救楼市又玩出了新花样儿,时隔20年又放开别墅项目,且又开始鼓励“炒地皮”了?
10月17日媒体报道,9月底自然资源部已给各省发文,建议取消土地拍卖中的地价限制、取消远郊容积率1.0限制等等。
第一个重点:取消远郊容积率1.0限制。
什么意思?20年后,终于要放开别墅用地了?
一般而言,容积率分为:独立别墅为0.2~0.5;联排别墅为0.4~0.7;6层以下多层住宅为0.8~1.2;11层小高层住宅为1.5~2.0;18层高层住宅为1.8~2.5;19层以上住宅为2.4~4.5
之前建别墅都是,一块地先弄几栋高层,拉高容积率,然后再弄出一小片,建几栋别墅。
现在不用这么麻烦了,取消容积率1.0限制,直接就可以盖别墅了。
从卖地的角度看,这个决策是有“道理”的。
为什么?
很多地产砖家都说居民储蓄率又飙升了,拿出一半的钱买房,房地产就起来了。
但是从结构上看,刚需早就没钱了,只有富人才有钱,才有“能力”去买房。
所以,从卖地、卖房的角度看,赚“富人”的钱,最起码符合现实情况。
有一个问题,这么多年来,我们一直在限制别墅项目。
从1994年开始,就开始限制别墅用地,2003年国土资源部正式发文限制别墅、高尔夫等项目;2005年发改委规定,从审批到贷款全链条限制别墅项目;2012年多部门联合发文,从操作层面限制别墅用地。
限制别墅项目的逻辑很简单,人多地少,用地紧张,这也是学习香港土地拍卖的核心逻辑。
现在放开容积率1.0限制啥意思?财政没钱了,人多地少的局面就改变了?
第二个重点:建议取消土地拍卖地价限制。
目前,济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已经落实“取消地价上限”等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。
什么意思?
1、取消地价限制,尤其是取消地价上限,其实就是放开了“炒地皮”;
2、多个城市落实这个政策,其实就是,已经实践“炒地皮”,但是效果一般。
3、“建议”什么意思?就是“支持”、“鼓励”。
也就是说,现在开始鼓励炒地皮了,并且也有城市开始实践了。
2021年,采取双集中供地政策后,就给地价设置了一个价格“上限”,即溢价率不得超过15%。
如果有几家报价都达到了价格上限后,怎么办?有的地方是,看谁竞标公租房建设面积、现房销售面积等等有优势。
如果大家条件还差不多,那就摇号,摇到谁这块地就是谁的。
其实,自从2016年房住不炒后,很多地方都有意识的出台政策限制“炒地皮”。
对于闲置不开发的土地,地方政府甚至开始回收回来;对于偶尔出现的“地王”,地方也很紧张,不愿意过多宣传,怕被扣上“炒房”、“炒地皮”的帽子。
现在又鼓励炒地皮,问题是什么呢?
1、你看看拿地的都是谁?都是央国企、地方城头公司。
10月11日-12日,上海第三批集中供地的第一轮土拍,参与土拍的企业一共15家,全部为央国企,包括奉贤发展、中铁建、中铁置业、中海等等。
没有一家民营企业参与土拍。
而且参拍房企的数量较二批次第二轮减少了33家,降幅近7成,为2022年以来最少。
央国企参与炒地皮,无非是左手倒右手,想把地皮炒高太简单了,改个数字就可以了。
之前就出现过一个案例:某地参与竞拍的只有一家国企,但是土拍也很热闹,这一家国企连续几次上调土拍价格,最后使得这块土地以很高的溢价成交。
通过国企拍地,把国企的利润转移地方政府,都是自己人在玩。
当然,民企肯定不会上当,它们都不拿地了,都在忙着还债。
三季度经济数据出来了,为数不多继续下滑的数据之一就是,房地产开发投资。
从1-2月份的-5.7%,一路下滑至-9.1%。
对民营房企来说,无论是交楼、销售、还债等等,哪一个都比拿地重要。
2、地皮炒高了,就能拉高房价吗?
鼓励炒地皮,就是想拉高房价,最终还是想多卖地。
问题是,这个游戏还能玩下去吗?
看一个现实情况:
统计局数据显示,1~9月份,商品房销售面积84806万平方米,同比下降7.5%;商品房销售额89070亿元,下降4.6%。
也就是说,两三年来,房地产市场仍然十分寒冷,并没有好转的迹象。
现在的楼市处于买方市场,大家都在抢着卖房子,二手房抛压十分严重。
但是,地价到房价,传导逻辑的前提是,地产卖方市场,买的人多,大家都在抢着买房。
价格上涨的时候,15%的涨停板才能发挥作用吗?现在价格不断下跌,你取消涨停板有啥影响吗?
最后思考一下:
现在鼓励炒地皮了,假如楼市还起不来,那么接下来会不会“放开”或者“鼓励”炒房?