就在十月底，苏州挂出6宗涉宅用地，取消地价上限，回归“价高者得”的竞价方式。
这是自2016年土拍限价后时隔7年重新将土地最高定价权交给市场，也意味着新房限价将进一步松动。
摆在苏州土地市场面前的是新的悬念：地王是不是要重出江湖了？各区域地价是否又要出现新高？
这些或许只是时间问题。例如近期姑苏区等金门等板块又规划调整了几宗核心位置好地；园区奥体儿童医院东地块即将开拍，双湖、独墅湖板块也有地块待入市；新区核心狮山板块也有多宗好地规划调整成功。
今天分析师就带大家来盘盘这些未来有望成为“地王”的地块。
今年，姑苏区供应爆发，核心区域南门与金门板块各出让了一宗涉宅用地，其中南门的和月泊庭，备案均价5.2万元/㎡，带动姑苏区“破5”，项目于近日首开，官方数据劲销12亿。
而在姑苏区今年的规划调整中，南门与金门又新添了多宗好地。
金门板块规划2宗宅地
就在苏州土拍新政后，金门就发布了控规调整，再添2宗宅地。
调整范围为03基本控制单元范围：北至上塘河、东至桐泾北路、西至西环路、南至金门路，总用地面积0.74平方公里。
原规划小学(A33a）、基层社区服务中心(Raz）、养老设施(A6）及社区卫生服务中心(A51）用地调整为二类居住用地(R2）；
原规划商业用地(B1)调整为二类居住用地(R2)；
原规划商业用地(B1)调整为基层社区服务中心用地（Raz），为片区居民预留能满足社会多元需求的品质提升型社区服务设施空间。
3宗地块进行了调整，新添两宗住宅用地和1宗社区服务中心用地。
两宗地块的位置都很不错。
交通方面，地块距地铁1号线桐泾北路站约800m，距2号线石路约1.4公里。
商业方面，地块近石路商圈，还可通过地铁直达山塘街、观前街等。
周边还有苏州第五中学、金阊实小、金阊外国语等教育资源。
金门板块也是今年才得到补仓，新增的两宗宅地也在金门保利发展36号项目附近，项目成交楼面价为27562元/㎡，溢价12.5%，项目规划也已经出炉，将打造3幢16F的高层和7幢6-10F的小高层。
板块上一个新盘还是同文华庭，备案均价约3.6万元/㎡，仅保利发展项目待入市，而新曝光的两宗宅地或将与其一同打造成一片全新的改善住宅组团住区。
南门板块新增一宗宅地
前不久，南门板块也重新调整了规控，板块又新增一宗宅地。
本次调整的具体范围为，北至外城河、南至南环快速路、东至京杭运河、西至南园路，总用地面积0.82平方公里。
其中规控将青阳路南侧、肖金路东侧的小学用地05-29地块（A33a）调整为二类居住用地（R2）。
地块位置就在翠园新村南面，周边多以南环新村等老小区为主，生活氛围浓厚。
商业方面，紧邻邻汇广场，可满足日常购物需求。不远处还有南门商圈泰华商城、金地广场等高端商业综合体。
交通方面，南面就是南环高架，距人民桥南地铁站也仅1.3公里左右。
教育方面，地块靠近苏州市实小，板块内还有平直实验小学、振华中学等老牌名校。
由于学区、区位等因素，项目周边二手老小区成交均价在3万元/㎡左右。
新房方面，目前南门纯新盘仅市实小北的和月泊庭在售，项目主打约164-186-239m²改善大平层，备案均价5.2万元/㎡。
一般控规调整，意味着地块很快会进入土拍市场，像和月泊庭原地块规划调整两个月后就进入了今年第三批次集中土拍，翠园新村南地块入市后也将为地缘以及有姑苏情怀的改善客群提供更多选择。
此外，姑苏区还有古城原二中地块、胥江康馨花园东地块等多宗优质涉宅用地，期待后续进一步补仓姑苏区新房市场。
今年园区核心就开启了爆发式供应，上半年众多项目如华润润月雅筑、建发缦月华庭、湖西观云等接连创造了“千人摇号”、“逢开即罄”场景，目前核心板块也仅独墅湖的路劲君和居了。
同时即将开拍的奥体儿童医院东也将带来新的期待。
奥体儿童医院东地块
奥体儿童医院东地块即将开拍，其占地约49479.43㎡，容积率1.5，起拍总价222658万元。
地块于今年年中的《苏州工业园区2023年第五批次局部地块控规调整公示文件》进行了控规调整，本次调整是将原来的白地改为了二类居住用地。
地块位于奥体核心居住区，周边生活配套都很齐全。
距轨交5号线奥体中心站很近，距在建的轨交6号线中新大道站约500m，驾车通过中环东线也能快速到达市区各个区域；
商业配套方面，周边的奥体中心、永旺梦乐城、兆佳巷邻里中心等均能满足日常购物需求；
教育资源方面，星汇学校、园区外国语学校等都在附近。
目前奥体板块暂无新房在售，项目北侧的绿城云庐于今年2季度售罄。
二手房方面，周边小区的挂牌均价在3.1-6.8万元/㎡，项目西北侧的唐宁府挂牌均价达6.8万元/㎡。
新房方面，奥体板块今年入市的绿城云庐备案均价49950元/㎡，距5万元/㎡大关只差临门一脚，而随着地价上限的取消，以及核心板块限价放开，该宗地块将会在苏州八批次土拍中受到重点关注。
