11月3日，长沙新增2宗经营性用地挂牌，均位于岳麓区，分别为湘江智谷板块64号纯住宅用地和梅溪湖二期板块65号纯住宅用地，两宗地块均已取消竞拍最高限价。

[2023]长沙市064号

1.7容积率低密地块

观山拥水良好生态

064号地块为纯住宅用地，位于湘江智谷板块，总建面6.87万方，容积率1.7。

（来源：国土资源局）

从宗地配套情况来看，地块规划有岳麓智谷实验小学，生活配套主要集中东侧。地块生态资源资源较为突出，南靠玉赤河，紧邻玉赤河风光带，南面有玉华山等山体资源，整个片区观山拥水，生态较好，再配合地块仅有1.7的容积率，可打造成低密度宜居社区。

地块临近碧桂园智慧城市，周边竞品少，但片区客户池有限，仍然存在一定去化压力。同时项目周边大型商业欠缺，配套仍有待发展。整体来看，地块位置较为偏僻，商业、公共交通便利度有待完善，但地块低密属性对比其他项目有一定优势。

据克而瑞数据显示，片区近5年招挂拍市场无2.0以下宅地挂牌，成交宗地平均容积率约2.6，纯低密社区市场空白，有较大突破机会。

湘江智谷片区土拍走势来看，近两年涉宅地出让面积处于较低位，价格稳定上行，2023年楼板价达到峰值4880元/㎡，板块发展潜力向好。

片区新房市场来看，2021年才步入高速发展期，碧桂园打造智谷首个智慧城项目，之后金茂、中国铁建等大型品牌房企相继入驻，近三年年均流速在20万方左右。

2023年1-10月住宅新房成交面积同比上涨14%，均价突破11000元/㎡，行业动荡之际，片区市场持续量价齐涨的坚挺走势。

摘地条件：无最高限价，无其他额外条件

1、要求实现“交房即交证”；

2、挂牌宗地的住宅（毛坯）销售均价按长沙市政策进行价格监制；

[2023]长沙市065号

集中供能地块，地块素质较高

065号地块为纯住宅用地，位于梅溪湖二期，总建面17.3万方，容积率2.1。

（来源：国土资源局）

地块临近地铁6号线象鼻窝站，交通通达性较高；南侧靠近象鼻窝森林公园，生态宜居度较高。

地块周边配套能级较高，关于医疗，爱尔国际医疗健康产业城、长沙市妇幼保健院（河西新院）临近；关于商业，长沙招商梅溪湖花园城在建。整体来看，周边商业、医疗、休闲等配套较为齐全。

地块目前周边竞品较多，有保利梅溪天珺、梦想凤栖台、绿城招商桂语雲峯等项目在售，主要以大面积改善产品为主。但市场对于片区的认可度较高，在售项目流速快，去化压力降低，其中绿城招商桂语雲峯近一年去化超10万方，每周有较高来访量。

梅溪湖二期土地市场主要集中在2019、2021年，分别为祥源森林之光与绿城招商桂语雲峯地块，楼面价在2021年达到7750元/㎡，片区地块价值较高。

近几年梅溪湖二期片区均价维持在19000元/㎡以上，主要打造高端产品，近年一直保持高速发展态势，随着片区配套不断完善，市场需求度较高。

摘地条件：集中供能，无最高限价限制

1、本宗地应响应片区节能减排要求，对新建建筑空调系统冷热源须由区域集中供冷供热系统提供。竞得人集中供能接入计容建设面积不低于2.7万平方米；

2、要求实现“交房即交证”；

3、挂牌宗地的住宅（毛坯）销售均价按长沙市政策进行价格监制。

总结：两宗地块均于2023年12月5日竞拍，梅溪湖二期地块素质较高，配套完善、片区热度较高，地块双限取消或有一定拿地积极性。而湘江智谷地块周边配套待完善，位置较为偏远，片区热度一般，但在低密指标促进下，或有一定突破机会。

来源/克而瑞湖南

撰写/李紫芊

审核/刘芳、蔡嫣

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