北京润府悬了：只送飘窗，得房率不足75%

新闻资讯2024-04-16 17:18:20橙橘网

房财经网每一个楼花，都是独一无二的。大家好，这里是楼花网。

4月13日，周六，位于亦庄板块的北京润府首次取得预售许可证，8栋532套，拟售均价在6.26-6.81万元/平米，还有10栋住宅未取证。

取证的楼栋分别是8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#和21#，位于小区的东南角。应该说，华润置地拿出了最好的楼栋来卖。

由于楼栋的层数不同、户型面积不同，导致这8栋的得房率有所差异，得房率从高到底的排列顺序是：8#83.58%、17#79.17%、20#79.06%、11#79%、14#79%、21#74.72%、10#74.63%、15#74.63%。

8#是楼王，只有10层，每个单元一个电梯，公摊少，得房率自然高，83.58%得房率属于正常偏低的水平。东面的10#、15#和21#得房率垫底，它们都是18层楼，不足75%的得房率的确很令人费解。

对比一下同为18层的17#，得房率高达79.19%，属于正常水平。14层的20#和17层的11#、13层14#都达到79%得房率水平，它们每个单元都是两个电梯，为何东边三栋相差了至少4%的面积？

它们都是110平米户型，少4%得房率意味着损失了4.4平米，以每平米6万元计算，每套就损失了26.4万元房价。

花姐建议，如果要选110平米户型，请优先选择第20栋。因为得房率比另外三栋要高。

老百姓过日子，就得算得精些，否则，到时候二手房都不太好卖。当然，在选房时，还得结合楼栋来仔细计算。

8#的单套面积为175平米左右，均价6.81万元/平米，单套总价在1200万元左右。11#、14#的单套总价1000万元出头。

只赠送了飘窗

北京润府公布了6种户型图，99平三居、109三居、129四居、133四居、157四居和177四居。

说实话，毫无亮点。在丰台大肆赠送面积当下，北京润府在户型上没有优势。

它赠送的面积，实在是太保守，南向卧室偷飘窗，边户的侧面偷飘窗，99平和109平的客厅偷飘窗。

一句话，除了飘窗，还是飘窗，无它。北京润府远不如丰台的兄弟中环悦府大方，它把每个房间和客厅的阳台，全部悄无声息地变成了室内空间，这可是百分百的使用面积。

同为央企地产商的中海地产更狠。在丰台，每个楼盘在偷面积上，绝不手软，各有特色。

1、中海公元里，偷面积的手法和中环悦府有些类似，但仁慈了一点，南向一个房间送飘窗，大户型的北面一个房间没有赠送。

2、中海永定玖里，南面卧室送飘窗，南面客厅和一个卧室送防火挑檐变来的阳台，北面一个卧室送露台。

3、中海丰和叁號院，把面积偷到了极致，南向有的将防火挑檐变阳台，有点把南向客厅和房价的阳台全部变成室内空间，北面送露台。

如果在偷面积上比狠，华润置地不如中海地产。

当然了，华润置地也属无奈，北京润府想偷更多面积，没有可能，当地不批，吃了个哑巴亏。

最近北京楼市松绑了，"离婚限购"成为历史，对市场有些许刺激，但经历二三年的市场低迷时代，购房者依旧会挑三拣四。

有更多的面积赠送，谁也不是傻子。不过，购房者也得认真看看，是不是开发商把赠送的面积成本加在房价里了。

如蚯蚓般的非机动车停车位

北京润府，不在北京市中心，位于东南五环外的亦庄新城，离北神树地铁站200米左右。

它把大门口放在西北角。西边两个人行出入口、南面和东面各一个人行出入口。车库出入口东边两个，北面一个。化粪池西南角、东南角和西北角各一个。

其西面的北部分为体育用地，地上建筑面积0.77万平方米，容积率0.6，建筑高度12米；西面的南部分为基础教育用地，建筑面积0.32万平方米，容量0.8，建筑高度16米；正南面为0.66万平方米的公园绿地。

