据中原地产研究院统计,9月全月,各地累计发布房地产调控政策高达175次。其中核心政策是8月底9月初各地开始井喷的“认房不认贷”政策。
用完了“认房不认贷”政策,对大多数城市来说,就已经政策出尽,不可能再拿出新的楼市政策。除非直接由政府给购房者补贴,且补贴的力度必须很大。而这,又是不可能的。从政策大量推出后市场实际的表现来看,除了短暂的兴奋之外,绝大多数地方都很快又陷入低迷。这也意味着,政策对市场的作用,已经见顶,指望通过政策来解决房地产市场的问题,可能性已经越来越小。一定程度上,可能将起反作用了。
于是,有人建议,应当放开房价了,不要再对房价实施控制。更直接地说,就是不要再坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,让炒房重新回到房地产市场。因为,按照以往的经验,只要有人炒房,就能带动房价上涨。只要房价上涨,广大居民就会在“买涨不买落”的心理下,抓紧买房。
毫无疑问,这是最为狠毒的一条建议,也是困兽之斗。只是,提建议者忽视了当下的市场环境,忽视了购房者对待购房的态度。今天的购房者,早已没有了过去那种被房价牵着鼻子走的心理,而是越来越理性,越来越知道用脑购房。别人怎么买房,何时购房,他们不管,他们会充分考虑自己的实力,考虑自己的需求,考虑购房后可能出现的各种问题,更考虑支撑房价的条件。有了这些考虑,房价是涨是跌,也就与他们没有什么关系了。即便是刚需,他们也不再单纯地看房价变动,而要看市场的变化以及开发商的现状。恰恰是,开发商的现状,是支撑购房者理性购房最有力的依据。
对开发商而言,当然是希望量价齐涨了。只是,他们心里非常清楚,这一天不会再来,至少眼下还会出现,能够做到价跌量涨就已经很不错了。因此,如果放开房价,房价下跌的概率会远大于房价上涨。房价下跌带来的市场交易扩大,也不会像房价上涨那样失去理性,而是会比较平稳、有序,购房者会在经过深入分析和理性思考后,再在自己能接受的价格区间出手。
这也意味着,指望通过放开房价,让炒房者来再度拉高房价,继而制造市场恐慌来迫使购房者购房,是完全的痴心妄想。今天的市场,不会再出现,今后也很难再出现。炒房者的目的是为了利益,为了通过炒房获得不正当收益。面对购房者如此冷静和沉着,炒房者是不敢轻易出手。一旦出手,很容易就把房产全部压在手中。如果是贷款炒房,一定会让贷款压垮身子、压断肩膀。近几年投资房产者,可能没有几个是赚钱的,相反,亏钱者则比比皆是。
放开政策,未能带动房价上涨,也就无法带领市场走出低迷。同样的,如果放开房价,也不可能带动市场回暖,并以此来为开发商保价服务。开发商的利益是利益,购房者的利益也是利益。开发商已经充分享受了房价上涨带来的暴利,现在应当是购房者享受房价下跌利益的时候了。因此,指望通过放开房价来维护开发商利益,那是白费心机,完全没有可能。在这样的情况下,还是应当依靠开发商降价售房来维护自身利益,让资金链不出现断裂。
更重要的是,随着许家印被采取强制措施,也进一步表明,房地产市场的问题,企业是第一责任人、是责任主体,任何企业都没有理由把责任推给政府、推给债权人、推给购房者,更没有权利继续掠夺资产、转移财产。如果出现这样的问题,许家印就是“榜样”。如此一来,开发商就有可能逐步消除指望政府帮助其解决问题和困难的念头,就会主动想办法售房,主动加大资金筹措力度,主动化解债务风险。而降价售房,则是最重要的促销手段。
只要开发商主动降价售房,就完全可以放开房价,就不必担心房价会再度上涨。至少,不会再度大涨。房价上涨的基础已经完全消失,能够保持不出现大幅降价就是最好的结果。那些指望通过放开房价吸引炒房者进入的人,可能要失望了。炒房者不傻,不会在市场严重低迷的情况下选择炒房的,也是不会来为开发商买单的,更不会与广大居民为敌。