近期，多地针对置换客群推出“以旧换新”政策，通过直接收购、中介合作、发放补贴等多种方式，帮助居民卖旧买新，缩短旧房出售周期，从而激活改善需求。

中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用。

同时，业内专家提出，二手房后续如何利用也是一个关键。

多地推出“以旧换新”

4月2日起，江苏海安商品房“以旧换新”购房政策在江苏全省率先落地，首批惠及15套房置换业主。今年初，江苏海安市出台试行商品房“以旧换新”政策，依据“谁回收、谁置换、谁收益”的原则，在城区核心区内组织实施。

海安今年计划实施“以旧换新”100套。截至目前，活动报名累计超过400组。其中已成交15套，还有23套正在进行验房、评估。据了解，回收后的房源，将由专门成立的资产管理公司负责运营。此外，政府还将优先考虑将这些房源用于人才公寓、外来务工人员租赁住房或纳入保障性租赁住房体系内。

此外，多地针对置换客群推出“以旧换新”政策，从而激活改善需求。4月3日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房“以旧换新”公告，在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁城发集团下属控股在售项目新购商品住房，首批次“以旧换新”名额为200名。

4月1日，郑州房管局等部门发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，其中，通过郑州城市发展集团有限公司（下称“郑州城发集团”）收购，在方案试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。方案还提出，凡是在2024年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。

还有3月底，杭州市临平区推出房产新模式，住房可以“以旧换新”，可免费锁定目标房源30-90天。具体来看，购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业、经纪企业、租赁企业四方签署买、卖、租一体的四方协议。开发企业在协议规定期限内（倡议期限在30-90天，具体以协议约定为准）为购房者锁定意向房源。经纪企业通过帮客户线上流量倾斜、加速推广销售的“优先卖”服务，缩短旧房售出周期。若在约定期限内未出售旧房，购房者可选择租赁企业对房屋进行优先租赁。

二手房后续如何利用是关键

“海安此次推行以旧换新政策，和最近两年各地政策操作是相似的。这进一步说明以旧换新的操作越来越成为今年各地主流的政策工具，从过去的试点性质、自发性质逐渐转变为有系统谋划、覆盖面广的政策。尤其海安代表了三四线城市或者说县城，说明类似政策逐渐下沉，将发挥更好的效应。”

易居研究院研究总监严跃进分析认为，此次海安计划推进100套项目，其报名人数超过了400组，说明市场认可好，也说明有较好的消化能力，实实在在地利好各类二手房买卖和换房需求。

迄今为止，据中指院统计，2023年以来已有超30城表态支持“以旧换新”，盐城、苏州、沈阳等地区发放“以旧换新”购房补贴，如宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

还有苏州相城区、郑州、连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房，其中郑州收购主体根据市内八区保障性租赁住房需求和缺口，制定并发布收购计划，收购的旧房将用于丰富保障性租赁住房供应，一方面可以快速完成保障性住房供应目标，另一方面也有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手链条，促进房地产市场修复。

“当前改善性住房需求是政策支持的重点群体之一，以旧换新、以小换大等需求获得了更多的政策支持”，中指研究院市场研究总监陈文静分析认为。短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或是重要方式。整体来看，预计未来或有更多城市参与“以旧换新”，促进改善性住房需求释放。

不过，严跃进也强调，随着以旧换新工作的推进，市场上也出现了一些疑问。比如，旧房若是去化不佳，是否会让房企等承担风险？此类问题其实恰说明，二手房后续如何利用也是一个关键。各地要适当关注“活化利用”这个概念，一些建材和装修企业也可以适当关注，以加快此类房源的保值增值和更好使用。若是使用情况不错，那么基本上账是可以算的清的，相关企业也不会有太大的风险。所以，关键点还是要把此类二手房的后续重新利用作为一项重要研究工作来对待。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