楼市半月谈 本报记者 夏金彪

在4月楼市热度下降之后，5月延续降温态势，楼市复苏动力减弱。日前，中指研究院发布的数据显示，5月份，百城新房价格环比止涨转跌，跌幅为0.01%。二手住宅均价环比下跌0.25%，跌幅较4月扩大0.11个百分点。一线城市房地产销售也回落明显。5月，一线城市楼市成交面积环比下降12.8%。克而瑞的统计也显示，5月，一线城市新房成交缩量，环比下滑22%。

2023年一季度，受前期积压购房需求加速释放等影响，一线城市房地产成交量显著回升。但此后，市场回温动能减弱，4月成交热度开始回落，进入5月，市场活跃度继续下滑。业内预计，6月，中央和地方政府有望加快推进稳楼市政策的出台，进一步探索丰富的政策工具箱，以支持居民合理住房需求的释放，修复市场信心和预期。其中，一线城市房地产限购等限制性政策调整值得关注。

所谓限购政策是依据是否有户籍和社保缴纳等来限制购房的相关政策。自2010年4月北京率先实施限购政策以来，各地也跟随纷纷出台限购政策，从需求侧对房地产市场进行直接调控，打击投机炒房行为，以抑制房价过快上涨。在以往几轮的房地产调整周期中，限购等限制性政策的强化或放松，成为各地直接调控房地产的利器之一。

此轮房地产调整以来，一些城市开始放松限购政策。据中指研究院统计，2023年以来，已有杭州、南京、合肥、郑州、沈阳、厦门、武汉、长沙、济南等14个城市对限购政策进行了优化。

以杭州为例，早在1月份，杭州临平区乔司街道、南苑街道即放松了限购政策，后续又相继放宽了钱塘区下沙街道和河庄街道、临平区临平街道、余杭区中泰街道和瓶窑镇等地的限购。到目前为止，杭州除主城区之外，钱塘区、富阳区、临平区全域实现限购放宽；萧山区、余杭区部分区域放宽；临安区一直不限购。业内认为，这种“因区施策”的举措，将是新一线城市乃至一线城市放松限购的新尝试。

事实上，一线城市已经出现了限购调整的尝试。3月份，深圳宣布深汕合作区放开限购，暂停对自然人实施商品住房限购，即无需提供无房证明。4月份，北京宣布拟在房山试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策；房山区发布了引才聚才支持办法，落实引进落户、住房保障等优惠政策。

业内认为，一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策，促使非核心区去库存的同时，又不影响核心区域稳定房价，此举值得更多城市借鉴。未来，一线城市或将根据房地产交易市场的变化来逐渐调整限购等政策，对于一些住宅市场比较冷、购买力较弱的区域，可能会先放开限购等政策，而对于一些住宅市场购买力较旺的地方，可能会继续执行限购等政策，以保持具有风向标意义的一线城市房地产市场平稳、健康发展。

应该看到，限购等限制性政策，与土地、货币、财政、税收等市场化调控政策不同，是采用行政手段临时性地冻结一部分需求，即局部性的数量管制。这在一定程度上妨碍了住房合理需求的释放。目前，我国商品房总体短缺时代已基本结束，住房总需求空间逐渐缩小，限购等限制性政策值得商榷。

随着我国“房住不炒”的房地产长效机制逐步建立，限购等这类房地产调整的行政手段应适时优化调整，直至退出，而代之以稳定的、制度化的长效机制。