案情简介

2007年2月10日，北京丽景房地产开发有限公司（以下简称丽景公司）与将建军签订《售房还款协议书》，协议书载明蒋建军尚欠丽景公司36.94万元，且还款期限已经超期2年零4个月。2007年2月13日，蒋建军向丽景公司偿还了4.9万元，余款未付。丽景公司诉至法院，要求蒋建军偿还欠款32.04万元及利息。蒋建军承认上述事实，经询问，双方同意调解解决。

办案思路及心得

该案事实很清楚，被告蒋某购房时拖欠一部分房款，承诺几个月内付清，到时未能偿还。最后在法院的调解下达成和解。虽然该案事实清楚，但作为开发商几乎不能实现债权。因此，作为律师提醒债权人注意以下几点：

1、对合同要严格管理。在该案中，作为原告的开发商居然没有记录该套房产没有付清全款。因此，均按已结清房款对该套房办理了入住、产权证等手续。在几年后的对项目进行清算时才发现该房主尚欠购房款。

2、对债权要及时采取措施，以免因时效导致不能胜诉。时效因案由不同也不一样，比如侵权案件、欠款案件、劳动争议案件等都不相同。以本案为例，律师通过一些方法才把时效连上，为最后调解打下基础，从而从最终实现债权。

3、对违约金不易约定过高，比如一个月不还，加倍赔偿，一年不还十倍赔偿等。这样约定，无异于没有约定。太高的违约金，法官大都不支持。并且债务人连本金不能偿还时，过高的违约金更不用说了。而且，作为债权人要审时度势，要适当放弃自己的一部分利益，以换取债务人积极履行债务。

裁判结果

蒋建军于二〇一二年一月二十日前向北京丽景房地产开发有限公司偿还借款及利息共计三十四万元。案件受理费五十元，由北京丽景房地产开发有限公司负担（已交纳）。