10.20（昨日），万科在西安举办了2023年度媒体交流会，这几乎是近两年来极少的举办公开媒体交流会的开发商了，这样的年度媒体交流会万科也坚持了10多年。每一年，都释放出大量的干货信息尤其是市场最为关注的行业判断，已是行业一件盛事。

今年陆续上场介绍业务的万科管理层分别为：集团联席总裁、开发经营本部负责人张海，万科物流BU首席合伙人张旭，物业集团首席合伙人朱保全，万科泊寓总经理胡冬华。

篇幅关系，我们只放最后万科董事会主席郁亮的现场问答纪要（文字有所调整）。主要问答集中在两个记者提问里，现场直播我都放到视频号里了，同学们可以观看。

核心观点：

1）行业阵痛还没结束，阵痛比预想的长，无论是民企还是国企，都很煎熬。

2）房地产“过剩论并不正确，城市居民的住房面积被平均，并且实用居住面积仅相当于日本40年前的水平。

3）政策不是“无用”，政策不是万能的，但是政策也绝不是没用的。

4）今天的房地产像跑马拉松的到了“撞墙”阶段，开始从传统阶段迈向新的发展阶段。

5）城市发展的新特征是：再次“向心发展”，向中心聚拢，开发商需要调整开发策略。

6）经营服务类业务的抓手在REITs，其重要性“类似于当初的按揭买房”。

7）当下不必悲观，城市永不落幕。

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1）关于房地产“过剩论”。

这是郁亮首次反驳有关房地产“过剩论”的看法。

理由如下。

A：被平均了。郁亮打趣说，如果马斯克来到会场，今天会场里的大家，都是“巨大的富翁”，但实际上是被平均了。“七普”数据显示，城镇居民人均居住面积38.6平米，其中，城市居民人均36.5平米左右，镇上居民人均42.3平米左右，城市居民的居住面积被镇上居民所平均了。看城市，一二线城市为34.3平米左右，即是说，大城市人均居住面积又被中小城市平均了。而像深圳，人均居住面积21平米左右。

B：城市人均实有面积相当于日本40年前水平。如上所述，城镇居民人均居住面积38.6平米，但（按国际惯例）折成实用面积的话，仅仅相当于40年前日本的居住水平（日本1983年的水平），我们63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。随着中国经济的长期发展，老百姓生活水平的提高，中国人民的居住水平不可能持续停留40年前日本的水平。

过去我们的住房市场聚焦于长期居住问题的解决，但还存在大量的短期居住需求，比如大量的旅居需求，没有得到满足。未来，随着收入水平提高，居民对房子的需求会越来越多元化，住房需求将从“有没有”走向“好不好”的阶段，依然有大的空间。

郁亮重申先前判断，中国房地产未来住宅建设的中枢值是10-12亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计住宅新开工不到7亿平米，回到了2006年的水平，距离10-12亿平方米的中枢值还离得很远。这会让市场产生自我修复的动能，压缩的越厉害，向上修复的动能越大。

2）关于政策“无用论”。

郁亮也反驳了这个。政策不是万能的，不能指望政策解决所有的问题，但政策绝不是没用的。看9月数据，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。这是市场自身积累的修复力量和政策发力共同作用的结果。

但郁亮同时指出，当前的房地产政策可以有更多可以“继续发力”的地方。一则，很多政策可以更好的落实到位。二则，地方政府可以更好的用好“因城施策”。过去的支持政策在需求端发力较多，但在供给端较少。例如对于库存过多的地区，可否暂时放缓土地供应节奏，有些在过往发展过程中错配土地资源的城市（类似闲置的商业办公之类），是否可以调整为“受市场欢迎的”产品。

由此，郁亮重申上次的看法，房地产市场“短期有压力，长期有信心”。

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3）今天的房地产处于跑马拉松的“撞墙”状态。

长期跑马拉松的郁亮，把当前房地产市场的状态比作一个跑马拉松跑到了“撞墙”阶段。跑马拉松通常有不少人会在30多公里以后开始“撞墙”了，身体原来是消耗碳水化合物，以糖转换能量，但跑了30公里之后体内的糖基本消耗完了，开始燃烧脂肪释放能力，让人继续往前跑。这个转换过程比较慢，需要5-10分钟左右，那一段时间是最痛苦的，“因为糖能量不够了，脂肪还没起来，熬过去就能跑下去了。”

放到经济上看，叫“新旧动能转换”，国家经济要有更好地发展，就要转换新的发展动能。郁亮称：“房地产行业也是一样，要从过去传统阶段向新的发展阶段去走，或者从过去简单的规模发展到今天更高质量的发展去转变。”今天的开发商，无论有没有做好准备，愿不愿意，都将进入新的发展阶段。

万科的发展策略，即是据此做出。

4）与客户与城市同步。

郁亮阐述，万科的座右铭是“没有伟大的企业，只有时代的企业”，落到策略上，是与客户同步发展，与城市同步发展。

郁亮从客户和城市两个维度解释这个逻辑。

从客户的维度看，近年房地产的客户要求越来越高，越来越极致，让房地产行业特别“内卷”。这个卷，要求开发商要为客户做好东西。比如杭州的“玉鸟集”，各种业态“纠缠”在一起。再如嘉兴的理想城市的项目，万科能提供长达18个小时的餐饮。

从城市的维度看，城市在发生显著变化，再次向城市中心聚拢，再次“向心发展”。他表示，这包括两个含义：一是，城市不再像过去那样摊大饼的往外发展，而是重新向城市中心聚集；二是，城市在要求空间、业务场景充分的复合，工作、产业和生活高度交叉。当下，城市向外扩张的机会已经很少，越来越多的是城市内部空间结构的更新调整，因此新项目的功能都需要高度复合。郁亮以考察过的新加坡纬壹科技城为例，这个更新单元项目总面积200公顷，里面有400家全球性企业、800家初创公司、21家科研机构，容纳量5万人，产业、科研、教育、研发、居住，全部涵盖。这就是一个城市“向心发展”的变化。万科在上海的天空之城项目，也已经营造出这种感觉来。

这些变化对万科，意味着，发展策略上迈向“开发和经营服务并重”，但做这件事情有两个难点。

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5）REITs的重要性类似于当初的按揭买房。

首先的难点是，郁亮认为是开发商需要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。以长租公寓业务为例，长租公寓是不动产业务中最难赚钱的业务之一。万科前后探索了8年，一直到今年6月才实现单月利润连续回正，9月份实现累计权益净利润回正（预计2023年可以实现整体盈利）。但这个生意很难做（郁亮先前讲过，这个生意是按“分”算账的），受经济下滑影响，泊寓现在的租约周期也下降到不足7个月，40-50%是3个月以内的租约。

第二个难点是，经营类业务的商业模式能否实现闭环。经营服务业务前期投入大，回报周期长，见效慢，然而随着REITs政策推出，这一问题已出现解决的希望。郁亮指出，REITs政策被大家所忽视了，它的作用是“非常大”的，对不动产经营业务而言，REITs的重要性“类似于当初按揭买房”，如果没有按揭买房，中国老百姓的住房问题没有这么快的解决。REITs能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环，有了巨大的空间。郁亮进一步表示，万科商业、物流、租赁住房目前都在积极准备REITs，希望不久能够落地。这样就能够让万科的经营服务类业务模式形成闭环了，一旦完成REITs的环节打通，万科就可以真的正从发展商转变为不动产商了，完成向开发经营服务的提供商的转变。

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