作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

近日，龙湖集团（00960.HK）官宣发布了全新资产管理品牌——逍遥洲资管（以下简称“逍遥洲”）。与之相应，原长租公寓航道升级为资产管理航道。

这也意味着，龙湖C3航道资管逻辑进一步明确，未来航道或将进一步拓宽。

此举一方面是公司战略的需要，龙湖需要通过进一步加强资产管理，提升资产运营效率和盈利能力，实现动能换挡和新引擎的打造。

更关键的，则是对市场趋势的深刻洞察。在当前市场环境下，不动产投资盈利模式已然变化。过往简单的买卖差价已难以为继，现在高效的运营管理和资产管理才是提升物业的价值和盈利能力的关键。龙湖通过整合长租公寓、活力街区、服务式公寓、产业办公、妇儿医院以及颐年公寓等多元业务，形成全周期全业态的运营资管平台，正是顺应了这种市场趋势。

这从“逍遥洲”之名就可见一斑，龙湖将其释义为一片安享自在的生活乐土、和畅顺达的投资乐土。

破局存量时代，“资管”成发展关键词

对于此次龙湖资管航道的升级更名，睿和智库分析认为，一切可归因为——时机到了。毕竟存量时代的不动产市场，拼的就是盘活。而所谓盘活，考验的就是企业的资产管理能力。

近几年来，政策层面一直在强调盘活存量资产。

国家“十四五”规划纲要提出，要“有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。今年以来，各地存量资产盘活工作也在不断提速，山东、天津、河北、广东等多地纷纷出台支持政策，聚焦老旧小区、商业、产业园等多领域存量房产以及闲置土地等提出多种形式的盘活措施，盘活方向除保障性住房供给外，还涉及城市产业配套、公共服务与基础设施等方面的提升与完善。

伴随着Pre-REITs基金和公募REITs市场的进一步扩容，越来越多的不动产退出边界显现，存量市场机遇愈发凸显。

市场需求也在变化，随着城市化的不断推进和人口结构的变化，对于不同类型、不同年龄段的不动产需求也在不断增加和变化，“多元化”成为新的关键词。

新时代、新阶段，不动产行业正在回归经营本质，资产价格也在挂钩运营质量，资产管理的重要性日益凸显。而就中国不动产市场的容量而言，中国不动产资产管理远没有达到应有的规模。

因此，当下如何在存量时代的大背景下，靠资管运营服务赚钱，正在成为不动产下半场增厚利润池的关键突破点。

同时随着资产流动性的增加，对资产回报及管理专业化的要求必将水涨船高。资产管理也必将逐步向着专业化、精细化、规范化、市场化的方向发展，以应对市场变化并实现长期稳定的盈利，同时赋能资产保值增值。

所以说，龙湖选择在现在进一步强化资产管理业务，属于应需而动，更是应时而动。短期来看，长租公寓仍将是逍遥洲的重点，今年即将在合肥开业亮相的活力街区产品“欢肆”也很有看点。而从长期来看，特别是在当前城市更新、产业转型的趋势下，资管逻辑进一步明确的逍遥洲有望通过不断挖掘和整合各类资源，打开更多的市场及发展空间。

合肥欢肆效果示意图

以全周期全业态空间资产链条，助力实现资产价值最大化

睿和智库分析认为，龙湖过往在运营业务板块的不断积累，给予了逍遥洲资管丰富的业务组成，而将这些看似庞杂的资产单元，放在全生命周期的语境下，便可以捋出一条清晰的业务链路。

自2016年推出长租公寓业务——冠寓以来，在基本盘稳步发展的基础上，龙湖一直在积极寻找资产运营管理型业态增量，以进一步丰富航道产品线。

针对不同年龄需求，逍遥洲已经构建了一条覆盖“住”、“职”、“娱”、“医”、“养”等全周期全业态的空间资产链条。

依循一个人从小到老的全生命周期来看，从服务最小年龄段的儿童医院（佑佑宝贝）；到青年时期满足人们日常租住（冠寓）、工作（蓝海引擎）、购物（欢肆），以及商务旅居（霞菲公馆）需要；再到服务老年阶段（椿山万树），逍遥洲将空间服务的对象不断延伸，并形成了闭环。

一方面，全周期全业态的空间资产覆盖，意味着逍遥洲能够针对不同业态的特点和需求，制定相应的管理策略和服务模式，以提供更精细化、专业化的服务。

另一方面，全周期全业态，让其空间的协同整合作用进一步提升。通过不同空间形式的资产进行有效整合，可以形成更完整、更高效的资产组合。比如，将冠寓与蓝海引擎相结合，形成产住融合；将冠寓与欢肆、佑佑宝贝组合，形成宜居社区等等。这种组合不仅使逍遥洲能够为用户提供更加多元的产品和服务，还能提高运营效率和服务水平，更有助于提升资产的整体价值。

逍遥洲资管6大空间业务

而从规模来看，逍遥洲基本盘长租公寓板块——冠寓最为成熟。截至2023年底，冠寓已在全国一二线高量级城市累计开业超12万间，管理规模近16万间。据睿和智库长租公寓运营力30强榜单显示，冠寓累计开业房源规模稳居行业第二。

