主要有以下区别：
1、产权性质不同。商业住宅的产权只有50年，属于公寓房。民用住宅的产权有70年，并且到期之后还可以自动续期。
2、落户问题不同。商业住宅是不可以办理落户的，而且购买时一定要咨询清楚属于什么类型，而民用住宅可以进行落户。
3、人口密度不同。商业住宅的居住密度较大，舒适度较低，而民用住宅舒适度更好，人员密度更小。
4、生活成本不同。商业住宅的水电费都是按照商业标准收取的，而民用住宅的标准都是按照普通标准生活，成本稍微低一些。
5、户型不同。商用住宅的面积通常都比较小，在80平方米以下，而且总体房屋成本较低，而民用住宅户型较大成本较高。