感谢在杭州线下会上送我鲜花的亲爱的粉丝

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2023年10月16日，杭州楼市新政杭6条发布，可以简单粗暴的理解为以下5条，

1、杭州楼市全面解除限购了（主城四区一个月社保或个税的限制，可以视为没有限制）。

2、只要在杭州没有贷款在还，都可以做首套（我其实很怀疑这个，但在多个售楼部确认，都是在外地有两套在还，在杭州还可以做首套）。

3、首套首付20%，二套30%（主城首套25%二套35%）。

4、主城四区之外有一套，主城四区还可以再买一套。

5、万人摇的萧山奥体、未来科技城和云城，不限购。

过去3年，杭州楼市是全国楼市的标杆。

2023年，杭州楼市的调控能力，依然是地方政府调控能力的标杆。

希望杭州能永葆创新之源（杭州西站的未科展览馆）

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新政出台后的21日-25日，我在杭州。

拉着上海米宅的夏良一起，又全面考察了一下杭州楼市。

先亮观点。

1、新政是杭州楼市的转折，不是起飞。

2、放在全国楼市下行的大势里，杭州不可能独善其身，也无法幸免，这是基本面。

3、50%倒挂的区域和房子放心摇、放心买，依然是好资产，没问题。

4、倒挂30%以下的是伪倒挂，未来会抹平的，自住无妨，投资不可以。

5、这是一次你手上郊区房产、老破房产等非核心资产的最好出手时机，要抓住，不要赚最后的铜板，不要盲目乐观。

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杭州良渚玉鸟集市

杭州能买吗？

答案是肯定的，如果杭州不能买，全国能买的房子就真的不多了。

杭州房子好、杭州年轻人多、杭州经济好。

而且，在我眼里，杭州是未来的一线城市。

只不过，未来，杭州90%的房子陪跑，杭州10%的房子跑赢，自住不多说，但如果是想有更好的收益，买对就非常关键了，这也是本文的目的。

杭州人很幸运，

1、杭州人要感谢宋卫平，因为绿城，杭州的居住品质在全国都是第一的，绿城和滨江帮杭州人守住了杭州人的居住品质门槛。

2、杭州人要感谢老马，阿里凭一已之力，让杭州多年成为年轻人创业的圣地，成为互联网的麦加，源源不断的人口和资金涌入，造就了这个城市的快速发展奇迹，成为过去5年人口增长第一城。

3、杭州人要感谢2023亚运会，真的，全力抓住了城市化末端的红利，排除一切阻力，聚集一切资源，在最后的几年，快速推进着这个城市的基建，身为杭州人可能无感，但此时的武汉天津郑州等地的人深有感触。

