近期，龙湖集团披露了2023年业绩数据。数据显示，2023年，龙湖集团的营业收入为1807.4亿元，营收规模仍位于行业头部。值得关注的是，龙湖集团运营及服务业务收入亮眼，超过248亿元，已经成为利润的主要增长点，利润贡献占比提升至60%。

龙湖集团方面认为，行业在已经失去传统发展模式带来的红利之后，应当主动求变，寻找第二增长曲线。2023年，龙湖集团所有航道的经营性现金流全部转正，经营性业务持续发力，内生动能增长明显，拥有穿越周期的底牌。

经营性业务利润占比升至60%

业内认为，目前，房地产的困局是整个行业从“快速加杠杆”逆转到“快速去杠杆”，行业因此开始失血，抵押物的价格也同步下跌。这一链条引发了连锁反应，使得地产的信用功能进一步受损，抵押物价值再度下跌。

2016年至2021年，在房地产快速发展时期，大部分房企采用了同一种发展模式，即依靠负债规模和资产规模的上升，带动销售规模和结算规模的上升。这一模式的弊端便是负债规模与销售规模挂钩，两者呈正相关。但随着市场销售规模缩减，刚性负债并不会减少，仍需要企业偿还，企业因此陷入钱包不足的窘境。

对于房企而言，寻找利润增长的第二条曲线已经迫在眉睫。2023年，龙湖集团的营业收入为1807.4亿元，由运营及服务业务组成的经营性收入为248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数1.55倍。利润方面，2023年，龙湖集团实现归属于股东的净利润为128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达到113.5亿元。

值得关注的是，龙湖集团的利润结构正在不断优化。2023年，龙湖集团运营及服务利润的贡献占比持续提升，达到60%。这得益于龙湖集团在房地产市场供求关系发生重大变化后主动进行战略布局调整。

截至2023年末，龙湖集团运营业务收入为129.4亿元，同比增长8.9%，毛利率为75.9%。目前，龙湖商业已经在20个城市布局了项目，累计开业运营的购物中心数量为88座，运营总建筑面积为797万平米。

与此同时，龙湖集团也在持续发力长租公寓板块，长租公寓及产城业务在推动产品升级的基础上继续寻找增量，已经明确了长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”和活力街区“欢肆”，以及医养领域的佑佑医院、椿山万树。其中，龙湖冠寓作为长租公寓及产城业务的基本盘，近年来紧跟保障性租赁住房的发展要求，截至目前开业房间数达到12.3万间，已纳保项目超过百个。

数据显示，2023年，龙湖集团服务业务及其他收入为119.4亿元，同比增长2.4%，毛利率为31.0%。截至目前，龙湖集团的物业服务和商业运营主体龙湖智创生活已经有超过20年的经营经验，其通过办公、商业、城市服务产品体系不断拓宽业务围栏。同时，龙湖集团一年多前推出了“智慧智造”品牌，龙湖龙智造。目前，龙湖龙智造已经成为行业内成熟的代建品牌，2023年收入总额达到19.7亿元（合并抵消前）。

财务盘面稳健

龙湖集团方面认为，时刻保持财务安全是公司发展的基石，只有基石稳固，公司才有战略定力和余量思维来应对周期的不确定性。自2022年开始，龙湖集团便主动压降负债规模，坚持按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律。

截至2023年底，龙湖集团稳步压降有息负债规模，有息负债余额为1926.5亿元，较2022年减少154亿元。值得关注的是，保持克制、审慎并高度自律的财务盘面是龙湖集团可以长期拥有战略主动性的前提。

2023年，龙湖集团提前偿还了多笔债务，且持续优化债务结构。截至2023年底，龙湖集团的外币债务占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债均已做掉期对冲，全面规避了汇率波动的风险。

较高的财务信用也使得龙湖集团收获了更多来自金融机构的支持，融资渠道始终保持畅通且多元。此外，龙湖集团严格控制融资成本，进一步加大了经营性物业贷款融资力度，整体融资借贷成本的年利率仅为4.24%，平均合同借贷年期进一步拉长至7.85年。

“龙湖集团仍会继续深耕经营性物业贷，在公司目前110座左右的重资产中，还有40座左右可以用于后续的融资，这将为未来提供一个长账期、低成本的融资品种。”龙湖集团方面透露。业内认为，在资产负债表收紧，房企借款流入减少的背景之下，有政策支持的经营性物业贷款流入对房企而言至关重要，预计这项融资是最长期稳定的筹资渠道。

龙湖集团方面表示，从2024年开始，会视市场环境保持有息负债的稳步下降。但负债下降并非靠被动出售资产或者被动降低在手现金，而是依靠经营性收入与利润稳步及可持续增长来带动。

针对未来一段时间的债务安排，龙湖集团方面透露，2025年到期的国内债券和部分银团将在2024年内逐步提前偿付或回购，年底会将短债控制在安全范围以内。

进入内生增长时代

上文提到，传统开发业务之外的增长已经成为龙湖集团第二条增长曲线。龙湖集团方面认为，此前“高杠杆、高周转、高负债”的这一开发模式一去不返，行业整体迈向“高质量开发、高质量运营、高质量服务”的新阶段。

践行长期主义理念的龙湖集团较早感知行业的变化，积极调整步伐，践行开发、运营、服务三大业务板块协同发力的业务模式。

2023年，受益于主动求变这一选择， 龙湖集团整体及各航道业务均实现经营线现金流为正。一方面，龙湖集团始终强调有质量的回款、资金集中与统筹管理。另一方面，龙湖集团根据市场变化灵活调整投资与开工，并降费增效，实现收入与支出的动态平衡，保证公司各项业务的造血能力在持续增强。

龙湖集团方面认为，未来企业的发展是靠内生动力和业务产生正向的现金流去推动。相比较开发业务，龙湖集团的经营性收入以及利润正在稳步、可持续增长，这一盈利模式更加健康。龙湖集团管理层方面表示，经过多年沉淀，公司的投资性物业已经形成了上千亿元的资产规模，各航道可以通过自身的现金流去驱动自身的增长，不需要集团或者地产来提供现金流上的支持。

“动能切换是一个‘推翻—重建—拥有’循环反复的过程，经历过金融红利后，房企在新环境下急需找到一个新着力点，以摆脱过往对于负债驱动的依赖。”龙湖集团方面这样认为。

编辑‬：冯磊‬