文/狗蛋本蛋
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十月最后一天,北京丰台郭公庄出让两宗组团地,1518-614、L08的地块最终溢价7%成交,621等地块溢价15%成交。
614总成交价为54.4亿元,621总成交价更高,逼近76个“小目标”。
有8家房企(包括联合体)参与了两宗地的竞拍,包括中海、华润、金茂、大悦城、首开等,全是郭嘉队的。
这是因为起拍总价高、配建多,一般人也要不起。
在今年初北京公布的宅地出让清单中,这两宗地本来是合体的,销售指导价10万+。
大概是考虑到整块地出让总起拍110亿+太高,于是一拆为二,销售指导价下调到9.2万每平。
竞拍结果出来,买房人感慨:南五环都要卖到9万+了!而业内人感慨的是:
又被中建系包圆了。
中海拿了614地块,中建八局拿了621地块。
这让大家又想起那个梗:
房企去参加土拍,从轿车上走下来的是普通房企的投拓人,从大巴车上下来的是中建系的。
他们可能来自中海、中建一局、二局、三局、四局、五局、六局、七局、八局的地产公司,也可能来自各大工程局的城投公司,甚至可能来自中建旗下专门的城投平台中建方程。
说起中建系,除了知名度最高的中海之外,大家很难分清中建各大局地产公司谁是谁。
中建有旗下八大工程局,人称“中建八子”,这些工程局都有自己的地产开发平台,合在一起品牌名叫“中建地产”。
但老这样共用一个名字也不是事,人设很难立得起来,一些有想法的工程局就率先给自己起了小名,经过一轮更名潮后,中建八子地产平台变成了:
一局:中建智地
二局:中建玖合
三局:中建壹品
五局:中建信和
八局:中建东孚
其它工程局地产公司暂时还没有自己的小名。狗蛋说,这些小名起的也还是很为难大家。
明明是三局的却叫壹品, 明明是二局的却叫玖合。
2
最近几年,其它房企时常能感受到被中建系包围的名场面,尤其是在北京,这种兵家必争之地。
以去年北京第四轮土拍为例。
一共推出6宗地,中建系报名其中5宗,热门地块甚至吸引5家中建系共同出击。
从乐居统计的这份表单可以看到,朝阳平房乡地块吸引了中海、中建智地、中建城发、中建玖合、中建五局。
不过运气差了点,最终中海收获石景山地块,中建五局+中建方程底价拿下门头沟地块,其它兄弟扑空。
但老话说了,机会留给有准备的人,只要你准备的人够多,命运的齿轮总会转到你。
去年,中建系在北京至少拿了14宗地,包括中海拿下的8宗。
北京去年全年成交土地总数是55宗,也就是说:
中建系包揽了四分之一以上。
进入2023年,中建系进击势头不减,到目前至少斩获了8个在京项目。
拿地猛,销售额跟着水涨船高。
2021年北京房企销售前十中,中建系还只有中海一家独秀,到了2022年,已经有4家中建系挤入权益销售额前十。
今年1-10月北京房企权益销售榜单前十,中建系占据三席。
中海以468亿销售额遥遥领先,比排在第二的北京城建多出了183亿,比排在第三的华润多出245亿。
中建智地、中建壹品分别以124亿、84亿,排在榜单第六和第十。
狗蛋说,想在帝都买房越来越绕不过中建系。
全国范围来讲,中建系的进击就更猛了。
中指院统计数据显示,今年前10个月,中建系权益拿地金额在1400亿左右:
超过保利发展和华润拿地之和。
谁也拦不住,全球最大的建筑承包商正在成为最大的开发商。
三月份大华摇中的那宗朱辛庄地块,当时吸引42家房企报名,什么马甲和玄学,大家把花活都整齐了。
中建系默默出动6个公司,中海、中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚纷纷现身围猎。
不算马甲,明面上每一家的中签概率是2.38%,中建系6家公司加起来拥有超过14%的中签率。
