图/文 乐居财经研究院团队
三月结束，房企一年一度的年度业绩会也暂告一段落。
除了依旧陷入停牌，延发年报的地产开发商，已发布年报的房企中，今年仍敢于召开业绩发布会与投资者和媒体坦诚布公、直面检验的房企，依然不多。
一个需承认的事实，行业的持续下行之下，部分优质的头部房企也开始出现危机。今年的业绩会，万科成为外界的焦点。
经历延债谈判风波，万科的归母净利下降46%，郁亮拿起了普通“打工人”的月薪1万。
另外一些依旧坚挺的房企，虽然营收、利润规模还保持着增长，但从最新披露的新战略、新布局，也看出其对未来业绩增长焦虑的一面。
今年业绩会，华润置地有了一个很大的变化，即将资管业务明确作为主航道业务之一进行推动。
其背后的思考是，中国房地产市场供求关系发生了重大变化，行业规模持续收缩，“三高”发展模式终结，而新的发展模式正在构建。
向大资管业务转型，被华润置地锚定为第二增长曲线。
市场持续低迷，行业正在重构，这不仅体现在加速分化的趋势中，企业的土地投资、业务格局、产品策略等都在发生全面的变化。
从房企发布的年报看，行业还在持续亏损，房企手持的现金越来越少，短债压力上升，为保住拮据的流动性，土地投资变得更为谨慎。
乐居财经研究院重磅推出2023年内房股研究报告，涵盖营收、净利、现金、土储、融资成本等多个榜单，立体还原房企成色。
营收榜：8家破千亿，万科蝉联第一
2023年，已发布年报的79家内房股，总营收取得29142.39亿元的成绩，内房股平均营收为368.89亿元。
与2022相比，2023年营收TOP3座次微调，万科企业以4657.39亿元夺魁，蝉联内房股“营收王”；华润置地以2511.37亿元居第二，与万科企业相差2146.02亿元；中国海外发展以2025.24亿元位居第三，时隔一年重回前三甲。
期内，营收超1000亿的内房股共有8家，其中，龙湖集团为1807.37亿元，去年位列第三名；融创中国、建发国际集团、绿城中国、新城发展营收均超千亿，分别为1542.31亿元、1344.30亿元、1313.83亿元、1194.64亿元。与2022年相比，营收超2000亿元的内房股减少1家，营收超1000亿元的内房股增加1家。
从营收增速来看，较上年明显变快，共有6家房企2023年营收规模实现倍增，为汇景控股、粤海置地、新天地产集团、渝太地产、绿景中国地产和中国新城市，其中汇景控股增幅高达995.80%；共7家房企营收增幅在50%-100%之间，包括首创钜大、金地商置、融创中国、众安集团、旭辉控股集团等。
不过，39家房企2023年营收下滑，占比近半，与2022年共48家房企营收下滑对比，2023年营收下滑房企数量有所减少。其中，辰兴发展营收同比下滑74.88%，在79家内房股中垫底。此外，莱蒙国际、华侨城(亚洲)、恒盛地产、西王置业的营收跌幅超过50%。
净利榜：总亏1100亿，盈利企业不足四成
2023年，已发布年报的79家在港上市内资房企，净利润累计为-1103.91亿元。有50家净利润为负，占比为63.29%。净利润为负的50家在港上市内资房企，总亏损达2476.62亿元。去年同期披露数据的69家在港上市内资房企，有36家发生亏损，占比为52%。
此外，2023年披露数据的79家在港上市内资房企中，实现盈利的29家房企总净利为1372.71亿元。去年同期披露数据的69家在港上市内资房企中，实现盈利的33家总净利为1905亿元。
2023年，华润置地净利润为373.04亿元，从去年的第三名跃居榜首；中国海外发展净利270.47亿元，从去年的第四名跻身前3强，位列第二；万科企业实现净利润204.56亿元，从去年榜首下滑排在第三位。龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、越秀地产、合生创展集团、美的置业、中国海外宏洋集团分列净利榜第四至十位。其中，中国海外宏洋集团为前十名的新星。
