洼地。

学院路北望洪殿、江滨路

不过近年，随着城市更新推进，黎明路、洪殿一带，也有望迎来转机。

自2020年以来，黎明路以北的江滨单元、洪殿单元，相继修改了控规，将以居住用地为主。

看来，倘若今后黎明路、洪殿一带能继续推进城市更新，或将成为温州新的豪宅区，并串联起滨江CBD、历史文化街区、学院路豪宅带、瓯江南岸豪宅带，提升温州城市形象、挖掘地段潜力。

瓯江边的新建豪宅

随着楼市不再火热、城市扩张速度放缓，开发商逐渐回归核心地段，像洪殿这样的地段仍会受欢迎。

因此，黎明路沿线、洪殿一带的城市更新，还应加速推进。

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