传统的楼市营销旺季的“银十”，在一系列利好政策下，能否延续9月成交上涨的趋势呢？让我们一起来看看10月无锡房地产市场运营数据。

NO.1 政策一览

1.【无锡发布55条服务事项指南】

10月23日，无锡发布55条服务事项指南，涉及购房、租房补贴等内容。

其中关于房地产，重点如下：

1、建筑工程竣工验收备案；

2、落实对信用记录良好的开发企业资金监管的激励措施；

3、鼓励房地产开发企业使用银行保函替代相应额度的预售监管资金；

4、大学生租房补贴申请；

5、大学生购房补贴申请；

6、应届毕业生一次性生活补贴申请；

7、国家和省各项减税降费优惠政策

CRIC视点：9月以来，在政策频发背景下，部分微观项目层面已经出现来访、认购回升等复苏迹象，但是成交量暂未明显体现，成交数据延续低位徘徊的态势。目前政策方向依然以宽松为导向，但目前市场正向反馈有限，在推动建立房地产业转型发展的新模式下，商品房回归商品价值属性的观念仍然需要时间传导。

2. 【中国将推动新一轮“房改”，无锡在列】

8月25日国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件 (国发[2023]14号文)，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。该文件由国务院于9月1日正式印发。

值得注意的是，“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋义”。二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

CRIC视点：加大保障性住房建设和供给，购买力分流，刚需新房、老破小二手房将被大力击溃，另外，“让商品房回归商品属性”意味着限价逐步放开，改善产品将越来越多，市场两极分化加剧。

NO.2 土地市场

土地供应：10月31日，无锡市自然资源和规划局发布土地挂牌出让公告。本次供地，累计挂牌6幅宅地，土地总出让面积为33.95万方，其中锡山区1幅，惠山区4幅，新吴区1幅，预计将于11月29日出让。

土地成交：10月25日，无锡六批次土拍如约而至。本次土拍累计成交14幅宅地，成交总建111.91万㎡，累计成交总金额147.48亿元。本场土拍所有地块全部底价成交，溢价率为0，且拿地房企仍以国央企为主。

NO.3 市场供求

10月，无锡市区商品住宅市场供求比为1.32，其中供应环比上涨111.12%；成交环比下降6.90%；成交均价环比下降1.62%。

供应方面，在新政的刺激下，房企推盘积极性有所回升，10月供应低位回升，环比涨幅达111.12%；

成交方面，在经历9月楼市成交小幅上涨之后，10月无锡楼市成交再次回落，环比下降6.90%；

从成交均价来看，10月无锡市区商品住宅成交均价为22308元/㎡，环比下降1.62%。

整体而言，虽然利好新政频发，但是楼市复苏动能不足，10月楼市成交仍处于筑底阶段，市场修复仍有待核心城市的热度传导，整体楼市还将面临较长的调整期。

10月无锡市区商办市场表现为供升求降，其中供应环比上涨561.59%；成交环比下降39.48%，成交均价环比上涨1.34%。

商业方面：10月，无 锡市区商业市场供求比为0.34，其中供应环比上涨561.59%；成交环比下降44.04%；成交均价环比上涨1.26%。

办公方面：10月，无锡市区办公市场无新增供应；成交环比下降11.86%；成交均价环比下降1.83%。

公寓方面：10月，无锡市区公寓市场无新增供应；成交环比上涨376.72%；成交均价环比下降1.17%。

整体来看，10月无锡商办市场供应回升，成交端量跌价升。

10月供应全部来自商业市场，主力供应项目为惠山区天一新城板块的碧桂园都荟，单项目供应面积为2.08万㎡。

从成交来看，本月主力成交项目也是来自商业市场，惠山区天一新城板块的碧桂园都荟单月成交2.08万㎡；位于新吴区工博园板块的五洲国际工业博览城单项目成交1.57万㎡。

