快到3月末了，最近大家对于地产的关注度还是比较高的，正好借此机会补一下之前的“欠账”——点评一个上个月末出的政策。就是住建部《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》。

当时出这个政策的时候，市场还是有一定的反响的。因为这个《通知》要求编制2024年和2025年住房发展年度计划，这在历史上是比较少见的。结合政策大环境，普遍解读为“自上而下”要求地方加速保障型住房建设加速。刚好有朋友比较关心平常怎么做政策解读，刚好以此为例，来谈谈我们怎么理解这个政策、读懂这个政策，甚至预判政策可能的效果。

首先，政策解读绕不开的一点就是中央和地方的关系以及事权的划分，这对于我们理解政策是有很大的帮助的。按照现行的制度规则，中央一般负责政策制定，以及国家级重大项目、跨省跨区域重大项目协调和推进，而地方一般负责地域性重大项目、民生项目等。简单的来说，就是国家定政策、地方负责具体执行，只有跨省跨区域的重大项目，国家会统一进行管理。而比较具有地域特点的事务，统统由地方来管理。

显然，保障性住房是服务当地老百姓的，也不存在跨区域的问题，因此肯定是地方政府来负责具体执行。

对于中央部委要求编制计划这样典型的“自上而下”推动的方式，表明国家层面出面干预地方的推进速度，第一层理解就是需要干预，否则“自上而下”推动就缺乏意义。因为编制计划意味着量化的指标，后续可以通过量化指标的完成情况来进行评估。

这就引出了另一个问题，为什么要求地方编制计划呢？简单来说，因为中央定政策、地方来执行，如果各地的想法非常高度的一致，就容易出现所谓的“合成谬误”。

比较常见的是两种情况。第一种情况，地方搞这件事情的意愿或者说干劲太强了，每个地方都想要大搞特搞。这一点在某些产业比较典型，就比如新能源产业。如果不做干预的话，各个地方大搞特搞最后的结果就是容易出现产能过剩。所以决策层的官方表态会强调“不要大干快上”或者“避免一哄而上”，采取“因地制宜”的方式推进。说白了，就是地方之间搞差异化，总产能控制在合理的范围，不要过剩更不要浪费。基建领域也是同理，就不细讲了。

另一种情况，地方做这些事情的意愿或者动力不够强。这一点在某些民生项目领域比较常见，由于民生项目的成绩以及对经济的促进作用，显现需要一个时间和过程，就容易出现推进速度偏慢，公共产品供给不足的问题。

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那么说到这里，住建部要求各地编制住房发展计划的用意，后续可能的政策效果及走向，我相信大家也都有了自己的判断。