@房财经 窦文辉

在房地产市场持续下行的当下，增加土储，似乎成了国央企的单边市场。

但10月18日发生在北京的一场土拍，让整个房地产行业“炸圈”。没有之前的“马甲”出现，也不存在民营开发商抢食，一众国央企开发商之间的角逐，却被它们的上游合作伙伴，素有“防水茅”之称的东方雨虹截胡了。

这一天，东方雨虹子公司虹曦置业和华润置地、中海发展、北京城建、首开股份、中国铁建等7家国企一道，参与了北京市丰台区南苑棚改一期A地块东区的竞拍。

在竞价封顶后，进入摇号环节。东方雨虹成了最终的幸运儿，它成了该地块的主人。代价是40.14亿元，溢价15%，楼面价4.89万元／平米，销售指导单价7.8万元／平米。

连续6次折戟后，东方雨虹和掌门人李卫国终于如愿了。

一天后，东方雨虹官方宣布，目前已和北京市规划和自然资源委员会，签署了土地使用权出让合同，并办理后续权证相关事宜。

在纯住宅领域，此次摘地是“防水一哥”第一次成为开发商。在此之前，东方雨虹已经于6、7两个月，在北京市场参与了6次拍卖，但始终无果而终。

19日的公告中，东方雨虹表示，拟通过此次拿地，与客户建立长期稳定深度的业务合作关系。

这是一句让外界摸不到头的表述。作为建筑防水领域的绝对老大，几乎所有的开发商都会用到它的产品，过去多年理应和大部分开发商都有着深度长期的合作，为何还要通过拿地，再建立长期稳定的业务合作？

难道东方雨虹也做了别人的马甲？但在其官方的表述中，此次竞拍的资金来源均为自有资金，不会影响现有业务的正常开展。

而在过去的6次竞拍中，东方雨虹也没有借用别人资金，是自己缴足了土地保证金42.6亿元。

如此看来，充当别人的马甲，显然拉低了“防水茅”的段位。唯一的解释，在拿地后，李卫国和东方雨虹，将大概率选择引入别的开发商共同开发。

早在6月份其频繁参加土拍时，便有媒体不断询问是否将进军房地产市场，但东方雨虹多次强调，没有参与房地产开发的想法。口述和实际行动不一致，也是外界对其跨界开发商诚意的疑问。

而事实上，此次北京竞拍之前，东方雨虹已有过一次独自拿地的经历。两年前的4月，它曾以1.12亿元的代价，摘下广州花都区一宗商住地块。该项目已于今年6月开工，将建成写字楼为主的城市综合体。

但独自开发住宅项目，东方雨虹可谓零经验。南苑板块当下已然是红海一片，仅新盘方面，建发股份的建发璟院已经开盘销售，而京投发展的森与天成也即将开盘。与这两个项目比，东方雨虹明显时间上滞后了，且在距离地铁新宫站上，东方雨虹所得地块明显远了许多。

这种情况下，东方雨虹独自开发的风险难度，不可谓不大。此外，房地产行业的不稳，让东方雨虹的业绩也并非高枕无忧。

2022年，其营业收入312.14亿元，同比下降2.26%；归母净利润21.2亿元，同比下降49.59%。今年上半年，营收和利润同比都有了增长，但现金流却开始持续下滑。截至6月末，现金及等价物47.98亿元，较年初少了50.74%。

此外，应收帐款136.76亿元，较年初增加25.71%；其他应收款34.29亿元，较年初增加59.93%。这也让外界一直担心，能否顺利收回开发商的欠款。

就在东方雨虹现金不断缩水的同时，李卫国个人也在寻求债务展期。

10月19日，东方雨虹公告称，李卫国于10月17日，向华泰证券质押了所持东方雨虹1203万股后，于次日对去年的一笔1011万股质押，进行了解押。同时，他将4259万质押股，分别与广发证券和中信证券，进行了为期一年的展期质押。

截至目前，李卫国已将所持东方雨虹2.48亿股进行了质押，占其持股比例的43.34%。

种种的一切都在表明，李卫国内心或许是有一颗甲方梦想的，但在开发商这个领域，他和东方雨虹显然只是个小学生，需要一个成熟的带路人。

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