看到报名名单时同行很不爽,他们觉得中建系不讲武德,同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买,属于违规操作。
狗蛋说,最终没有花落中建系,不然同行就更不爽了。
以前,房企在深圳怕碰见龙光,在杭州怕碰见融信。现在,大家就怕在北京碰见中建系。
在北京围猎遭到同行抗议后,中建系进行了内部协调,比如原本是xx深耕的区域,就优先由xx去拿地,尽可能减少自家人互掐,也避免围猎观感。
狗蛋说,这有点像分封。
但大家都想拿到更好的封地,明争暗斗少不了,执行起来又是另一码事了。
更何况,集团对地产平台的考核越来越严苛,优质地块谁也不想轻易松手。
11月1日,中国建筑2023年三季度业绩会上,官方透露了内部考核指标:
包括快速去化、现金快速回流、有现金流支撑的效益。
让有意愿的马跑起来,让跑起来的马跑得快,而跑得快的马有机会跑得远。
一套赛马机制下来,强弱关系就决定了资源倾斜方向。
3
中建八子按照最新营收规模排序是八三,二五一,七四六,赚钱能力排行也是八三处于第一梯队,二五一差不多,同属第二梯队。
过去很长时间三局是老大,现在轮到八局上位。业内笑称,没有三局建不了的高,没有八局拿不下的标,八局的业务能力遥遥领先其它兄弟。
几个月前,山东莱荣高铁被举报偷工减料,故事的主角就是中建八局。
单论地产规模的话,八局中建东孚也领先一截,三局中建壹品次之。
今年前十个月,中建东孚权益销售额约415亿(中指院数据),是除中海以外中建系排名最高的,位列全国第21位,中建壹品同期权益销售额为242亿。
八局东孚,妥妥的中建系地产二哥。
拿地方面同样是二哥领先,前10个月权益拿地额约165亿,比中建壹品多出25个小目标。
统计表转自《北京晚报》
不过就北京市场存在感而言,中建智地>中建壹品>中建东孚,中建智地和中建壹品已经实现深耕北京,也都拿出过标杆网红作品,向市场证明了操盘能力。
中建东孚在京目前只有一个在售项目——小红门的中建星光里,去化不是很理想。
7月开盘推出全部322套房源,官方宣传卖了20亿,之后被爆出实际成交不到10亿,卖出约130套。十月份数据显示,星光里网签约50套。
这个项目除了区位劣势外,项目定位不精准也拖累了去化。
户型面积段从70㎡到127㎡,二居、三局、四居都有,放在一个建面3万㎡的小体量项目中,有种既要又要还要的拉扯感。
与此同时,户型设计也差点意思。
这宗地是今年2月中建东孚锦鲤附身摇中的,拿地后团队特别兴奋,面对不同媒体采访,他们都说:还处在拿地后的激动之中。
同时透露,这是一次试水,还会继续加仓北京。
看着其它兄弟在北京风生水起,中建东孚难免坐不住。但要把星光里说成是中建东孚的项目又似乎不全面,毕竟有着山东中建城发的魅影,前者是中建八局全资子公司,后者是中建八局和山东高速、济南轨交合资的,才成立一年多。
狗蛋说,嫡子有时候只是名好,地位还不如庶出。
有时候还得让庶子借名勇闯天涯。
时隔8个月,“中建东孚”找到了机会加注,10月31日摇中郭公庄621地块,代价75.9亿。
有媒体说,中签后,“中建东孚”团队振臂高呼。后续报道,不少媒体说是中建东孚拿下了郭公庄地块。有消息说,事实上,地是东孚庶出兄弟城发拿的。狗蛋表示,那就只能说是八局拿的了,人马是同一套人马。
这就让铁柱很迷糊了,中建系各大局地产平台已经很难分清,这同一个局又分出两副面孔?铁柱以为人家在内耗,其实是铁柱不懂魔法。
以北京为中心,借此拓展整个华北区域,这是中建八局的长线目标。
站稳北京也就成了一招必走的棋。
在小红门中建星光里黯淡之下,郭公庄项目将决定“中建系地产二哥”能不能站稳北京。
这也是自证操盘能力的绝佳机会,自证是那匹有机会跑得远的马。
中海拿了郭公庄另一宗地,到时候贴身PK,二哥挑战一哥:
少输就是赢。