01

国家战略和购房“优待”政策下
汾湖楼市走出独立行情

就在上周，苏州吴中、相城、吴江和新区多个区域出台契税补贴新政，其中以吴江区的力度最大——2023年5月20日至8月20日内，吴江首套、二套都享受50%的契税补贴，以在吴江大区产权登记套数核定首套或者二套，同时对销售人员以及销售团队也出台相应激励政策。

该政策对于置业吴江的购房者来说是重大利好，能够刺激购房者入市，提升市场活跃度。

叠加“商转公”、公积金贷款额度提升等政策，大为减少了购房成本，进而进一步减轻购房者的置业压力。

总的来说，契税补贴能够促进区域内购房需求的释放，是一项惠民政策。

如今，政策落地已经有一周时间了，效果如何呢？

分析师在吴江的营销朋友告诉我，近期售楼处的来访认购量相较五一黄金周来说大为减少，政策反应需要时间，目前市场冷得“可怕”。

但近期吴江有一个板块的新房成交量却可圈可点，来访认购量大为增加，这个板块就是汾湖。

汾湖在吴江楼市是什么样的存在？

在政策方面，我们知道，吴江是苏州最早解除外地人限购的区域，汾湖由于其得天独厚的地理位置——与上海青浦区、浙江嘉善接壤，对这两个板块在购房政策方面也有“优待”：

上海和嘉善户口：可以在汾湖最多购买3套房，新房二手房都可以，且无需社保。

针对外地户口：大专及以上在上海工作缴纳一个月社保就可在吴江汾湖买1套房。

早在去年5月20日起，上海就发布政策：长三角一体化发展示范区试点提取住房公积金偿还异地购房贷款。也就是说，在上海无房，但在吴江、嘉善买房可以用上海公积金。

该政策在一定程度上刺激吴江的购买力，尤其是汾湖板块。

同时，对在上海工作的吴江汾湖本地人也是重大利好，这部分人群可以提取在上海单位缴纳的公积金来摊还房贷。

再来看近几年吴江汾湖的楼市，2019年吴江汾湖的商品住宅的供求量都达到近五年来的高峰。

我们回望2019年，发生了什么大事？

2019年，长三角一体化上升到国家战略，同年，长三角生态绿色一体化发展示范区方案出炉，要在江苏吴江和上海青浦、浙江嘉善三地的交界地带建设先行启动区。

东靠上海青浦，南接浙江嘉善的汾湖，以其黄金三角腹地的地理优势，成为接轨上海的“桥头堡”，成为长三角经济圈的中心区域。

02

华为研发中心落户上海青浦
地理位置和产业带动楼市火热

作为吴江唯一纳入先行启动区的板块，汾湖在长三角示范区建设中具有举足轻重的地位。

可以说，借长三角一体化东风，汾湖在2019年区域价值提升到新高度，聚焦了更多的市场目光。

这一年，吴江汾湖的新房供应面积同比增加了100%，成交面积同比增加了155%。除了地缘性客户外，这里也吸引了不少来自上海的首套置业者和投资客。

在2019年苏州7.24最严调控政策落地后，汾湖新房市场在2020-2021年几乎沉寂了两年。

2022年，随着政策的松绑，汾湖的楼市迎来新生。

5.9新政落地后，之前受制于两年不间断社保或个税的购房门槛被降低至六个月，促进了汾湖部分楼盘的集中网签，比如保利湖畔云上和国风云樾花园。

汾湖在2022年的成交量达到了近三年以来的新高，成交面积为25.65万㎡，供求比为0.65。

截止5月20日，2023年1-5月，吴江汾湖商品住宅的供应面积仅有3.14万㎡，成交面积达到了10.67万㎡，供求比降至0.29。

据案场置业顾问反映，目前汾湖的几个在售项目近期去化表现都很不错，客群多来自于华为的员工。

分析师认为，近期汾湖楼市火热的原因，主要是产业的推动。

产业是一个区域发展的引擎和内生动力。

产业集聚带来了大量的高精尖人才，人才带来丰富的购买力，也将反哺城市建设。

华为研发中心落户上海青浦金泽镇，项目在2021年11月已全面开工，预计将于今年初步建成。

华为青浦研发中心未来主要用作华为终端芯片和物联网芯片的研发基地，预计将导入3-4万名科技研发人才，这部分产业人才带来大量的购房需求。

上海青浦的金泽镇和吴江汾湖接壤，也就是青浦和汾湖的交界处，开车通勤也十分方便。

在上海青浦的新房均价已经达到5万元/㎡+的今天，吴江汾湖1.9万元/㎡左右的均价呈现非常可观的性价比！

所以吴江汾湖走出独立行情的原因，就是大量产业人才的涌入，短时间内支撑了楼市购买力！

03

水乡客厅，国家级重磅规划出炉
高起点之下，板块配套逐渐兑现

就在5月24日，在长三角一体化示范区的新闻发布会上，深度解读了《长三角生态绿色一体化发展示范区水乡客厅国土空间详细规划（2021-2035年）》，也让众人关注的“水乡客厅”有了清晰的模样。

