在买房的时候是要和卖家签订定金协议的，而不仅仅是口头承诺，因为即使交了定金，如果没有签订协议，定金也是不具有法律效力的。签订协议时应说明，如果卖方承诺的房屋条件，包括房价、楼层、面积等与实际情况不符，则定金协议无效，卖家应该无条件返还定金给买家。此外，协议中的金额应写成定金，不能写成订金、预付款、认购金、诚意金等，这样才能避免纠纷。需要注意的是，支付定金时，定金金额必须在房屋成交量的20%以内，超出部分不受法律保护。