1976年，我国城镇居民的人均住房面积仅有3.6平方米，城镇住房的缺口高达869万户。那时的住房资源极度匮乏，许多人家的居住空间狭窄得令人窒息，更有无数家庭在苦寻栖身之所而不得。然而，这种情况在过去20年发生了翻天覆地的改变。据最新统计，不仅目前我国城镇居民的人均住房面积上涨到40平方米，更有96.86%的城镇户籍家庭已拥有了自己的住宅，每户平均超过1.5套。这一转变不仅宣告了住房资源紧缺时代的终结，更预示着总体住房过剩的新局面。

那么，这股巨大的转变变究竟源自何处呢？答案就隐藏在1998年的第一次房改之中，那是一场影响我国往后发展的住房全面商品化改革。

在1998年之前，我国的住房制度主要是福利分配制，由企事业单位筹集资金建设住房，再依据级别、工龄、住房需求等因素进行分配。这种制度在计划经济时期占据主导地位，对于符合分房条件的人来说，获得住房的成本极低，甚至可以说是零成本。然而，这也限制了房地产行业的发展速度，使得住房供给远远跟不上需求。

随着城镇化的快速推进和经济的蓬勃发展，这种住房福利分配制度逐渐显露出其不合时宜之处。于是，1998年7月，国家发布重要通知，启动了第一次房改，明确提出“全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化”，并着手构建以经济适用住房为核心的多层次城镇住房供应体系。这一改革不仅为我国住房资源问题的解决提供了新路径，更推动了房地产行业的飞速发展，从而为我们带来了今天住房条件的显著改善。

自1998年住宅全面商品化改革以来，人们的住房需求如泉水般喷涌而出，为房地产行业注入了强大的发展动力。在短暂的时间里，由于人们对住房的渴求极大，住房资源显得捉襟见肘，房价飞涨，房地产行业的发展如日中天。

数据显示，从1998年至2020年，我国城镇居民人均住房面积实现了质的飞跃，由6.3平方米大幅提升至40平方米，甚至超越了众多欧美发达国家的城镇居民人均住房水平。这一巨大转变不仅标志着我国居民生活品质的大幅提升，更是房地产行业在国民经济中的重要地位的体现。

特别值得一提的是，过去20余年的城镇化进程中，每年有约1200万的农村人口涌入城市，许多选择在城市扎根，成为了新市民，根据国家统计局公布的数据显示，截止至2023年底，全国常住人口城镇化率已达66.16%。可以看出，第一次房改不仅缓解了原有城镇住房资源的紧张状况，也为新市民提供了适宜的居住环境。

尽管首次住房改革取得了显著成就，但也不可忽视其存在的四大显著弊端。

首先，让我们聚焦高房价问题。自1998年首次住房改革以来，房价的走势几乎是一路飙升。据统计数据揭示，过去的20年里，房价仅在短暂的时间内下跌过三次，但随后总是反弹并创下新高。从2000年到2020年，国家统计局的数据显示，平均房价上涨了惊人的四倍，一些热门的一二线城市房价更是飙升了十几倍甚至几十倍。即使是在三四线的小县城，房价也上涨了十几倍，目前普遍维持在七八千元一平方米的高位。显然，大多数城市的房价已经严重超出了普通居民的承受范围，使许多工薪阶层难以负担起购房的压力。

其次，楼市炒作现象愈演愈烈。自首次住房改革以来，房地产行业经历了长达20多年的繁荣期，房价持续上涨，导致购房成为了一种快速获利的手段。尤其对于那些投资者而言，房产投资成为了他们实现财富自由的重要途径。然而，房子作为生活的必需品和家的象征，其特殊意义加剧了楼市的炒作氛围。随着时间的推移，越来越多的人开始将房产作为投资的主要目标，而非仅仅满足居住需求。根据西南财经大学2018年的研究报告，全国城镇新购房的家庭中，有58.2%的家庭购房目的是投资，而首次购房的刚需仅占15.1%。与2008年相比，投资性购房占比已从19.6%大幅上升，显示出楼市炒作现象的严重性。

再者，住房资源的空置现象不容忽视。在二手房市场，准新房往往能卖出更高的价格。因此，许多投资者在购买房产后，选择让房子空置等待升值。随着楼市炒作现象的加剧，根据西南财经大学2017年的调查，全国商品房的总体空置率高达22%。而在随后的几年里，每年新增的商品房数量达到700～800万套，这意味着商品房的空置率已经进一步上升。

最后，许多城市对房地产行业的依赖过重。据统计数据显示，全国90%以上的城市都患有“房地产依赖症”。为了支持房地产行业的发展，这些城市为房企提供了许多便利条件。例如，在大多数城市，房企的违法和违规成本非常低，几乎不受处罚，仅受到问责。此外，根据上海易居研究院发布的报告，全国50%以上的城市对土地财政的依赖度超过了60%，长春更是高达155.09%。这种过度依赖不仅使城市的经济结构变得脆弱，也加剧了房价上涨和楼市炒作的现象。

综上所述，尽管首次住房改革取得了一定的成果，但其带来的高房价、楼市炒作、住房资源空置和城市对房地产的过度依赖等弊端也亟待解决。因此，对于“第二次房改”的呼声与期待愈发高涨。

以北大知名教授徐远为例，他积极倡导以“二次房改”的魄力，引领新一轮的住房制度改革。徐远教授不仅提出了建议，同时更给出了详尽的实施方案：

一、在各大都市、都市圈以及核心城市，我们应每年投入建设高达1000万套安居房，以缓解住房紧张局面； 二、针对中低收入的新市民群体，我们应主打40至60平方米的小户型住房，与商品房形成互补，共同构建一个全面而均衡的住房市场； 三、对于购房贷款，我们应给予适当的利率优惠，降低民众购房的经济压力； 四、在购房资格上，我们应以就业地缴纳的社保为唯一衡量标准，确保每一位为社会作出贡献的劳动者都能享有平等的住房权益，不因户籍或学位而受到歧视。

而最近几个月，“二次房改”又有新动向，国家启动“新模式”：保障房制度和市场制度的结合

第一次房改是解决住房资源紧缺的问题，而二次房改就是解决低收入人群住房问题的，因此二次房改主要任务就建设大量保障性住房。而最近各地都开始收购大量商品房，就是用于保障租房和人才住房。另外，2023年央行设立了“1000亿元租赁住房贷款支持计划”，首批试点城市8个：重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津，这1000亿资金也是用于低收入人群住房的。再加上现在各地都在大量收购商品房，可以看出，我国针对供给侧改革正在积极推进，国家队下场买买买已经成为常规操作。

国家在大力推进保障性住房制度建设的同时，也在积极发挥市场机制的优势。保障房制度与市场机制的融合，将为购房者提供更多元化的住房选择，满足不同群体和多样化的需求。

随着“二次房改”政策的深入实施，房地产市场正迎来新的变革与契机。许多专家认为，二次房改是对楼市存在的问题“对症下药”。在此背景下，有三类人群或将难以安睡——开发商、炒房客以及持有多套房产的业主。这是因为，随着二次房改的推进，保障性住房的建设规模将逐步扩大，而刚需购房者的数量将逐渐减少。这将导致市场对商品房的需求不断降低，同时房产税、空置税和房东税等政策的实施，也将增加持有房产的成本，使房产的投资价值逐渐降低。因此，对于开发商、炒房客以及持有多套住房的业主而言，他们未来的收益预期将面临严峻挑战。