2023年，华润置地以313.65亿元蝉联归母净利榜榜首；中国海外发展以256.10亿元跃升一名，位列归母净利第二；2023年排在第三名的是龙湖集团，归母净利为128.50亿元。
期内，共有4家在港上市内资房企归母净利超百亿，分别为华润置地、中国海外发展、龙湖集团和万科企业。其中，华润置地、中国海外发展均较上年有所增长。
现金榜：2家超千亿，华润置地跃居榜首
截至2023年末，79家在港上市房企现金及现金等价物合计8944.1亿元，2022年同期公布该项数据的69家房企总额约为1.08万亿元。
2023年，现金超过千亿的房企为2位：华润置地、中国海外发展。其中，华润置地手握1126.75亿元现金跃居榜首，成为“现金王”；中国海外发展以1056.3亿元位列第二。
万科企业2023年手握现金969.43亿元，位居现金榜第三位，绿城中国以697.6亿元位列第四。再加上排在第五位的龙湖集团，前5家房企总计“囤钱”4442.32万元，约等于其余74家房企期末现金的总和。
从增幅来看，2023年，有23家房企现金实现增长。中国新城镇、SOHO中国位居现金增幅榜前两位，均实现现金翻番。万城控股、汇景控股、新天地产集团、粤海置地紧随其后，增幅均超50%以上。而2022年披露数据的69家在港上市内资房企，仅有8家实现正增长。
2022年样本房企中，近九成房企现金下跌。今年同期从数据表现上来看稍有好转，现金下跌的房企占比七成。此外，跌幅不低于50%的房企数量缩小至16家，其中伟业控股、合景泰富集团、中国新城市跌幅超80%，众安集团、宝新置地跌幅超70%。
土储榜：超九成缩减，仅3家扩增
《2023年内房股土储榜》所列58家房企土储总面积12.1亿平方米，仅一家土储超亿方，为融创中国1.54亿平方米；万科企业、华润置地、富力地产、中国海外发展、世茂集团的总土储超过5000万平方米。与2022年相比，2023年总土储超过5000万方的房企减少1家。
2023年，58家房企中55家房企土储“缩水”，占比超九成。其中，辰兴发展、莱蒙国际、恒盛地产、绿景中国地产、华润置地、建发国际集团、合生创展集团等13家房企土储面积下滑幅度在10%以内；越秀地产、绿地香港、佳兆业集团、保利置业集团等17家房企土储下滑幅度在10%-20%；中国奥园、阳光100中国、中国天保集团等25家房企土储下滑幅度超20%。
2023年房企投资分化明显，有意愿、有能力拿地的房企主要聚焦在头部央国企。尽管多数房企放缓拿地，仍有3家“逆势”扩增土储。其中，招商局置地总土储增速最快，从2022年的460万方增至2023年的520.2万方，增幅达13%。朗诗绿色管理、深圳控股总土储增幅分别为3%、2%。
长短债比榜：36家短债占比超50%，仅1家低于10%
2023年，房地产销售规模低位稳定，政策刺激呈“前高中低后稳”走势；多家房企完成债务重组，行业融资困局仍未解决：白名单制为房企融资开闸，下半年民营房企政策支持加大；全年融资总量同比下降28%，融资成本结构性下降；民营房企发债规模下滑72%，行业分化继续加剧。
据统计，截止2023年末，79家内房股短债占比均值为49.61%，较2022年提升8.61个百分点，短期偿债压力正在走高。
据榜单，79家内房股中短债占比超50%的房企共36家，包括中国奥园、佳兆业集团、阳光100中国、宝新置地、花样年控股、世茂集团等，其中，恒盛地产、汇景控股短债占比均为100%。