从整体上看，住宅只有东面临嘉创二路，宽40米，北面临光兴三街，宽30米；这算是一个闹中取静的住宅项目。它正南面的是B25米商业地块——可能是万象城，一个地铁上盖项目。

离商业综合体很近，有点吵闹，但配套绝佳。楼花以前做记者时，有一位前辈说过，买房子须先看周边配套。最好的选房策略，是提前知道周边要建大型商业综合体。

待商业地块一面市，周边的房价就开始涨了。楼花相信，华润万象城进驻亦庄之后，这片的房价也会应声上涨。

北京润府的住宅总建筑面积25.73万平方米，地上建筑面积17.48万平方米，地下建筑面积8.25万平方米，容积率2.5，一共有18栋，配套楼有点多，有8栋，分散在东西南北。它的车位一共1705个，其中1699个位于地下，6个地上停车位位于北面的配套楼（开闭站）东面。

在18栋住宅里，除了3#、4#、6#、11#、12#和18#之外，其余楼栋的顶层为退台式户型——也就是说，顶层的北面高度比南面要矮一层。

由于北京润府的容积率为2.5，除了3#西边两个单元8层、8#10层、19#和3#东单元11层之外，其余都是13层至18层产品——意味着得房率会低一些。

在户型上，楼花大致推算出五种类型：110平米、130平米、140平米、160平米和180平米。

180平米户型分布在8#，这是楼王，只有40套；160平米户型分布在6#、11#、12#、14#，一共256套；140平米户型分布在7#，一共68套；130平米户型分布在3#、4#、9#、18#、17#，一共334套；11平米分布在1#、10#、13#、15#、19#、20#、21#，一共698套。其中19#、10#和21#偏西南20度。

另外，北京润府有个最大的特点：非机动车停车位多，几乎贯穿于整个小区，请大家看一下标出的蓝色线条，像蚯蚓一样，弯弯曲曲，那就是地上非机动车停车位——特意强调了，是非电动车。

车位那么多，是不是你的脑海中闪现出车来车往的场面呢？业主们的电动车停放在哪里呢？

小心万象城的公交站

北京润府有18栋住宅，除19#、20#和21#之外，其余楼栋都是正南正北，地块相对周正，居住起来舒适度比较高。

先看看这斜着的三栋楼——每户约110平米。虽然它们有点偏西南15度，但它们的正南面是一排绿地，约0.66万平方米。这种第一排不临马路的社区十分罕见。

所以，楼花没有给它们打上红色的标签。第一排的房子，如果去掉了吵闹的问题，那视野算是不错的。

其余的110平米户型，优选顺序是：13#、10#、1#、15#，理由是，10#、1#、15#前面都有配套楼，其中10#、和1#都有地库出入口，1#前面的出入还有煞气，15#为何排在最后面，前面有一栋2层的托儿所，儿童的吵闹声不可避免，上学下雪家长接送，南面尾气多、人杂，声音大。

130平米和140平米户型的优选顺序是：7#、3#、9#、4#、17#和18#，理由是，7#的位置仅次于楼王，距离前面的11#长达67.65米，3#距离8#也有49米，而8#只有31米高；9#与13#的距离是67米，前面只有一个只有1层的配电室，而4#前面的配电室为2-3层，且位于小区的西北角；17#和18#距离第一排的19#、20#和21#太近了，17到20余米，会遮挡得比较厉害。

160平米户型分布的优选顺序是：14#、11#、12#、6#，理由是，14#位于小区中轴线上，正前方和侧方的建筑都距离30米以上，正前方距离超过66米；11#距离正前方楼栋超过69米，但西端户斜距离14#仅为14.6米，存在角煞和遮挡问题；12#的东西端户都受到前方楼栋的角煞影响；6#的东端户受8#的角煞影响，而且北面是正大门，加上车库由北进入直冲大楼，风水不佳。

最后来聊聊楼王8#，只有10层，正前方和后方距离建筑分别是67.95米和49米，位于小区正中央，前面斜方向距离12#和11#也超过40米。180平米户型，只有40套，应该十分抢手。