盘活存量低效用地，释放真正意义上的王炸宅地，南京放大招了！最近，河西中部接连放出两幅好地：

绿城华发G55南侧的农研所宿舍地块公示，将摇身变成容积率≤2.2的二类居住用地；G55北侧的商住混合用地一分为二，腾挪出一幅容积率同样为2.2的二类居住用地。

这两块地分立在绿城华发G55的南北两侧，加上河西管委会、台湾名品城拆分出来的几幅纯宅地。接下来，河西中部的土地供应相当炸裂。

除了河西中部，雨核也有1字头容积率的纯宅地释放，不妨期待一下今年的南京土地市场。

01

本周，南京市规划和自然资源局官网一口气公示了两则河西中部规划管理单元图则修改。

第一个，是《河西新城区中部地区控制性详细规划》MCe030-04规划管理单元图则修改（公众意见征询）。

该规划管理单元，在绿城华发G55的南侧，东至乐山路、西至扬子江大道、南至梦都大街、北至兴隆大街，总面积约60.02公顷。

涉及到修改用地性质的地块，进一步缩小至螺丝桥大街、扬子江大道、梦都大街、兴隆大街围合的区域。现状是农研所宿舍、中华中学初中、地铁9号线临时项目部等。

修改内容，划重点：

原04-01地块，用地性质由商住混合用地调整为二类居住用地。调整后，用地面积为39512.31平方米，容积率≤2.2，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米，绿地率≥30%；

新增一处幼托用地，即04-27地块，用地面积为4860.04平方米，容积率≤1.0，建筑高度≤12米，规划建设9班幼儿园。

第二个，是《河西新城区中部地区控制性详细规划》MCe030-01规划管理单元图则修改（公众意见征询）。

该规划管理单元，则在绿城华发G55的北侧，东至乐山路、西至扬子江大道、南至兴隆大街、北至应天大街，用地面积约57.29公顷。

拟修改地块，东至凌江府小区、西至扬子江大道、南至月安街、北至应天大街，现状为空地，大部分为已拆迁待开发地块，仅剩盛达公司未征收。

修改后，这块商住混合用地一分为二：

左侧为商办混合用地，用地面积为3公顷，容积率≤6.0，建筑密度≤55%，建筑高度≤200米，配套建设基层社区中心、P+R停车场和公交站场；

右侧为二类居住用地，用地面积为3.47公顷，容积率≤2.2，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米，绿地率≥30%，原则上可沿月安街设置商业建筑，占比2-4%。

这两幅新腾挪出的纯宅地，分立在金陵月华南北两侧，周边有凌江府、御江金城、天正滨江等住区。叠加江苏大剧院、奥体中心、金鹰世界等地标配套，配套资源、城市界面等都很能打。

两幅宅地有一些细微区别。农研所地块西侧是中华中学初中和扬子江大道，高楼层的观江瞰绿博园视野几乎不受学校影响；但凌江府西侧地块，左边的商办混合用地建筑高度最高可达200米，以至于住宅的观江优势弱了不少。

从初步敲定的指标来看，两块地的容积率、建筑高度、建筑密度与金陵月华一致，但两块地的用地面积加起来，才能和金陵月华的差不多大。

目前，金陵月华释放了部分产品信息：

①规划14栋19-22层住宅，主力户型约205、240、270、316㎡。西侧超300㎡的临江大平层有约7米挑高创新户型、270度观景视野等设计；

②规划约2万方中央花园，有超200米黄金景观轴线、南京罕见的超大下沉庭院。一层全部为架空层，延伸业主社交、生活空间；

③ 外立面为大面积转角玻璃幕墙，加以金属线条修饰，演绎“直角屏”，窗墙比超高。

从现有的信息来看，金陵月华已经狠狠迭代了南京改善豪宅配置。接下来，压力要给到拿下这两块新宅地的开发商了。

再简单看下雨核的低密地块。

整个规划管理单元，在观云润府一带。项目南侧的数字城·小村DF二期地块，即07-28地块，今年初亮相雨花土地招商推介会，容积率将由2.5降低至2.0，建筑高度也将从80米降低至60米。

与观云润府隔一条机场二通道，09-08地块原先为商办混合用地，现在调整为二类居住用地，容积率≤1.5。当然，用地面积也砍掉不少，整体来看，这将是雨核少有的纯粹1字头低密宅地。

02

抛开河西南、江心洲，稍稍盘一下不难发现，今年河西中部将迎来前所未有的卷。

在售的颐和天晟府、仁恒国际公寓，待入市的绿城G55、中建G42、奥体建设G88、招商G01之外，官方陆续释放出台湾名品城、河西管委会、农研所等纯宅地。

河西管委会宅地

这块地在金鹰世界南侧，周边有金陵世家、凤凰和熙、悦府、美丽嘉园等。地块原先为商住混合用地，现状为河西管委会、绿色建筑展示中心、沿街商业等。

修改后的地块，被切分成两个子地块，南侧的07-25用地性质为二类居住用地，容积率≤2.4，建筑密度≤25%，建筑高度≤80米，绿地率≥30%。

台湾名品城宅地

被仁恒江湾城、融侨中央花园、碧瑶花园等住区围住，周边有华采天地、IFC、奥体中心等，台湾名品城的地段有多好，不用多说吧？

去年底今年初，官方公示了地块的最新情况。拆分组合后，变出两幅容积率≤2.4、建筑密度≤25%、建筑高度≤80米的二类居住用地。

这几幅新宅地，各有辨识度：

农研所、凌江府西侧地块，在生态资源优渥的绿博园一带，与夹江的亲密值，能和仁恒江湾城掰一掰手腕。一个问题，加上金陵月华、奥体建设G88，本来没什么新供应量的绿博园，一下子超负荷了；

河西管委会宅地，靠近江东商贸区，周边既有金鹰世界这样的城市地标，也有海玥名都、华润悦府、美丽嘉园等新老交替的住区。调整性质后，地块将商办、住宅分区，未来对提升区域的城市界面大有裨益；

台湾名品城宅地，在河西地标、豪宅圈里，除了现代化的城市面貌，能享受到的城市配套也格外优渥。

如果这几块王炸宅地今年都摆上土拍货架，不光是奥体建设、绿城、招商，连南京湾区的中海等，都倍感压力。

但站在更高的角度来看，这未尝不是好事。

今年以来，苏州、宁波、厦门等城市陆续拍出地王，南京的土地市场却乏善可陈。是开发商躺平吗？不见得。如此惨烈的市场行情下，拿错地的后果很可怕，现金为王的当下，开发商们没有试错成本。

所以，只有真正集板块、地段、城市资源、地块指标优势于一身的好地，才能激发房企的拿地动力。苏州等城市的地王效应，也正因为此。所幸的是，南京开始出手了，期待今年土地市场上有奇迹发生。