汾湖和华为研发中心所在上海市青浦区金泽镇皆在水乡客厅范围内，此外还包括浙江省嘉兴市嘉善县西塘镇和姚庄镇四个镇各一部分。

按照该规划，到2025年，要实现三地互联互通、一体化建设全面开展。汾湖在规划起点上再次被拔高。

在规划和兑现方面，汾湖表现得也可圈可点。近两年，板块的交通、医疗、教育配套设施不断完善。

三横一纵的立体交通网络

在交通方面，通苏嘉甬铁路、沪苏湖铁路两条铁路交汇于汾湖站（苏州南站），形成环沪一小时经济圈。

从汾湖出发，1.5小时之内可以通达长三角核心城市，非常便利。

除了高铁，轨交上也加强了与环沪城市的联系，上海地铁17号线、苏州地铁10号线、嘉兴3号线都将在汾湖交汇，城市之间的联动也由此加强。其中上海轨交17号线延伸线，将从东方绿洲站通往嘉善南站，在水乡客厅站与苏州10号线相交接。

苏州康力大道对接上海东航路段通车，从吴江汾湖去上海青浦的行车时间缩短至5分钟，出行更加便捷。

作为苏州城区接轨上海的第一门户，汾湖拥有三横一纵的立体交通网络，高铁、轨交、公路应有尽有。从政府部门如此大规模投资汾湖的交通建设可以看出，未来汾湖的发展，还是非常值得大家期待的。

国家级千亿产城

一座新城的崛起，一靠交通引领，二靠产业赋能。

众所周知，汾湖是一座电梯之城。

“中国电梯看苏州，苏州电梯看汾湖”。

目前已聚集了“康力”、“申龙”、“聚力”、“威特”等9家整梯企业和一大批零部件生产企业，拥有完整的电梯装备产业链 。

此外，汾湖重点加强智能装备制造、新型半导体、生物医药、新能源等先进制造业以及电商物流、基金、文化旅游等现代服务业的对接与合作，全面承接上海溢出的高端资源和项目。

汾湖作为千亿国家级的产业城， 名企云集，给汾湖经济转型和产业升级带来新的机会，同时，也吸引更多优质人才入驻，不仅旺盛了板块的人气，更带来了资金和产值，带来了丰富的购买力。

教育医疗方面探索一体互通

在教育医疗方面，汾湖不断打破长三角一体化之间的壁垒，在教育和医疗方面实现互通。

比如说，示范区内职业学校招生入学、学籍管理、教学实施、就业升学等方面将实现一体化运行，积极引进上海优质的教育和医疗。

吴江、青浦、嘉善三地在医疗社会保障等领域也已经打通 ，居民电子健康档案已经实现跨区域互联互通互认。

04

在售楼盘偏刚需和刚改
承接上海青浦外溢客群

在长三角一体化赋能之下，板块在基础配套方面逐渐完善，三地的联系更加紧密。

目前板块在售项目的产品，以小高层和叠加为主，小高层起步面积都在95㎡以下，叠加的最大户型也就在约125㎡左右，产品整体偏刚需和刚改。

据案场置业顾问表示，目前汾湖板块客群中一半都来自上海，前几年投资客户占比较多，这部分投资客，手里有空余资金，看重长三角一体化示范区的发展前景，吴江汾湖有高铁站、有地铁站，板块能级不断提升，受到较多上海投资客的关注。

近一年以来，在上海工作的年轻客群成为主力购房群体，尤其是上海青浦，他们被上海的高房价劝退来汾湖置业。

不可否认的是，汾湖在长三角一体化中的C位优势，在国家政策的扶持下，汾湖的发展将迎来重大机遇，前途是一片光明的。

稍显不足的是众多利好还在规划中，落地较慢，比如说板块目前还是缺乏大型商业综合体。

不过对在上海青浦工作的年轻人来说，1.9万元/平米左右的单价确实呈现出相当的性价比。

得益于优越的地理位置和国家级的规划，汾湖楼市承接了上海青浦的外溢客群，楼市成交量有了显著的支撑，板块楼市也有十足的后劲。

​​​​​

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

读完文章后

感谢“分享、点赞、在看”三连支持哦