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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

低迷已久的楼市，正式进入提振、转型周期。

不久前，国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，要求在超大城市、特大城市推进城中村改造。

其中，超大城市指城区常住人口超过1000万人的城市，特大城市指人口在500万-1000万的城市。

紧接着，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，被称之为新一轮“房改”。

该意见提出：加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋；推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。

这一轮“房改”，要求城区人口300万以上的I类大城市率先探索实践。

温州城区

至于温州，根据《2022城市建设统计年鉴》，温州城区总人口为262.36万人，较此前公布的数据明显增长，但仍属于II类大城市。

那么，这两项楼市提振政策，虽然温州不是不能做，但眼下难以享受到更多政策、资金支持。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

城区，指在市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域，不包括镇区和乡村。

近年，城区人口数量成为一个重要指标。城区人口越多，越能享受城市建设红利。

比如，2021年住建部下发《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，要求城区人口300万以上城市不得新建500米以上建筑；城区人口300万以下城市不得修建250米以上建筑。

城区人口还和户籍管理挂钩。根据《“十四五”新型城镇化实施方案》，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制；全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。

还有地铁审批。地铁申报条件之一虽是市区常住人口300万人，但如今审批趋严，更看重沿线客流量，今后不排除考察城区常住人口的可能性。

城市轨道交通

可见，城区人口300万人以上的Ⅰ型大城市、500万以上的特大城市，已成为城市建设、发展的重要门槛。今后，当城市建设的“条条框框”越来越多，其他方面的建设门槛也很可能以城区人口300万人、500万人为标准进行分类。

如今的楼市调控政策，国家也根据城市规模实施因城施策、分类调控。

可见，温州城区人口若不突破300万人，在今后的发展中非常吃亏。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

温州是一座人口大市。根据去年年末以5‰人口变动抽样调查，温州常住人口高达约967.9万人。

不过，温州市区常住人口约306.87万人，不足全市常住人口三分之一。减去城区总人口为262.36万人，温州市区还有约44.51万非城区人口。

较往年，温州城区人口数量已大增，但从地形特征等因素看，温州市区不太可能实现100%城市化，再加上温州市区范围狭小、发展空间有限，眼下温州城区人口突破300万人难度极大。

其实，温州在统计城区人口时非常吃亏，数据明显弱于温州的实际发展水平。与更多城市过度撤县（市）设区的“虚胖”相比，温州却是“虚瘦”。

左侧温州城区、右侧非温州城区

比如，瓯江北岸的永嘉，瓯北、三江、黄田与温州城区是事实上的同一城区，但其人口都无法计入温州城区人口。

虽然没查到永嘉的城区常住人口数据，但当年若将永嘉撤县设区，温州城区人口有可能接近300万人，未来突破300万人成为I类大城市难度不大。

除了永嘉，瑞安、乐清的城区常住人口分别为97.87万人、87.91万人，距离II类大城市仅一步之遥。

倘若当年能将将永嘉、乐清、瑞安都撤县（市）设区，城区常住人口就有望向500万人靠近，可以尝试冲刺特大城市。

然而，如今行政区划调整政策收紧，严控撤县（市）设区，温州短期内通过行政区划调整成为Ⅰ类大城市，不现实。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

回到楼市政策本身。

就城中村改造而言，万幸的是，温州前些年的“大拆大整”，已成功改造了城区内多数城中村。哪怕这一轮城中村改造得不到更多支持，也没那么遗憾。

不过，好好挖掘一下，温州仍有一些需改造的城中村，就连大南门附近都还有几处城中村未改造，更不用说梧田、郭溪、鞋都等近郊。至于永强，还有超大规模的城郊结合部待改造。

保障性住房建设，温州有庞大需求，应成为接下来温州住房的重点。

在温州的常住人口中，外来人口比例不低、数量庞大，但他们大多没有商品房购买力。

在“抢人大战”背景下，让更多外来人口来到温州、留在温州，吸引他们的子女前来温州就学，成为真正的温州市民，需要更多保障性住房。

当温州未能成为Ⅰ类大城市、特大城市，后续的城中村改造、保障性住房建设，温州只能在缺乏更多支持的情况下，更艰难地推进。

就算温州城区人口未达300万，保障性住房建设的探索实践也应跟上Ⅰ类大城市。

新建安置房与早期经适房

除楼市之外，在城市建设方面，也要为未来可能的行政区划调整提前做好准备。

温州各县（市、区）应站在区域融合高度，集全县（市、区）之力重点建设一座新区，即鹿城七都岛、永嘉北外滩、乐清南滨江、龙湾浙南科技城沿江、瓯江口、瓯海梧白新区、瑞安东部沿海等，推进永嘉、乐清、瑞安与温州市区融合，形成事实同城。

近期发布的《温州市“一核十片”建设三年行动计划实施方案（2023-2025年）》，就涵盖了上述区域。

将来，当温州市区与永嘉、乐清、瑞安真正一体化、同城化，实现“十四五”规划目标，行政区划调整难度有望降低，让温州真正成为Ⅰ型大城市，冲刺特大城市，获得更多政策支持。

既然此前错过了窗口期，温州想要获得更大的发展，会比其他城市更艰难。但是，只有咬牙把这条艰难的路走下去，才会有更光明的未来。

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