2个月前，代建行业龙头绿城管理进行了大规模的人事变更。

绿城中国董事会主席张亚东除了继续担任非执行董事，还被委任为公司联席主席，原董事会主席郭佳峰调任联席主席。

绿城管理原总裁李军被委任为董事会副主席，不再担任公司行政总裁。接替李军成为行政总裁的是王俊峰，其在今年1月被委任为绿城管理执行董事兼执行总裁。

高层的巨震并未撼动绿城在代建领域的霸主地位，根据中指研究院数据显示，2023年1到9月，代建企业新签约排行中，绿城管理以2671万平方米位居第一。

有意思的是，绿城中国创始人宋卫平离开后转身投向的蓝城平台正在努力追赶，同时一批有着绿城基因的代建公司也打下深厚的根基，比如绿城前总裁创立的蓝绿双城以及宋卫平此前创立的绿城发展，均在上述排行榜的前十之列。

图/中指研究院

代建行业被“绿城系”包围，但也引起了很多人关于“真假”绿城的猜测。在这个被开发商视为越冬保障的赛道，越来越多的企业想通过各种方式在这里分一杯羹。

蓝城突进

在中指提供的数据中，宋卫平控制的蓝城集团以1495万平方米的签约面积排名第二。

蓝城集团成立于2010年9月25日，是宋卫平带领一批绿城核心团队组建而成，前身为绿城建设，主要业务为设计合作开发，代建等。

2014年底，央企中交集团宣布斥资60亿港元获得绿城大股东地位和多数董事会席位，绿城正式委身中交。绿城中国的创始人宋卫平工作重心开始转向再创业的蓝城。

“蓝城是老宋从绿城出来后专注做小镇的平台，采用生活合伙人模式，通过品牌授权，成立二级公司来拓展项目。好的项目老宋会站台背书，现在项目大概有500多个。”一位蓝城内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。

在蓝城集团的官网上，宋卫平写道：“蓝城脱胎于绿城，而蓝一定会比绿好。蓝是我最喜欢的颜色，大海的蓝好过树上的绿。”

而宋卫平目前主要的精力也是在蓝城。

一位北方代建行业内人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“蓝城的成本比较灵活，只要能挣钱，一些不是很差的项目他们都会想办法接。我们参加过一次投标报价，绿城的报价是7.25亿，蓝城能做到6.7亿，因为绿城体系内的建设标准比较高，底线卡得比较死，蓝城就是纯合作，只要能够满足业主方的要求就行。”

绿城魅影

除了蓝城这个平台，绿城发展和蓝绿双城的业务中也或多或少有宋卫平的身影。

在上述榜单中，绿城发展以846万平方米位列第三，蓝绿双城以554万平方米排名第七。

根据官网信息，绿城置业发展集团有限公司（简称“绿城发展”）充分融合了绿城29年开发营造与13年轻资产管理经验，创始人为宋卫平，董事长为应红群。绿城发展的大股东为绿发控股，实际控制人为应章华，而绿城建设管理（简称“绿城管理”）也持有5%的股权。

从股权关系上看不出宋卫平与绿城发展的关系，不过，宋卫平目前仍是这家公司的董事，而其法定代表人的身份也是在去年5月变更为应红群的。

应红群曾持有绿发控股集团92%的股份，一直到今年7月份，才将其中的90.8%的股份转让给应章华，但他依然担任着公司法定代表人，仍持有1.2%的股权。

“绿城发展是使用绿城品牌的一个代建集团，现在有100多个项目。跟绿城中国区别是其主要在三四五线市场发展，在小城市小区域做小股操盘，产品比较低档，轻资产为主，很少拿地。”上述蓝城内部人士表示。

绿城发展集团代建生态圈

也就是说因为有绿城管理5%的股权，绿城发展拿的代建项目很多都可以打着绿城的品牌，这也让很多项目出现了所谓的“贴牌风波”，不是绿城的项目，因为是绿城发展的代建，可以使用绿城的品牌而使购房人产生误解。

“这家公司在绿城体系内有个专门的品牌授权，2015年收到绿城中国体系内，就没有给过专门的品牌授权，当时也拉着老宋做董事长，是绿城体系内唯一一家宋卫平做董事长的公司，不过现在他已经不做（董事长）了。”一位绿城内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