举个例子，

2019年，南京还是地铁通行里程全国排名第4名，仅次于北上广深，也远超杭州。

2023年，杭州的地铁通行里程已经远远超过了南京，这一切，要归功于亚动基建红利。

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想先对温州、台州人说几句。

因为确实在良渚、留下等几个售楼部看到了欢迎他们的条幅。

我想说的是，请谨慎。

你们看的楼盘，自住咱不多说，如果是想投资，对不起，真的不会赚钱，只会亏钱。

杭州现在能赚钱的，只有倒挂在50%以上的区域。

你们看的楼盘，倒挂是0。

倒挂为30%的楼盘，未来都会被抹平，何况倒挂为0，入手就是亏。

顺着这个逻辑，再看看我上面的5个观点，组合一下，温州台州人先平息一下内心，摆在你面前的可能是陷阱，不是馅饼。

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去年刚投入使用的杭州西站

那，杭州买房能赚多少钱？

在回答如何买之前，我们一起来想几个问题。

1、66000的钱江新城2.0的绿城芝澜月花轩，放到2030年，二手房能卖到80000吗？

2、45000的滨江平晖府，放到2030年，二手房能卖到60000吗？

3、38000的建发云启之江，放到2030年，二手房能卖到55000吗？

以上，还是几个摇的比较火热的、地段不错的、大家非常认可的区域和楼盘。

但我们一样要好好的想一下，再过7年，二手房价格能卖多少？税费和利息一共要付多少？现在摇到了能不能赚到钱？

再进一步思考一个极端案例。

46000的铁定触发社保的奥体红盘兴耀望阙，这个中签率要在5%以下了。

周边目前二手房是9万左右。

倒挂100%，肯定能买，肯定能摇。

但即使如此，我们也要算账。

一套200平的大平层，2023年10月买，到2030年10月，7年时间。

总价920万，绑定两个车位90万，一共1010万，首套，首付20%共202万，贷款808万，利率4%。

购入契税1.5%，共13.8万。

7年付息一共211.39万。

总成本是1010+13.8+211.39=1235.19万，含两个车位，平均单价6.176万/㎡。

再算一下现金成本，再算上卖出时要付的2%佣金，再加上维修基金、物业费、管理费、维修费等成本。

基本上，2030年，兴耀望阙售出价6.5万是保本价。

低于6.5万亏钱，高于6.5万才算是抗通胀保值成功。

6.5万，还没有计算资金成本、机会成本、通胀因素、存款利率等因素，客观的说，6.5万其实是血亏价。

以上问题，我也不知道答案 ，我写出来，供大家来思考。

如果兴耀望阙卖不到6.5万，那此时买入钱二的所有业主，统统赔钱，无一例外。

也可以认为，此时买入全杭州的所有的业主，统统亏钱，无一例外。

会不会发生，我真的不知道。

会如何演变，我真的不知道。

因为，此时的上海的房价，正在下跌中。

前滩的中粮海景壹号从2021年的20万的高点，跌到了现在的14-16万。

张江的汤臣豪园从2021年的16万的高点，跌到了现在的12-13万。

临港的滴涟岸从2021年的7万的高点，跌到了现在的4.5万。

所以，杭州凭什么不可能“深圳”“上海”？

而未科云城的绿城、保利，万人摇的36100单价，放在2030年，也是一样一样的道理。

啰嗦这么多，摆一推烂数据，其实想说几点，

1、不能再用过去的买房思路套用在2023年了，时代真的翻篇了。

2、一定要降低预期，还想暴击、大赚，真的非常危险。

3、要用资产配置、家庭底仓的思路来买房，而且要持有周期预期10年。

4、只要买到杭州的10%优质资产，涨时领涨，跌时抗跌，下面有90%的炮灰给你垫底，你依然是赢家。

5、即使买到优质的10%，也要做好不赚钱甚至亏钱的准备，但你依然是赢家。

6、但上面的数据推演，是站在一个线性的、没有大变化的环境中，如果中间有大宽松、大放水、大通胀、大危机，那就是另一个完全不同的答案了。

7、所以，以上的数据推演，仅是一个思维碰撞实验，让大家敬畏时代，不要盲目乐观和悲观。

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2023年11月5号开业的城北万象城

哪，杭州如何买？

自住看自己的方便就好，看自己的预算就好，今天谈的是如何选择才能在未来收益最大化。

这个答案在杭州面前，其实就是一张明牌。

我一个外地人，再怎么考察，也不会比杭州本地人更懂杭州。

所以，答案全在中签率10%以下的楼盘里。

如上图所示，都是倒挂在50%+以上的区域。

都是中签率在10%以下的楼盘。

奥体兴耀、申花万科、招商、未科绿城、保利。

都是。

这个没啥好说的，想强调的是。

刚需并没有什么钱，刚需可能有一个幻觉，就是以为自己买的良渚、宁围、浦沿、闲林、乔司、金沙湖、崇贤新城、青山湖、大江东，认为这些楼盘能赚到钱。

这是大大的错觉。

如果你带着这样的错觉在借钱上杠杆，我劝你善良，我劝你冷静。

而杭州的摇号，除了以上三个划圈的地方，其它地方，80%的概率都赚不到钱。

这是必须要面对的事情。

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金沙湖龙湖天街

拿人的手短。

考察完了，也花了考察费，任务就是要出稿子。

很抱歉让你看了一篇没有激情四射、没有干货金句的杭州考察稿。

这也算是当下楼市的基本面吧，一滩死水。

但杭州楼市已经算是非常不错的数据和市场了（成都也算）。

综合一下，

1、杭州楼市新政基本是子弹全发，解除所有限购限贷政策了。

2、但这是杭州楼市的拖底和转折，但绝不起起飞。

3、这是很多人卖掉手上非优质资产的最好时机，不要错过。

4、刚需无须多言，在离奥体、钱塘江、西湖、未科越近的地方按自己的预算下菜摇号就行了。

5、新房>二手，二手房价格我依然看跌，2024的二手房价格比今年更便宜。

6、如果想赚钱，就要牺牲时间拼运气，只能去摇倒挂在50%+的房子，但要拼运气，但想赚钱，没捷径。

7、重申一下，杭州倒挂30%的房子是伪倒挂，未来会抹平，倒挂了个寂寞。

8、重申一下，杭州倒挂为0的房子买入就亏钱，炒了个寂寞，致温州台州人。

9、重申一下，杭州二手房价格2024更便宜，所以，买的可以等，卖的不必等，应重视当下的窗口期。

10、杭州很幸运，杭州是未来的一线城市，恭喜杭州人。杭州楼市新政5日，我晃荡在各个售楼部...