值得注意的是，79家内房股中短债占比低于10%的“优等生”，2023年仅剩下1家，为建发国际集团；而2022年内房股中短债占比低于10%的房企有8家，其中包括建发国际集团。
79家内房股中，长债占比低于10%的共5家,包括金轮天地控股、辰兴发展、景业名邦集团、恒盛地产、汇景控股；其中，恒盛地产和汇景控股长债占比均为0。
据统计，79家房企长短债比均值为1.96倍。其中，建发国际集团以12.49倍领跑，且较2022年的14.17倍有所下滑。金地商置、渝太地产、中国新城镇、新天地产集团、龙湖集团、中国海外发展长短债比均超过5倍。
榜单中，有36家房企长短债比不足1倍。其中，招商局置地的长短债比从2022年的16.78倍下滑至2.55倍，跌幅明显。
少数股东利润榜：257亿元利润被瓜分
截止2023年末，79家内房股少数股东权益占比均值为36.44%，比去年同期下降3.99个百分点。其中，23家房企少数股东权益占比超过50%，包括佳兆业集团、旭辉控股集团、绿城中国、雅居乐集团等；5家房企少数股东权益为0%，分别是国锐生活、西王置业、中国天保集团、中渝置地和万科海外。
年内，79家内房股少数股东合计分走利润256.8亿元，而当期净利润总和为-1104.4亿元。多家房企在经营亏损的情况下，少数股东依然取得了正收益。
值得注意的是，有4家房企少数股东权益占比为负值，为恒盛地产、中国奥园、渝太地产和花样年控股。其中，花样年控股少数股东权益占比为-168.41%。
8家房企少数股东损益占比超过50%，包括深圳控股、招商局置地、港龙中国地产、渝太地产等。以深圳控股为例，少数股东损益占比高达235.16%。
此外，另有25家房企少数股东损益占比为负值，包括三巽集团、上海证大、五矿地产、众安集团等。其中，北京北辰实业股份少数股东损益占比为-1277.89%。
据榜单，27家房企的少数股东权益占比与损益占比差值超过50%，分别是北京北辰实业股份、佳兆业集团、上海证大、深圳控股、花样年控股、五矿地产、时代中国控股等；16家房企该差值在20%~50%之间，包括领地控股、路劲、上实城市开发等；15家房企该差值在10%~20%之间，包括宝新置地、中国奥园、保利置业集团等；16家房企该差值在0%~10%之间，包括融创中国、汤臣集团、SOHO中国等；5家房企差值为0，包括中渝置地、中国天保集团、国锐生活、西王置业、万科海外。
79家内房股中，少数股东权益占比与损益占比“失配”的情况并不少见。两者差值的绝对值，可以大致反映出背离程度，差值越高，明股实债的可能性就越大。
融资成本榜：平均5.5%，中海最低
一家企业融资成本的高低，从某种程度上能反应出该企业基本面、负债水平、流动性的优劣。
据乐居财经统计，2023年披露融资成本的37家内房股平均水平为5.51%。其中，中国海外发展融资成本最低，为3.55%，其次为华润置地3.56%，越秀地产和保利置业集团的融资成本也都低于4%。
能展开低成本融资的，多以国央企为主。融资成本最低的TOP10房企中，中国海外发展、华润置地、越秀地产、保利置业、粤海置地、招商局置地、中国金茂、北京北辰实业股份等8家为央国企，绿城中国为混和所有制，仅龙湖集团一家民营房企。
榜单中融资成本不低于5%的房企有18家，其中，恒盛地产融资成本最高，在下降20个bp情况下仍为9.1%。此外，雅居乐集团、景业名邦集团、禹洲集团、绿景中国地产、金轮天地控股等，融资成本均超过7%，饱受“钱贵”困扰。
与上一年相比，18家房企的融资成本有所上升，增幅最高的嘉华国际、中渝置地，达到了210个bp；粤港湾控股融资成本为4.9%，同比降低了400个bp，降幅最多；此外，SOHO中国融资成本与上年相比持平。