他透露，现在这家公司已经不在绿城体系内了，但是也不在宋卫平的蓝城体系内。

其实这样的情况并不少见，而且也是很早之前就出现了。

一位前蓝城员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“以前绿城的南京公司和东方资产在南京也做了一家公司，人员都是原来绿城南京公司的人，现在属于蓝城的体系。当时也是借绿城的品牌效应去做代建，但是那时候代建的项目在绿城系统里都查不到，绿城是不认的。”

因为是绿城的班底，但新平台市场影响力不大，所以这些公司很多都是通过绿城的品牌来谈项目。这家公司在南京代建的项目也都打着绿城的品牌，比如绿城深蓝，绿城玉园等。

蓝绿双城则是2015年宋卫平和绿城前总裁曹舟南发起创立的。

“这是曹舟南的创业项目，属于小股操盘，很少拿地，大部分是入股或代建，大概有十几个项目。”上述蓝城内部人士称。

绿城前总裁曹舟南

在蓝绿双城举行战略合作签约仪式的时候，宋卫平和绿城董事长张亚东都出席了。

曹舟南表示，蓝绿双城、绿城和蓝城是三个不同的独立法人。蓝绿双城和蓝城的关系上，“蓝绿双城”由宋卫平亲自取名，宋卫平会深度参与蓝绿双城业务，比如房屋验收等，蓝绿双城未来也会跟蓝城合作。

而在绿城和蓝绿双城的关系上，曹舟南表示，绿城在蓝绿双城没有股份，自己在绿城也没有股份，两者业务未来可能存在竞争，但不排除在具体项目上会有合作。

扎堆代建之后

这份榜单的前十名基本由民营企业包揽。而2022年底正式成立新城建管，是新城控股旗下的代建公司，也在9个月时间里实现了296万平方米的签约，位列第十二位。

在地产调整的周期，越来越多的企业开始扎堆代建行业，包括万科、龙湖、建业、金地等企业，均布局了代建业务。

但随着地产企业违约情况不断加剧，代建行业也面临着不小的挑战。

上述代建行业人士表示：“房地产市场的出清，让我们的业务比前两年出现较大滑坡。以前一年签约1000万方左右，现在只能签几百万方。”

由于市场的挑战，原先合伙拿地，或者没经验的小开发商拿地，再寻求品牌代建公司的业务在减少。“以前品牌代建方出人，出资源，甚至提供配套融资；现在市场行情不好，很多地的价格高，位置偏，算不过来账，拿地的企业也少了，再加上小开发商融资有限，代建需求也少了。”

近两年，国央企和地方城投承担起各地托底拿地的角色，但其中很多企业也没有相关的开发经验。也因此，代建公司承接了不少城投的项目，但这样的趋势也在发生变化。

“现在城投托底拿地之后没钱开发，但他们的诉求变成了卖地，虽然卖地利润能算得过来，但是现金流周期太长了。地没人买的话，处于后端的代建业务也受到影响。另外，一些城投公司也开始转型，有的开始做自己的品牌。像去年我们跟一些城投公司合作之后，他们也积累了一定的经验，开始组建自己的开发团队。”

因此，代建公司也开始做起了轻资产生意。多位代建行业人士都表达了未来对轻资产空间市场前景的看好。

“搞轻资产代建好处一是资金要求不高，可以降低资金压力，第二就是风险比较低，就看钱回收的周期长短。”上述代建人士表示，但他也承认带资的小股操盘更好谈。

新城控股董事长王晓松就表示：“单纯轻资产项目盈利水平并没有那么高，而且你要赚大钱，又得回到规模的老路上。现在地产行业离职的人多，所以经常会挖几个人去干轻资产代建，未来的竞争变成了价格的竞争，就不赚钱了，又到了个红海。现在我们也做，目的就是把团队保住。”

但目前的市场情况可能也很难实现带资进场了。

一位排名前五的代建企业员工告诉《凤凰WEEKLY地产》：“我们目前的业务来源第一是老合作方，后续他们拿地还是会合作；第二是城投，特别是一些新成立的没经验的企业；第三是不良资产盘活，但这些机构需要我们出资有个托底，2016年之前，我们出5%，甚至出3%，这样的项目也能做，但现在我们出不了了。

“从现在的市场格局看，绿城仍旧处于领先的地位，“前几年，我们跟绿城都是老大，他们是金额，我们是面积，但今年我们跟绿城差距拉开了。绿城的资金方比较多，而且是全国开发的企业，品牌影响力更大，还有就是政府资源多。

“但这个行业的格局还未真正形成，毕竟还有很多国资企业并未真正涉足代建行业，竞争还在徐徐展开。”上述代建企业员工说。