此外，园区独墅湖、双湖板块均有优质宅地待出让。
双湖荣域花园西地块
作为苏州“富人区”的双湖板块也有宅地待出让。
在去年的《苏州工业园区2022年第五批次局部地块控规调整公示文件》中首次爆料。
地块位于独墅湖以东、星湖街以西，东延路以南，东华林街以北，就在荣域花园西侧，紧邻独墅湖一线湖景。
根据地块规划条件，地块包含了公园绿地，住宅用地占地8.79万㎡，容积率仅1.1，加上15m的限高，后期或将打造叠墅或洋房产品。
地块位置更是不用多说，紧邻金鸡湖、独墅湖，周边轨交1、3、5号线三轨环绕，还有湖东、湖西等高端商业综合体环伺。
板块新房断供多年，从周边二手房来看，金鸡湖、独墅湖双湖沿线小区的挂牌价格皆为苏州房价天花板。如九龙仓国宾一号、世茂铜雀台等豪宅项目，成交均价均在10万元/㎡以上。
可以说荣域花园西地块是近几年园区“含金量”最高的一宗宅地，再加上土地市场限价放开，未来入市后，苏州或将诞生新“地王”。
月亮湾北侧两宗宅地
独墅湖板块核心也仍有两宗地块待出让，那就是于《苏州工业园区2022年第三批次局部地块控规及调整》中调整的月亮湾北侧两宗宅地。
地块具体位于月亮湾北侧、翠微街以东，星湖街以西，仁爱路以南。
经过调整，1号纯宅地块占地面积约45100㎡，容积率1.2，限高24米，绿地率在35%以上。2号地块占地面积约82400㎡，容积率1.6，限高60米，绿地率在35%以上，地块素质都较为优秀。
从区位来看，地块周边功能配套都较为完善。
两宗涉宅地块西邻白鹭园和独墅湖，北侧是独墅湖图书馆，东边是苏州大学独墅湖校区，南侧独墅湖体育中心和月亮湾。
交通方面，地块步行约1公里可达2号线月亮湾站，在建的8号线仁爱路站也不远。
两宗宅地的容积率分别为1.2和1.6，1号地具有邻湖优势，大概率将会打造低密湖景洋房产品。
新房方面，今年独墅湖板块也相当热闹，华润润月雅筑一度刷新苏州新房房价天花板，一路之隔的路劲君和居关注度也很高，项目打造了11栋6-7层纯洋房产品，户型建面约285-340㎡，即将开盘。
未来月亮湾北侧这两宗地块入市也将为板块进一步补仓。
此外，去年5月，工业园区发布了湖西CBD以南片区控规及城市设计的招标公告，主要目的是为了园区“退二进三”，进一步加速园区“双一流、新中心”建设。
随着城市更新的加快，未来湖西板规划片区内也或将有更多涉宅用地与我们见面，值得期待。
原信达光电地块
狮山今年也多次进行规控调整，根据新区中心城区N-02最新控规调整，将原先的工业用地调整为二类居住用地，近日受政府获批。
该地块位置非常好，就在狮山主核淮海街东侧，周边配套成熟完善。
交通配套方面，靠近3号线沙金桥站，附近还有地铁1号线、5号线；
商业配套方面，距离龙湖狮山天街、红唐购物中心等都很近。
教育资源上，项目北侧的大悦风华苑小学学区划分为新区实验小学（滨河路校区），初中学区划分为新区实验初中（金山路校区）的施教区范围内，可做参考（新房不承诺学区，以交付后教育局划分为准）。
地块周边二手次新房的挂牌均价基本也在5万元/㎡以上，新创玉山广场挂牌均价5.2万元/㎡，名尚花园挂牌均价5.2万元/㎡。
狮山徐思河南地块
今年5月9日，新区管委会发布了《苏州高新区中心城区R-01街坊控制性详细规划调整》。
横山路北新增1宗纯住宅用地，并且带有有幼儿园规划，地块就在九龙仓邂湾澜庭南面。
地块距轨交5号线落星桥站不远，商业配套泉屋、宝龙广场等环伺，其距狮山天街、淮海街等距离也不远。
其一路之隔就是新区实验小学（竹园路）、第一初级中学等，未来就学较为方便。
二手房方面，一路之隔就是狮山曾经的倒挂红盘中海上贤府，其目前挂牌均价5.4万元/㎡。
此外，狮山还有原苏州农村干部学院地块等多宗地块，未来都或将陆续入市。
我们可以看到作为苏州头部价值板块的园区、姑苏核心以及狮山板块，还有许多涉宅用地待出让。
这也得益于苏州近年来大力推进的“退二进三”政策，加快产业结构调整，不断进行城市更新工作。
去年，大家还在为苏州新房均价破“4万元/㎡”而感叹，到今年新房房价已经破5.4万元/㎡，而随着土拍取消限价，未来苏州头部板块板块的房价仍有一定上涨空间。并且这也将带动各区域核心板块限价进一步突破，各个板块的价格梯度会愈加明显。
至于此次土拍规则调整是否会推动苏州土地市场回暖？
如今的市场环境已经发生了很大变化，苏州楼市新政发布后，释放了一部分购房需求，但从总体看，大多数消费者依然保持了冷静，从近期的几次土地出让情况来看，开发商拿地也日趋谨慎。
具体情况，11月29日的苏州八批次集中土拍中，让我们拭目以待。
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