南沙的限购政策在五一前松绑。
一个月过去,南沙楼市得救了吗?
看成绩单:
一手方面,南沙5月成交685套,环比下跌18%。
二手方面,南沙5月成交326套,环比下降8%。
嗯......感觉政策放松对楼市没啥效果。
除了这些数据外,我还跑了一趟南沙实地感知楼市热度。
发现了一些跟我只看数据有点不一样的东西。
01
我去看的是南沙最热门的板块——横沥岛。
一方面,岛上如今有了十几个项目,是南沙货量最大的区域。
另一方面,这里又是南沙概念最强的板块之一,想买南沙就绕不开。
当然,最主要是这里有18号线地铁,从珠江新城冼村站过来,快线半小时内就到了。
| 又快又舒服又没啥人的18号线
看了几个岛上的项目后,我觉得南沙的冷,也要分化来看。
刚需项目,如倚靠18号线横沥地铁口为主要卖点的项目,基本都有降价。
如湾区金融城、建发明珠湾玺等。
其中湾区金融城目前在售价格3.2-3.6万/平,对比两年前均价3.6万/平,价格有所下跌。
项目最大的优势是距离18号线横沥站仅80米。不过这个最近的地铁口还没开通,我从A口过去,大概300米。
|湾区金融城沙盘图
建发明珠湾玺在售约99-142㎡三四房,价格也在3.2-3.6万/平。
这个项目距离地铁也很近,大概在300-500米左右,且被三河涌包围,景观还可以,算是主打地铁的刚需、刚改项目。
|建发明珠湾玺样板间
这个昔日横沥地王,价格曾经一度杀到3.8万/平,现在也不得不低头卷价格。
|图源:房天下
毕竟横沥岛项目多,竞争大,而想跑得快,降价最有效。
因为对于刚需而言,价格的变动刺激性最大。
而偏改善的项目,一般在岛中坐拥江景资源的,底气比较足,不仅没有降价,反而相比之前有所上涨。
如星河江堤春晓、深业颐泽府等,这两个项目都属于一线望江。
其中星河江堤春晓楼下就有学校,还有离地铁更近的优势,均好性更强。
| 星河江堤春晓
项目将售99-133平的三至四房,价差拉的很大,4楼以下有遮挡,看不到江景的,预计3.1-3.2万都有得卖。
4楼以上,越高越贵,一线望江单位预计售价去到3.5-4万/平。
| 江堤春晓5楼样板间所望江景
另一个项目深业颐泽府,也是一线望江项目。
其在售101-190㎡四房产品,其望江户型售价3.7-4万/平,不望江户型售价3.5-3.7万/平。
该项目主打低密,虽有20栋的体量,但只有1600+户。
梯户比有优势,相比其他项目2t4、2t6,其梯户比为2t2、3t3和3t4。
|深业颐泽府沙盘图
要知道,夹在这俩项目中间的,还有一个美的江上沄启,目前已售罄。
该项目之前卖一口价36051元/平,无论楼层,无论朝向,先买先选,引起疯抢。
卖的是毛坯,加装修要2000元/平,相当于最高要3.8万/平左右。
| 美的江上沄启
而如今项目左右两边的星河、深业项目,最高都卖到4万,也算涨价了。
而且根据星河江堤春晓的销售所言,目前其推出1栋的诚意登记,100余套的货量已有90左右的登记量了(不知是不是吹牛)。
所以横沥市场给我的感觉就是,刚需卷价格走量,改善涨价有人买,价格分化明显。
当然,对于未来横沥会不会继续降价的问题,基本每一个项目的销售都告诉我,这边不会再降了,价格以稳为主。
其中一个刚需项目销售告诉我,因为他们的价格基本都是在备案价的10%上下浮动,如今已经是下调后的结果,没有继续下调的空间了。
改善项目则多为自信,觉得自己产品值得,不会降价。
对了,提一嘴暴雷的旭辉曜玥湾,我也去看了,工地有在施工的样子,业主们不要太焦虑。
| 旭辉曜玥湾工地
|旭辉曜玥湾工地有工人施工
02
价格有分化是事实,但市场整体热度不高也是事实。
我去了几个项目现场都没几台客,有项目销售甚至在睡觉。
想当初,2020年那波南沙人才限购放松,其楼市直接起飞。
而这一次的松绑,不说起飞吧,感觉甚至连帮南沙吊着口气都难?
