观点网“如无必要，勿增实体”，轻资产运营已是物企发展的主流思路，但德商产投服务的资产结构却愈发沉重。

3月26日，德商产投服务公布了自2021年12月在港交所上市以来的第二份年度业绩报告，2023年内总收入3.40亿元，同比增长27.2%；年内利润4000万元，同比增长19.2%。

从整体数据来看，总收入和年度利润均有所增长，但由于孵化期的增值业务投入巨大，导致了毛利率下降，且这种下滑趋势已经持续数年。数据显示，该公司毛利从2022年的9467.1万元下降3.6%至9122.9万元；毛利率也从35.4%下滑8.6个百分点，降至26.8%。

在业务扩展方面，2023年德商产投服务成功签约了84项物业，较上一年新增了5个项目；在管面积也达到了880万平方米，相比2022年的820万平方米，实现7.3%的同比增长。

但与此同时，德商产投服务的合约面积却缩减到了1212万平方米，同比减少12.19%，一定程度上压缩了未来在管规模的增长空间。

值得关注的是，2023年底德商产投资产负债比率大幅攀升，从2022年底50.7%猛增119.7个百分点，达到170.4%。

二房东业务拓展

德商产投服务的收入主要分为四个板块，分别是物业服务、商业运营管理、大家居服务以及写字楼及产业园运营管理。

其中，写字楼及产业园运营管理是新财报单独增设，2022年并未录得该项数据。

这起源于德商产投服务于2022年5月开始尝试将租户采购增值服务扩展至写字楼转租服务。2023年该板块收入为4492.4万元，占总收入13.2%，超过商业运营和大家居服务板块。

2022年8月，德商产投服务与业务伙伴成都新泓道企业管理有限公司共同投资组建成都德商新泓道商业管理有限公司，共同开展转租服务。2023年6月14日，成都德商新泓道租下成都领先时代1.13万平米物业用于转租。租赁物业每月租金按36元/平方米计算，且于租赁协议项下租赁期内，有关租金每两年上涨5%。

同年6月26日，德商产投服务发布公告，非全资附属公司四川汇通作为承租人，与四川高登签订了租赁物业协议，租赁物业将由四川汇通用于对外办公租赁。

彼时公告显示，在第一个租期内（2023年6月21日-2024年6月20日），德商产投服务方需应向四川高登方支付租金386.41万元，但考虑到德商产投服务方面的运营，便向德商产投服务提供了340.51万元的折扣，因此德商产投服务方面只需要在第一个租期内支付租金45.90万元。

据观点媒体统计，自2022年以来，德商产投服务及其附属公司已经租赁了4个物业项目用于转租。除上述提到的两个项目以外，还包括成都商场物业项目及御璟租赁物业项目。

御璟租赁物业项目背后涉及到关联方。2022年11月，德商产投服务宣布，德商远泓、德商永润及德恒鸿分别与德商高欣就该等御璟租赁物业订立租赁协议，租金总额约为1.57亿元。附属公司将物业转租予潜在转租租户用作办公室，并向其提供配套服务。

其中，德商远泓、德商永润及德恒鸿三家公司，均为德商产投服务间接非全资附属公司。德商高欣由公司非执行董事兼控股股东邹康及公司控股股东邹健最终控制。

此外，该租赁物业构成德商置业开发“德商御璟天骄”房地产项目的一部分，德商产投服务董事认为，该租赁项目是开发集团商业运营服务及扩阔其收入流的良机。

作为一家规模相对有限的物管公司，德商产投服务2023年的投资物业包括一项住宅物业、十六项商业物业及四栋写字楼。其中，四栋写字楼投资物业根据经营租赁出租予第三方，转租或拟转租的投资物业的成本及账面值分别为2.60亿元及2.46亿元。

资金砝码

德商产投服务在另谋财路过程中，也导致了现金流的缩窄。

2023年，该公司利息开支为947.2万元，同比增幅高达4757.44%。其中，租赁负债利息为755.3万元，银行及关联方贷款利息为191.9万元。

另外，由于集团提供长期转租服务协议，涉及可退还按金及保证金，从而产生了大量的应收关联方款项。

数据显示，2023年德商产投服务即期部分的预付款项、按金及其他应收款项由2022年的3007.4万元攀升到2023年的5501.1万元，同比增长82.92%，2023年计提了744.1万元的应收款减值准备。

值得庆幸的是，德商产投服务在2023年与关联公司签订一笔债务清偿协议，成为了年内拨回1763.5万元计提减值净额的主要原因。

公告显示，2023年12月22日，德商产投全资附属公司成都德商与各债务人及卖方订立债务清偿协议，成都德商同意收购，而卖方同意出售共计1512个停车位，总代价为516.4万元--应按等额基准抵销债务人尚欠成都德商的应收款项。

然而，以车位抵债的方式也再度增加德商产投的重资产，至少短期内不利于现金状况。

此外，随着大家居、写字楼及产业园运营管理业务开展，德商产投服务面临的流动与非流动租赁负债亦随之增加，从0分别增加到了8.4万元和2.48亿元。

在销售成本方面， 2023年销售成本为2.487亿元，较2022年的1.726亿元同比增长44.1%，远高于收入的增长速度；年报给出的解释是，因为品质服务提升投入，以及大家居业务拓展。

大家居服务是2023年业绩增长速度最快的板块，该板块主要包括家具装潢、家具装饰及装修服务。期内，实现收入3760万元，占整体收入11.1%，相较于2022年同期的2500万元同比增长44.1%。

截至2023年12月31日，德商产投服务的期末现金为2.10亿元，同比减少15%。同期，其合约负债为4758.7万元。

在手现金缩窄，利息支出扩大的这一年，德商产投服务的支出项目颇为多元化，甚至包括2023年6月29日，该公司宣布间接全资附属公司成都晟城与成都农商银行订立协议并认购理财产品3000万元，认购资金来自于该集团的剩余现金储备。理财产品为天府理财每日开放净值型理财产品，预期年化收益率2.30%-2.50%，

彼时德商产投服务表示，上述认购为集团提供的收益高于国内商业银行普遍提供的定期存款收益；同时，认购资金来自于集团剩余现金储备，不会影响集团的营运资金状况或运作。