21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

紧跟穆迪的脚步，惠誉也对个别龙头房企评级进行了调整。

2023年10月17日，21世纪经济报道记者获悉，惠誉于当日下调了保利发展、万科的评级，两家房企长期外币发行人违约评级由“BBB+”调整为“BBB”，展望“稳定”。“BBB”在穆迪体系中，是房地产行业的领先评级，仍然是“投资级”评级。

这是首家在近期下调龙头房企评级的国际评级机构。在此之前，穆迪曾批量下调多家龙头房企的评级展望，包括华润置地、保利发展和万科等。惠誉和穆迪下调评级或者评级展望的逻辑也是趋同的，主要驱动因素还是销售存在不确定性带来杠杆率以及现金流的变动。

穆迪、惠誉，此前是衡量房企财务指标和财务安全的重要风向标。去年，穆迪将碧桂园评级从“投资级”下调至“垃圾级”曾引发过舆论的漩涡，但今时不同往日，这一次对龙头房企的行动，并未受到太多的关注。

这是因为，投资者对上述房企的信赖度和财务透明度有较为清晰的认识，能够把握风险；此外，这些房企融资渠道也多集中于境内，在境外债发行放缓的当下，穆迪、惠誉评级下调对之不会带来太多融资方面的影响，市场也能够坦然接受。

销售转淡驱动

惠誉之前，穆迪已先行一步。9月中旬，穆迪对中国房地产业的前景展望作出调整，从“稳定”降为“负面”，其理由是房地产市场仍显疲软，且购房者观望情绪浓厚，这可能导致未来6至12个月内全国的签约销售量下降约5%。

在此前提下，穆迪将中海宏洋、华润置地、越秀地产、绿城中国、保利发展、深业集团六家房企的展望评级由“稳定”调整为“负面”，将万科评级列入下调观察名单。

与穆迪“无差别扫射”不同，惠誉这一次是区分对待，中海发展、华润置地仍保持原有评级及展望。

保利、万科被下调评级，是因为触发了惠誉的评级体系中的关键指标。

在此之前，惠誉今年9月发布了一份报告指出，2023年中国全国新建商品住宅销售额将下滑10%-15%，降幅大于此前预期。受此关键因素变化的影响，惠誉对保利、万科销售面表现也看淡，这是两家龙头房企首先被下调评级的基本面。

惠誉在评级报告中对保利的评级下调解释称，由于销售可能小幅下降，从中期来看，保利杠杆率将保持在45%以上，因为合同销售和现金流变化会削弱保利在去杠杆方面所做的努力。

万科评级下调的原因也与保利类似。

惠誉称，万科的杠杆率从2022年底的35.7%上升到2023年6月底的36.2%，尽管万科在寻求可行的融资方案，但A股增发取消仍然降低了这家房企短期内降低杠杆的可能性，也让万科杠杆率改善的影响变得有些不确定。

惠誉还提到，保利发展与中海地产、华润置地的不同在于，三家房企获取资金的渠道相似，但保利发展销售额增长要低于后两者。

可供对比的数据是，今年前9个月，保利发展实现签约面积1918.59万平方米，同比减少0.1%；实现签约金额3351.53亿元，同比增加4.7%。同期，中海地产、华润置地的销售额增幅则均在20%以上。

惠誉在报告中也强调了保利、万科的积极方面，它也并未完全看淡这两家房企的发展前景。惠誉认为，得益于保利发展的身份，其仍能够获得充足的资金支持，且保利发展的负债结构中，60%-75%来源于银行的开发贷，这有利于再融资。

惠誉针对万科则点评称，万科的评级反映了其在中国房地产开发行业中的领先地位，具有较强的运营能力和审慎稳健的财务管理，尽管中国房地产行业持续承压，但万科仍保持着强大的财务灵活性，拥有可靠的境内外融资渠道，且平均融资成本也在行业中保持最低水平。

市场反应冷静

穆迪、惠誉的提示，市场的反应十分平淡。

一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者，“这几家房企都是国内财务面最好的几家，市场对他们是知根知底的，而且从评级驱动的因素来看，还是因为销售掉得比较多，而不是对偿债这些有担忧，所以市场会比较理性。”

此前9月18日，惠誉也将民营房企龙头龙湖的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及未偿付高级票据的评级自“BBB”下调至“BBB-”，发行人违约评级的展望为“负面”。

惠誉其时表示，近几个月来，龙湖及房地产行业销售额表现弱于惠誉预期，且惠誉认为，这会削弱龙湖的现金流及流动性缓冲。

与保利、万科类似，龙湖的评级下调也没有带来市场的恐慌和踩踏，甚至于对之的讨论也十分平淡，因为市场对房企的期望早有充分预期。

不过，在房地产市场复苏未及预期的当下，龙头房企的评级被下调影响可控，但需要关注与房地产相关联的行业会不会受到波及，这是市场当前还算审慎的方面。

本月，平安不动产也被穆迪下调评级，其主体评级由“Baa2”下调至“Ba1”，根据穆迪评级报告，平安不动产评级调整原因主要是受市场表现影响。

平安不动产回应称，受中国房地产行业下行影响，公司业绩短期有所波动，但其坚持长期投资，业务运营稳健，财务水平良好，上述事项对公司日常经营及偿债能力影响不大。目前，公司经营运作正常，整体风险可控。

保利、万科乃至平安不动产，都是行业的标杆企业。其评级的短时波动，是市场波动的反映，并不能得出结论说这些公司的基本面发生了根本变化。值得提醒的是，由于房企境外债发行几近停滞，投资者和债权人需要冷静地观察新的环境，新的变化，而不是轻易被情绪捕获。

从基本面来看，中国房地产市场也有一定的复苏迹象。

国家统计局10月18日发布数据显示，前三季度，房地产开发投资下降9.1%。全国商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%；商品房销售额8.9万亿元，下降4.6%。

国家统计局副局长盛来介绍，从政策实施的初步情况来看，积极效应还是有的。房地产投资在继续下降，但降幅是在收窄的。今年9月，70个大中城市商品住宅交易量的数据，新房和二手房合计数据在9月当月转正，环比增长2.8%，从4月以来，在连续5个月下降后首次转正。

在房地产市场改善的背景下，房企未来的发展前景也相对确定且可期。在这一前提下，保利、万科以及其他的龙头房企，未来仍有进一步发展的空间和机会，市场也能够充分看到它们的发展潜力。