NO.4 区域供求

分区域来看，10月无锡各区均有供应，其中经开区供应最多，为10.43万㎡，占比总供应的48.56%；其次是锡山区，供应4.81万㎡，占比总供应的22.39%；10月主力供应项目为仁恒前湾国际和锡山圆融广场，单项目分别供应5.64万㎡、4.27万㎡。

从成交来看，新吴区和惠山区成交较好，分别占比总成交的27.84%、18.45%，领先优势明显；

价格方面，经开区依然是成交均价最高的区域，为30348元/㎡，本月锡山区、新吴区和惠山区成交均价均低于2万元/㎡。

NO.5 成交结构

从成交结构来看，10月无锡商品住宅主力成交面积段集中在100-130㎡；

其中100-110㎡面积段产品成交最多，成交套数占比20.10%；

其次是120-130㎡面积段产品，成交套数占比19.36%；

110-120㎡面积段产品，成交套数占比18.01%；

从环比来看，10月， 90-100㎡面积段产品成交套数占比下降明显，环比下降3.94%。

NO.6 商品住宅库存

库存方面， 10月无锡市区商品住宅库存501万㎡，受供求影响，环比上涨1.01%，在经历9月库存降至500万方以内之后，本月库存再次小幅上涨。

从去化周期来看，按照近12个月去化流速，去化周期上升0.9个月，约21.3个月。

NO.7 房企项目销售榜

10月无锡市区商品住宅项目销售金额排行榜，新吴区项目占4个，滨湖区项目占3个。

从排行榜TOP10来看，有2个项目成交均价低于2万元/㎡，7个项目成交均价突破2万元/㎡，1个项目成交均价突破3万元/㎡，其中位于滨湖区的中信泰富·玖著成交均价最高，为35210元/㎡。

项目销额榜前三位分别来自惠山区、新吴区，其中万科樟湾国际项目位居销额榜第一位，月成交金额1.64亿元；建发上院、大华公园城市分别位列项目销额榜第二、第三位。

整体而言，10月热销项目以刚改和高端改善为主。

NO.8 板块解读

细分到板块，我们可以看到，10月无锡各板块成交面积排行榜，泰山路板块以成交面积1.16万㎡位列板块面积成交榜第一名，月成交113套，且月成交均价为19579元/㎡，主力成交项目为大华公园城市。

板块面积成交榜第二名锡东新城板块，主力成交项目是美的云璟和金辉天奕铭著。

此外，惠山新城板块也表现不俗，月成交面积破9000㎡，月成交套数为79。

NO.9 重点营销活动

10月据克而瑞不完全统计，共举办39次营销类活动，活动频率保持相对稳定，多数项目举办小型手作活动，另外有部分项目举办大型活动，如中鹰黑森林连续四天举办中央公园音乐会，建发房产举办六周年业主答谢盛宴。

本月无锡新项目动作频繁，锦尚天华和熙悦春秋项目公布案名并公开城市展厅，无锡星河湾、城湾、奥体潮鸣三个项目示范区及样板间公开，另外国控朗诗熙华府项目售楼处公开，和居发展开发的两个新项目桃李春风及溪山云庐示范区公开。

NO.10 二手房成交

据统计显示，10月无锡市区二手房成交3522套，环比上涨16.31%。

10月，房企利用国庆小长假积极营销，叠加政策利好，二手房市场活跃度有所提高，平均日度成交114套。

NO.11 总结

10月，无锡楼市政策仍以宽松为导向，在推动建立房地产业转型发展的新模式下，商品房回归商品价值属性的观念仍然需要时间传导。

从楼市成交来看，全市经历了国庆及中秋双节假期的促销后，市场热度稍有回暖，但持续时间不长，后续市场表现弱于预期，市场持续筑底。整体而言，当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，市场修复仍有待核心城市的热度传导，整体楼市还将面临较长的调整期。

四季度，是房企冲刺年终业绩的重要节点，预计房企将积极推盘和营销，以此促进成交。11月， 无锡市区房企又将有什么样的销售表现呢？让我们拭目以待。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。