作为企业最大成本之一，房地产支出始终是各企业决策者最关注的话题。在“全球经济脆弱性仍存“与中国“新质生产力”成为高频词的背景下，企业房地产领域也进入了转型时刻。仲量联行持续9年跟踪全球企业房地产趋势，我们的调研显示，有86%的企业房地产领导者将“降低运营成本”列为2024年的首要关注，前瞻性的企业将通过预测其房地产的需求模式来提高成本效益。
今年我们将企业房地产的关键趋势浓缩为五句“化”，分别从“趋势、洞察、建议”角度进行解析，并结合中国市场现状提供指引，以期助力企业决策者更快速理解变革趋势，解锁企业提质增效与创新发展。
洞察
混合办公已成为全球主流，但关于“混合办公是否真的行之有效”的讨论仍在持续。全球有三分之一的企业正在实施强制的办公室出勤政策，最主要的考量是希望“最大限度地提高员工的工作效率”；然而，有45%的员工认为，与存在各种干扰、影响专注度的办公室相比，居家环境更有助于提升工作产出。调研显示，“个人舒适度”和“整体办公体验”是员工的重要需求，而这两项的满意度较低，特别是在需要独立的空间处理私密或专注的工作任务时，满意度与重要性之间的落差尤为明显。此外，虽然办公场所的协作和社交属性同样得到员工重视，但实际上，在办公室中51%的时间都用于“专注办公”，因此，提供专注办公所需的独立工位、有效的噪声管理和其他支持高效工作的相关要素同样重要。
建议
企业需充分利用科技和数据分析工具，了解办公场所现状与员工期待间的落差，以明确支持员工绩效提升的关键要素。通过灵活且符合企业独特需求的办公空间和相关制度，为员工带来赋能生产力的人性化办公场所体验。
洞察
生成式人工智能（Generative AI）和大型语言模型（LLM）的快速迭代在2024年将为企业房地产运营提供强大助力，企业通过其能获取更多办公空间和员工数据，进而提高响应速度和效率。截至2023年底，全球已有超过500家的房地产科技（PropTech）企业提供AI驱动的解决方案。我们也注意到，企业对科技应用的关注点已从“为支持混合办公而产生的技术需求”转移至“期望通过科技优化资产组合决策、达成更广泛的业务目标”。需要注意的是，虽然科技生态日益成熟，调研显示，全球80%的企业房地产领导者依然表示尚未从现有的科技投入中实现预期价值。
建议
· 技术加身，关注价值
企业应充分利用人工智能技术，建立持久的数字化能力；同时，需重新审视科技战略，以制定稳健的关键绩效指标（KPI），通过实施有韧性的运营模式确保科技投入能创造相应价值。
· 携手伙伴，管控风险
为了应对与AI快速发展相伴的网络安全挑战，企业应携手外部专家与伙伴打造生态，来管理其技术堆栈。
· 统一思想，鼓励创新
企业还应获得员工的支持，鼓励技能提升和自下而上的创新，以充分释放价值、提高生产力。
洞察
全球气候变化风险加剧，可持续发展是全球企业普遍关注的议题。调研显示，目前仅有23%的企业高管为未来12至18个月内可能发生的破坏性气候变化制定了应急计划*。在仲量联行亚洲地区六个市场的百大企业租户中，70%的受访者表示，续租协议将与碳排放承诺挂钩；但到2030年前，这些租户对低碳面积的需求仅40%能被满足，供给尚待释放。
*资料来源：普华永道脉动调查，2023年
建议
企业应考虑的不仅是通常基于设计和施工方面的绿色建筑认证，还应放眼长期的脱碳计划，专注于低碳“内功”：衡量楼宇的运营和环境绩效，例如能耗效率和温室气体排放。在制定战略时，科技、人工智能和数据采集将成为实现可持续发展目标、制定企业房地产总体战略的关键。
洞察
全球员工平均每周在办公室工作3.1天，在中国则为4.7天；办公室的利用率在一周内也存在波动，这些数据或因地区和行业因素而异，但企业共同的痛点是：在动态的空间使用场景下，计算所需的办公面积变得更加复杂；然而，全球三分之二的企业都不具备能够提供空间利用率和办公环境数据的传感器，普遍缺乏支持决策的关键数据。此外，尽管存在前述地域和行业差异，全球企业在考虑成本优化的同时，必须平衡其他战略性优先事项，在2024年我们将见到下述跨地域、跨行业的资产组合四大共性趋势，持续影响企业决策。
建议
企业在2024年采取更精细的资产组合优化策略，并优先考虑投资于能够收集所需数据的科技工具，以配置最适合的办公场所，实现成本效益和员工满意度的最佳平衡。
洞察
调研显示，企业房地产管理者需要在有限的预算内平衡多项优先事项。对于大多数企业而言，降低成本、可持续发展和员工体验是企业房地产职能部门的首要任务；然而，这些优先事项可能存在互斥或重叠关系，如何在多项“战略决策”间取得平衡，合理分配预算，是企业获得最大投资回报的关键。
建议
降低运营成本固然重要，但要实现更高的运营效率，需要优化企业房地产的管理和运营流程。投资于成熟的整合型办公场所科技，将有助企业做出更好的决策。随着企业逐步确定2024年的预算优先事项，我们建议企业通盘考量所有关键趋势，在多重举措中做出明智的预算分配，提升投资回报。
一口气看完这五句“化”，您是否也想了解，中国企业房地产管理者的关注点是否呼应全球趋势？
仲量联行智动办公中国区主席兼中国区项目与开发管理董事总经理李晶：“在仲量联行大中华区的100家企业客户中，70%认为需要优化‘空间高效性’和‘运营成本’；68%认为需要提升员工体验；60%支持可持续发展的绿色目标；58%认为需要采用灵活办公模式；这些关注重点与我们看到的全球房地产趋势基本相符。我们可以进一步理解为，打造优质高效的理想办公场所是中国企业房地产管理者的核心目标，这需要结合优化资产组合和提升员工体验来实现。”
· 具体而言......
优化资产组合的大方向包括复盘现有资产、增加灵活配套方案，并减少低效空间。
提升员工体验的措施包括打造灵活多元的空间、增加健康福祉配套，并引入人性化服务。
如今，有愈来愈多的中国企业正在探讨通过“科学调配”来实现空间效率和价值的最大化。根据员工的工作性质、对专注和协作空间的需求情况，结合工位利用率的统计分析，空间规划上舍弃“员工数等于工位数”的传统方式，转变为灵活办公ABW（activity-based working）形式，即让员工根据需求自行选择合适的工位类型和区域，以提升办公面积利用率或保有承载未来人数增长的弹性。
需要看到的是，当今的员工来到办公室已不仅是为了办“公事”，因此众多企业已转变焦点，通过以人为核心的空间设计实现协作创新、学习发展等复合功能，并加强科技部署和健康福祉配套来提升办公体验，让员工在这里成为“更好的自己”。
需要留意的是，并非只有灵活办公或混合办公是提升空间高效性的解决之道。每家企业的业务性质、办公模式、发展战略与文化都不尽相同，需要结合具体情况综合评估后，才可找到适配的优化方案。
