去年8月李嘉诚7折破盘卖楼的新闻犹在耳边，前几天又看到李嘉诚以“捞低价”卖楼的消息。6日，李嘉诚旗下的长实集团与港铁合作的黄竹坑站港岛南岸Blue Coast3B期以低于成本价的“折扣价”首轮开售422伙，首轮发售就沽出406伙，占比96%，平均成交价约1830万元，套现近75亿元更创2013年4月一手例生效后，新盘单日套现金额新高。据香港中原地产监测数据，该项目自3月29日起开始认筹，截至4月5日下午3时，项目最终截收近28000组客户认筹，成2024年新盘票王，超额认购逾65倍。

（图源：香港商报）

长实执行董事赵国雄紧接着表示：因意向客户衆多，4月7日Blue Coast还将加推88伙，该88伙虽会提价约3%，但仍未到项目成本价。

自全面撤辣后香港楼市早已一改颓势，抢购扫楼的新闻天天上头条，交投量大幅上升，最新数据显示上月全港共录得5,024宗楼宇买卖登记，按月升57%，为近10个月新高；整体物业登记总值374.84亿元，按月上涨60% ，买卖量价齐升。按理说现在正是房子不愁买的时候，为何李嘉诚还要打折卖楼？旧年他打折甩卖楼盘的行为虽引起市场轩然大波，但当时的香港楼市还生死未卜，为了着急回笼资金避开风险打折卖楼彷彿也说得过去，但在现今楼市“大阳春”背景下，为何李嘉诚依旧选择以抵于成本价的“捞底价”卖楼？这样的商业行为实在显得有些不合常理，在这背后，难道蕴藏着李嘉诚什么独到的商业智慧吗，还是说他对于香港楼市有着异于主流的判断？

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就算降价，也难救销售收益

这一切可以或许可以从长实集团近期公布的2023年度业绩报告里找些答案。业绩报告显示，2023年度长实集团的银行结存及定期存款达到425亿港元，净资产爲124亿港元，显示出公司的资金流动性稳健。然而，报告期内，公司的收入和股东应占溢利均同比下滑。股东应占溢利173.4亿元港元，同比下跌20.03%，全年合共派息2.05元，同比减少10.09%。房地产销售收入同比减少29%，主要销售项目包括香港的沙田名日·九肚山和洪水桥#LYOS项目，以及内地的海逸豪庭、湖畔名邸和誉天下项目。值得特别注意的是，尽管2023年长实集团主要采取了降价促销策略，但销售收益并未大幅增长。

如此来看，对于实力雄厚的长实集团而言，打折出售可能并非是因爲集团的现金流压力，而更有可能是由于业绩的大幅下滑，容易导致公司被市场严重低估，产生长期性的负面影响。资料显示，进入2021年之后，由于美联储加息的影响，香港的股市进入到了下跌周期，但是，长实集团则从2019年就进入到了下跌周期当中，此后的很长时间市场都处于宽幅震荡之中。

在短期利润和长足稳健发展之间，长实集团一直倾向于选择后者。在去年8月初长实集团的中期业绩会上，长实集团主席李泽钜就曾表示：长实集团一向喜欢以市场价格或低于市场价格出售项目以便产生成交及资金流转。

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谨慎，一直是李嘉诚经商的底色

另一方面，受大环境影响房地产行业去年以来整体情绪偏低，长实集团去年股价虽回吐21%，但与同行相比，股价表现却是遥遥领先，高盛认为这与拥有海外非房地产业务有关，这些业务的财政稳健，而且有健康的派息比率。长实37%资产总值来自中港以外地区，27%经营溢利来自非地产业务，例如酒馆、基建及公用事业，较同业的平均10%为高。在此背景下，长实确实更有可能考虑在风险颇高的房地产板块回笼资金，以追求并促进发展其他投资回报率更高、更稳健的项目。

毕竟，谨慎一直是李嘉诚经商的底色。2013年前后，李嘉诚从内地和香港两处持续将手中的楼盘变现，累计套现2500亿后携大量现金转战欧洲市场，当时被指“胆小”、“胆过于谨慎”。2015年9月12日，新华社旗下智库机构“了望智库”曾发布题为《别让李嘉诚跑了》的文章，批评长和系撤走中国资产，是“失守道义”的行为，引发争议和李嘉诚亲自回应。在目前国内一众房企正陷入增收不赠利，楼市难脱困境的情况下，有评论认为，事实证明李嘉诚眼光毒辣。

目前，长实集团在内地的土地储备降至6,300万平方呎，为近8年来的最低水平。该公司表示，物业发展规模的减少主要是由于过去几年审慎的土地储备政策。长实集团将继续寻找优质土地储备，以支持未来发展。对于香港楼市，李泽钜表态：“香港是我们的家乡，对香港特别有感情，若有合理回报的项目，一定会在香港投资。”

长实今日的负债比率低至3%，而且持有不少账面价值高于市价的项目，可以看出稳健是长实集团运营的主旋律，综合前述种种，长实集团现阶段以促进成交为先而打折卖楼已并不为奇，毕竟短时账上的让利带来的可能是更大却无形的对集团整体的回报。

文 | 纳婕谧

香港经济导报记者

本文首发于香港《经济导报》2024第8期

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