由公寓和街区式商业混合打造的活力街区品牌——欢肆，首个项目合肥欢肆预计将在今年下半年开业。据悉，截至目前，欢肆已获取项目5个，布局包括合肥、南京、无锡、杭州、上海。

2023年推出的服务式公寓品牌——霞菲公馆，目前已于杭州、上海开业运营两个标杆项目。

产业办公品牌——蓝海引擎，近年来也接连改造了北京市朝阳区的龙湖蓝海引擎产业园、上海闵行区的龙湖蓝海引擎淡水河畔科创园等标杆项目，通过焕新区域产业发展活力助力城市更新。

此外，妇儿医院佑佑宝贝及颐年公寓椿山万树，也在多年的运营下日益成熟，满足“一小一老”日趋提升的医养需求。

值得注意的是，截至2023年末，凭借扎实的打造与运营经验，龙湖逍遥洲资管已参与百余个城市闲置存量盘活，协助当地政府盘活存量资产，还落地了包括冠寓、霞菲公馆、蓝海引擎在内的多个标杆项目。

锚定资管新能力

规模化的实践，不仅让龙湖持续且充分地沉淀了各个维度的行业经验“大数据”，更让其反复锤炼锻造出了一套足以为市场和运营者赋能的资产管理经验体系和实践能力。

首先，“一个龙湖”带来了强大的资源池和数字化底座能力。逍遥洲全航道资源的整合互通，不仅能满足用户更多元化的需求，提升体验感；还能形成更智慧、高效的资产组合，提高整体运营效率、服务水平和盈利能力。

其次，强大的品牌影响力。一方面，优质的服务和体验，为逍遥洲赢得了更多的C端用户的信任和忠诚；另一方面，逍遥洲在资管方面的出色表现，再加上龙湖集团的整体实力和口碑赋能，也会吸引更多的客户和业务机会。

其三，专业的团队，和龙湖体系化、成熟的人才组织和培养机制。在不动产资管时代，对资产管理人才的要求非常高，这就需要专业团队的支持。而龙湖专业的内外部能力培训，使得其在市场具有较高优势的人才竞争力。

其四，最直接也是最关键的还是高效建造、运营和标准专业的服务能力。

全周期全业态，意味着逍遥洲能够针对不同业态的特点和需求，制定相应的管理策略和服务模式，以提供更精细化、专业化的服务。而规模化的实践也让其沉淀出了全业态通用的运营管理能力。

结合冠寓大体量门店的实际操盘来看——

一、智慧营造。全程数字化管理，让决策更高效；采用成熟模块组合及工厂化装配式构件，产品设计快、施工快、精度高，有效缩短大体量项目的建造时间，且健康环保。

二、极致营销及精细运营力，缩短大体量项目爬坡期，实现高出租率。一方面得益于自渠强大的用户积累，如冠寓APP/小程序用户数累计超600万；同时赋能一线构建以小红书、抖音平台为主的2+N新媒体商机运营体系，低成本拓流；另一方面长短租产品覆盖的灵活租期匹配，极致压缩空置率，助力爬坡时间更短。

龙湖冠寓杭州九堡丰收湖店

仅以龙湖冠寓杭州九堡丰收湖店为例，1797间房源量的大体量社区，7个月左右即达成满租。

三、全链条、全场景的数智化赋能企业运营提效。冠寓精准的一房一价差异化定价、分月到期等数智化实时监控管理，极致库存管理，已形成行业标杆的租住业态标准化运营体系，既降低了运营成本，又提升了出租效率。

四、标准化的服务管理体系，持续提升用户体验，实现高客户满意度，提升续租率。龙湖冠寓目前已形成了标准化的管理服务体系，包括20类服务场景SOP、150余项细分服务场景标准、更安全的归家守护，如集中式管理、IBMS-X智慧消防系统以及慧眼公区安全预警、水电门锁使用异常预警等等。

同时，冠寓近千名以95后为主的年轻运营官，以伙伴、朋友的身份，为客户提供专业、活力、贴心、暖心并24小时响应的品质化服务。每年约2000余场的社群活动，更满足了租客的情感需求，助力长租生活的完美兑现。

而以上经营能力，最终都将升维为资管能力，再次为空间品质和效率赋能，并转化为经市场检验的盈利能力。

截至2023年末，冠寓整体出租率为95.5%，其中开业6个月及以上房源出租率96.4%，较2022年年末大幅增加超5个百分点，租户满意度为95%，持续保持高位。在2023年保租房集中大量供给、消费降级等因素造成整个租赁市场严重内卷的背景下，冠寓仍能实现盈利且整体超过95%的出租率，实属罕见。

更值得关注的是，为加速盘活保租房、产业园等基础设施存量资产，公募REITs正在进一步加速扩容。据睿和智库观察，龙湖资管业务目前并没有大规模地进行相关的资产证券化，更多地还是偏向项目的精细化运营。这也将成为逍遥洲未来的一大看点，同时也是“资管”的应有之义。

结语

庞大的不动产存量市场，仍存在巨量的市场空间。想要更好地抓住存量时代的发展机遇，企业只有不断创新、提升资管运营水平，才能在未来的市场竞争中立于不败之地。而龙湖，无疑先行了一步。

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