近日，南京规划发布灵山片区（仙林副城麒麟片区）东组团控规调整！板块控制性规划迎来重大调整！地块类型、地块分布和容积率指标皆有较大变化！

其中靠近灵山的多幅近山地块，更是容积率直接下调至1.1。这个调整力度其实有点超出预期！如果没有记错，近期低密用地，比如高科紫星堂和隔壁刚出让地块，容积率指标都是1.2。这是近期首次明确有常规纯二类宅地地块可低至容积率1.1，无限接近容积率1！容积率尺度更加放松！

此外，也有媒体爆料 ,南京或将在四区住宅试点突破容积率1.0的限制，重现部分别墅用地！ 为富人或者中产在远郊板块造别墅，或有望为楼市提供新的需求增长点。尤其是一些有山水资源的板块，未来或许更具价值想象力！但是到底哪边板块可以认定为远郊板块，这个估计要根据规划定位来看了。

当然远郊提供低于1.0的别墅用地，近郊也可以提供类别墅用地，叠拼或者3层洋房等这种类型，有利于丰富未来的商品房产品线，同时吸引房企拿地。

灵山片区调整六个规划管理单元

项目区位：

NJDBd030-07、08、09、10、11、12六个规划管理单元均位于沪宁高速以北、绕城高速以西，其中:

NJDBd030-07、08、09规划管理单元图则拟修改范围北至纬四路、西至经九路、南至纬六路、东至绕城高速，总用地面积约 157.57公顷;

NJDBd030-10规划管理单元图则拟新编范围西北至灵山山脊线、南至纬四路、东至经十三路，用地面积约107.96公顷;

NJDBd030-11规划管理单元图则拟新编范围北至纬六路、西至经九路、南至金马路、东至经十三路，用地面积约37.49公顷;NJDBd030-12 规划管理单元图则拟新编范围北至纬六路、西至东麒路、南至金马路、东至经五路，用地面积约 13.67公顷。

土地利用现状：

拟修改和新编的图则单元用地现状主要为村庄用地和农林用地，现状村庄已拆迁完成。

02.

灵山片区城市设计成果

依托山水资源优势，延续灵山-龙王山等重要山水廊道，构建山水入城、山水环城的蓝绿系统，落实发展需求，通过麒麟路串联公共服务设施，强化与周边地区缝合,融入创新功能,实现片区多元赋能;打造环紫金山科创带的重要创新节点、青龙片区的互动协调发展地区及未来营造美好生活的品质社区。

城市设计总图

城市鸟瞰效果图

控规主要修改内容

(一)优化内部路网结构。优化麒麟路、金马路、经十路、经十三路、纬四路等规划主次干路及部分支路的线型及渠化，并新增部分支路;完善公交场站、社会停车场等交通市政设施。

(二)优化用地布局及指标。优化因道路调整所涉及的地块边界、规模及布局，围绕麒麟路沿线形成商办、公共服务设施空间集聚;根据上位规划及相关规范要求，取消加油加气站、供水及市政预留用地。

(三)完善公共服务设施。按照《南京市公共设施配套标准(2023年)》相关要求，高标准配置居住社区中心、基层社区中心、中小学、幼儿园等设施。区域有完善的幼托、小学、初中用地。

经过调整，灵山片区二类宅地数量为16幅，考虑到还有部分拆迁安置房需求，真正能用来上市的商品房地块，也就十几幅。

NJDBd030-07、08、09

NJDBd030-07、08、09修改后

NJDBd030-07修改后

07单元，四幅二类居住用地，容积率均调整至1.1.为近山低密用地。未来有望打造叠拼或者3层洋房产品。

NJDBd030-08修改后

08单元地块，5幅二类宅地，除了08-008地块容积率为1.5，其余均为2.0。

NJDBd030-10、11、12

NJDBd030-10、11、12新编

NJDBd030-11新编

11单元地块，四幅二类宅地容积率均为2.0

NJDBd030-12新编

12单元，两幅二类用地，容积率为2.5。

03.

区域第一条内部道路

捷运大道（经九路—九乡河东路)修建迫在眉睫！

捷运大道（经九路—九乡河东路）

这条路对于沪宁以北城市组团尤为重要，要想发展，路必须打通。此外，这条路，也是仙林之外一条并行线路，有利于减缓大学城内部车流量。

只有这条路开启修建了，灵山片区才能开启开发，否则灵山板块内部没有一条标准路。此外，对于周边板块互联互通，完善路网，这条道路意义也很大。

据江宁交建，此前12345热线回复，目前主要还是卡在资金问题，目前正在通过领导沟通来协调，这条路是2023年市、区两级重点城建项目，力争尽早完成相应手续，实现开工。

灵山控规发布，这也意味着灵山正式启动建设应该不远了！24年大概率就会有动作出来！比如从灵山穿行而过的8号线一期。

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