观点网刚刚完成保租房公募REITs申报的建信住房，交出了过去一年的成绩单。

3月29日，中国建设银行发布2023年年度报告。

数据显示，截至期末，建设银行旗下的建信住房服务有限责任公司合共管理房源15.95万间，开业运营“CCB建融家园”长租社区287个。

期内，建信住房租赁基金累计签约收购项目25个，资产规模118.89亿元，基金出资66.31亿元。

对比此前的数据发现，2023年，建信住房在管理规模方面的步伐虽有所停滞，但建信住房租赁基金在收并购方面的力度却不断加大，而这类收购有望在后续为建信住房的规模“添砖加瓦”。

更重要的是，建设银行强调，此前建设银行在保租房公募REITs当中更多承担了基金托管人、战略投资人等多元角色，但这一次，建信住房亲自下场，以原始权益人的身份参与到公募RETIs的申报与发行工作当中。

显然，基金收并购力度加大、保租房公募REITs角色转换，是建信住房过去一年的重要关键词。

收购与规模

2017年，是中国房地产市场严厉调控的一年，但也是这一年，行业的重头戏悄然转向住房租赁市场。

当年，全国多地发文强调租购并举，积极发展租赁市场，住建部等九部委亦选取了广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。

一时之间，住房租赁赛道涌入了大量的参与者。

建设银行同样是在这一年提出与实施“住房租赁战略”，据了解，其主要通过建信住房租赁基金投资、住房租赁贷款支持、建信住房“存房”服务等方式参与住房租赁业务。

观点新媒体了解到，2018年正式成立的建信住房，是建设银行旗下经营住房租赁业务的主要平台。

财报数据透露，2023年末，建信住房资产总额134.64亿元，同比微降4.1%，净资产8.32亿元，同比增长1.46%；2023年全年，建信住房实现净利润0.10亿元，较2022年同期的0.78亿元下降87.18%。

对于建信住房资产规模及利润总额的下降，该公司在财报当中并未做出过多的赘述，不过，观察市场端的数据，或许能够窥探其中缘由。

数据显示，截至2023年第三季度末，建信住房已在全国34个城市完成业务布局，“CCB建融家园”项目数量和房源数量分别达到359个和9.9万间(套)，其中已完成纳保项目131个、房源4.3万间。

大量的房源纳保，在一定程度上影响了项目租赁的定价与涨幅，从而对企业的利润带来影响。

而截至报告期末，“CCB建融家园”平台个人用户超5100万户，较2022年增加了800万户，建信住房管理房源15.95万间，基本与上年持平，开业运营“CCB建融家园”长租社区287个。

有市场人士透露，建信住房在管房源没有明显涨幅，主要因为建信住租基金收购项目还未得到转换。

资料显示，建信住房租赁基金成立于2022年10月，募集规模为300亿元，这一基金主要用于收购房企自持住宅、商办物业、低成本租赁用地项目等存量资产，改造为租赁住房。

成立之初，该基金便成功收购北京市大兴区生物医药基地产业园区当中部分闲置状态的办公楼，并在后期把商办物业改造为租赁住房。

随后，上述基金陆续传出与首开集团、首创城发、景瑞地产、绿地集团等签署项目收购、意向收购的消息。

当然，建设银行并非“单枪匹马闯天下”，除上述基金外，建信住房租赁基金还与万科、北京保障房中心、首开集团、北京大型投资集团等共同投资设立子基金。

数据显示，目前该公司已与市场化主体共同投资设立子基金9支，总募集资金规模325亿元。

财报透露，截至2023年末，建信住房租赁基金累计签约收购项目25个，资产规模118.89亿元，基金出资66.31亿元，项目位于北京、上海、成都、杭州等地，可向市场提供长租公寓约2.14万套。

透过建信住房租赁基金以及旗下子基金，该公司收购了大量的存量资产，但这类资产大多需要经历改造升级的阶段，才能真正转化成为可供市场使用的房源。

换言之，该基金收购的25个项目、2.14万套房源，或将在接下来的一到两年时间里转化成为建信住房的管理房源，并流入市场，满足住房租赁行业的需求。

角色转变

“一开始房地产市场出现波动的时候，有人以为建设银行会成为一个最大的受害者，其实恰恰相反”，在2023年中期业绩会上，时任建设银行董事长的田国立如是表示。

他提到：“看着今天的情况，我们更庆幸六年前建设银行主动的战略性，我们确实选择了一个非常难的事情来做。”

观点新媒体了解，2017年，建设银行正式将住房租赁与普惠金融、金融科技确立为“三大战略”，并大力发展住房租赁业务，

经过六年时间的耕耘，如今，建设银行的住房租赁业务走向了收获期。

值得一提的是，3月1日，建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式于上交所申报，且目前已获得交易所受理。

从彼时披露的招募说明书来看，此次建信保租房REIT的底层资产为北京CCB建融家园星光项目、上海CCB建融家园幸福莱项目和苏州CCB建融家园天荟项目，三个项目共计提供来自北京、上海、苏州的1770套保租房房源。

实际上，在去年的财报当中，建设银行提到，于上市退出环节，公司积极参与保障性租赁住房公募REITs试点工作，在首批上市的三只REITs中，该行综合化经营子公司分别担任基金托管人、战略投资人等多元角色。

也就是说，短短一年时间，于保租房公募REITs当中，建设银行的角色发生了翻天覆地的变化。

对此，建设银行在2023年财报当中表示，本次公募REITs发行是集团实施住房租赁战略系列举措中的重要一环，有助于打造具有本集团特色的住房租赁资产管理平台，实现金融资源与社会资本的良性循环，进一步完善全方位住房金融服务体系，提升经营效益、品牌价值和社会影响力。

但对整个住房租赁市场而言，建信住房此番申报公募REITs的意义或许不止于此。

对比目前已经上市的五单保租房REITs，其中，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT及华夏北京保租房REIT的底层资产分别来自深圳、厦门、北京，而华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT的底层资产则均来自上海。

建信保租房REITs则将北京、上海、苏州三地的项目进行申报，打破了底层资产来自单一城市的现状，有利于提升保租房公募REITs的选择性及收益率。

除此之外，目前，已经上市的五单保租房公募REITs，其主体均是国有企业背景，而申报的建信保租房REIT，则是首单由金融机构子公司作为原始权益人申报的公募REITs。如若上述项目成功发行，亦将在其他险资、金融机构当中起到表率作用。