存量房贷利率下降终于落地。

9月25日，多家银行正式开始调整存量房贷利率，许多购房者的房贷利率或自动调降，或可以去银行办理申请调降手续等。

不过，与此同时，各银行、各区域的房贷利率降幅不尽相同，有的降得多，有的降得少，有的甚至几乎没有变化，关于存量房贷的博弈或仍将继续。

房贷利率的变化也关系到购房需求的释放，下一步，房贷利率是否还有下降的空间？楼市政策调整，还可以如何发力？

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利好落地

“降了！”在浙江工作的苏先生告诉中国新闻周刊，两年前他通过银行贷款购买首套住房，贷款额将近200万元，房贷利率为5.4%，月供1万多元，9月25日，随着本次存量房贷利率的调整，他的房贷利率调整为按LPR执行，即五年期以上LPR为4.2%，月供只有9000多元，少了上千元。

苏先生享受到了一波降低存量房贷利率政策的红利。

早在今年7月，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化法治化的原则，与借款人自主协商，变更合同约定，或者是用新发放贷款置换原来存量的贷款。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，自2023年9月25日起，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。

“存量首套房贷利率下调是切实利好”，中指研究院市场研究总监陈文静告诉中国新闻周刊，尤其是随着认房不认贷政策的落地，贷款时非首套房但当前已符合所在城市首套政策的房贷利率将大为降低，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者房贷利率很多在5%以上甚至超过6%。若按照当前的LPR计算，这部分购房者的利率将下降数十个乃至上百个基点。

她进一步表示，简单测算，假设购房者存量房贷剩余200万，还有25年还款期，若本次房贷利率下调80个基点，则购房成本将减少27万元，每月还款金额可减少913元。

中国新闻周刊注意到，从9月25日起，工行、农行等大型商业银行都在官网首页位置，推出了降低存量房贷利率的操作指引。

与此同时，很多房贷客户都接到贷款银行的办理通知，也有的购房者贷款信息界面自动进行了利率调整。

吴女士在2020年通过一家商业银行办理了购房贷款，贷款金额为近150万元，年利率为4.9%左右，9月25日，她接到银行通知，获知其房贷利率进行调整，由4.9%降至4.85%。

整体看，下调存量房贷利率的政策已开始执行，利好逐步落地。

中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平表示，降低存量房贷利率可以减轻购房者的利息负担，对于刺激消费、推动房地产市场复苏会有积极作用。

陈文静表示，存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿，同时也有利于促进部分改善性购房者入市。对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。

博弈仍在继续

目前来看，各家银行关于利率调整的空间、办理方式不尽相同，地区之间关于利率调整的政策也有所不同。

在9月25日前后，也有部分房贷客户并没有收到贷款行的相关通知。

张先生告诉中国新闻周刊，他两年前通过光大银行北京一家支行办理了购房贷款，听闻存量房贷利率下降的消息后，张先生就在网上银行首页及贷款信息界面反复查看，不过却没有看到相关通知。

9月26日，张先生致电上述光大银行支行个贷业务负责人，该个贷业务负责人表示，张先生携带身份证等相关证件到支行办理申请即可。经初步沟通，双方商定10月上旬去支行现场办理，张先生心中的石头总算落地。

此前，中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，对于符合条件的存量住房贷款，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定。

目前来看，这一博弈仍在持续之中。

以一线城市中的北京区域为例，根据工行北京市分行、中行北京市分行、建行北京市分行等信息，如果用户的房贷是在2019年10月8日（不含）前发放的，最低可调整至相应期限LPR不加点，已经低于LPR的不作调整；在2019年10月8日（含）后发放的，最低可调整至相应期限LPR+55个基点。

由于5年期以上LPR为4.2%，即北京存量首套房贷利率下限为4.2%。但是，这一4.2%的水平仅仅只有部分客户能够享受到，对于2019年10月8日（含）后发放的贷款，其利率为LPR+55个基点，即为4.75%。

换言之，对于这部分群体而言，即是按照当前北京的首套房贷利率4.75%来调整的。

不过，当前我国大部分城市的首套房贷利率已经调整为相应期限LPR水平，即为4.2%，部分城市房贷利率进行下调后再进行优惠，比如郑州、福州等地，其首套房贷利率最低只有3.7%。

对此，张先生表示，在沟通后，他获知房贷利率将由5.25%下调至4.75%，幅度并不大。

吴女士则表示，她的房贷利率由4.9%降至4.85%，只下调了0.05%，几乎可以忽略不计，她可能还是会选择提前还款。

目前看，一线城市中北京上海首套房贷利率相对较高，基本维持在4.75%左右的水平。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双告诉中国新闻周刊，当前存量房贷款利率普遍偏高，同时，由于金融市场波动导致部分投资者缺乏合意的资产标的，因此，很多存量房贷借款人选择了提前还贷。

多种因素存调整空间

事实上，房贷利率的调整不只是关系到购房者还贷的负担，还关系到楼市走势。

9月25日，中国人民银行货币政策委员会2023年第三季度例会在北京召开，会议指出，落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比和二套房贷利率下限，推动降低存量首套房贷利率落地见效。

对此，仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟告诉中国新闻周刊，差别化房贷利率动态调整机制和存量房贷利率调整机制，已经为调整存量房贷利率留出较为灵活的操作空间。下一步，需要在进一步优化住房贷款利率政策、压降新发放房贷利率加点空间、继续促进存量房贷利率下行等方面下功夫。

当然，房贷利率的调整也要有的放矢。

据了解，目前，已有超过100个城市下调或取消了首套房贷利率下限，5年期以上LPR已下行至2019年房贷利率换锚以来最低水平，并接近2015年历史最低下限水平，但存量房贷与新发放房贷之间的利率差仍可高达2.4个百分点。

对此，庞溟表示，LPR进一步下调的空间已不大，下一步在结构性调整房贷利息时，需要认真分析下调房贷利率对银行经营状况的深度影响，以及对房地产市场复苏的政策成效，“这两方面因素至关重要”。

他进一步表示，一方面，二季度末，商业银行净息差为1.74%，与上季度持平，处于历史低位。只要做到有序调整存款利率、有效控制负债成本、把息差保持在合理水平，商业银行就可以在主动灵活下调房贷利率、让利实体经济和稳定资产负债表、做好做细做实风险管理之间取得平衡。

另一方面，也必须看到，单纯使用下调房贷利率等货币政策方式，并不能完全地、有效地解决房地产市场周期性、结构性、趋势性问题的叠加。各地应按照自身实际情况，有步骤、有差别地调整当地房地产政策，优化限购、限售、限贷、限价、交易税费、住宅类别认定等措施，用足用好政策工具箱，落实好房地产市场长效机制，以实现房地产市场的企稳复苏。

据58安居客研究院统计，从政策发布后的市场表现来看，基本上都出现了“先扬后抑”的走势，主要原因还是释放的购房需求相对有限。

58安居客研究院指出，首先，认房不认贷政策利好的是手头无房的人群，但是当前一二线城市购房需求主要以置换型需求为主，在手头二手房无法快速出售的情况之下，该政策对这部分人群是无效的。其次，限购政策的放松下，城市对于非户籍人群依旧有限购套数的限制，而首次置业人群普遍对未来预期相对悲观，从而影响到其入市的步伐，因此在刺激购房端需求的同时还需要降低其后续持有房产的成本，增加其对未来楼市稳定上涨的预期，才能激发需求的入市。

作者：刘德炳