为什么?
其一,放松限购,但限贷仍严。
对于新政对楼市的刺激方面,有项目表示,五一前的松绑政策是真的,有客户已经网签。
不过政策放松的只是限购名额,如外地有房,且贷款没结清,但符合条件也可在南沙买房,首付要去到7成。
外地有房且结清,首付也要4成。
还有广州2套房,也可继续在南沙买1套,但要全款。
这对不少人来说,资金压力还是挺大的。
在如今这个经济背景下,购房者更加保守,也更趋向于把钱攥在手中。
其二,这次,连投资客都不来了。
大家都知道,2019年底南沙出台了人才新政,大大放宽了购房门槛。
紧接着2020年,深圳、东莞都接连加强了楼市调控。
一紧一松之下,大量的购房需求开始外溢至毗邻两市的南沙。
2020年,南沙的新房成交达18513套,同比大涨36%,列全市第二。
房价更是一年涨了26.8%,位列全市第一。
今年情况就不一样了,虽然南沙楼市限购放松。
但深圳楼市也早已不是如日中天的时候了。
最新数据,深圳5月份成交了2787套新房,环比减少20.5%。
二手房方面成交了2788套,环比减少12.7%。
深圳连自身楼市都遇冷了,何来需求外溢给南沙呢?
其三,也是最关键的问题,南沙的产业,起来太慢了。
就以横沥岛这个南沙的天之骄子为例。
横沥岛规划为国际金融岛,其建设的国际IFF金融论坛,今年快建完了。
但论坛所处的岛尖,目前成功出让的没几宗,而岛上的住宅项目,已经有十几个了。
产业没起来,就没人气,没人气楼市就没支撑,这是最简单的道理。
| 建设中的横沥
如果不打概念、产业,而是凭借18号线的强交通,横沥能否吃主城区的外溢呢?毕竟快线半小时到冼村。
但其实也难,一方面南沙与市区的心理距离非常远,尽管地铁很快,但开车就很远。
另一方面,这边的配套并不算成熟,目前岛上建设速度较快的是中山一院(南沙),已经启用。
| 已经建成的中山一院
学校配套大部分在建,引入什么学校都要打个问号。
商业更不必说了,横沥岛西的商业综合体,据悉今年地块会出让,有没有房企接还不好说。
目前在岛上真的找个吃饭的地方都困难,更别说其他什么逛街、购物了。
没有配套,空有交通,居住体验大打折扣,刚需也不好糊弄。
| 横沥岛现在就是一个大工地,到处在建设
不止横沥楼市难,整个南沙都难。
你看,南沙的常住人口,占全市的4.8%;
而南沙的商品住宅,占全市的15.1%,这么失衡的供需关系,南沙楼市不说跑赢吧,能跑平大市就不错了。
| 南沙供需失衡,库存高企
所以这次南沙人才政策松绑这阵风,真的来救南沙了吗?
恰恰相反。
风来了,大家想的都是趁风抓紧跑,而不是再进去,里面的人想出去,外面的人却不想进来了。
所以政策松绑后,南沙二手挂牌继续激增,成交也仍在下跌......
| 南沙新增挂牌量与成交量对比,图源贝壳
南沙市场高峰时期,就是一个投资性很强的市场。
之前南沙湾地王,也就是佳兆业还在操盘的时候,其户型设计,就是以满足投资客为准,大部分为主流的三房,低总价。
但疫情三年,南沙与澳门、香港的关联被生生砍断。
加上深圳楼市调控,价格回调,整个南沙市场也封印了人才政策,大家进不来,也出不去,只能高高站岗。
在大湾区概念的加持下,很多资源都是投到了基建上,比如18号线,比如城轨,这些都要时间才能落地。
南沙不是不行,而是除了搞基建外,还要加快引入产业和人才的步伐。
说真的,南沙想自救,应该彻底放开人才,而不是挤牙膏式地救市。