前段时间，明源君撰写了一篇，当中写道：最近两年，面对地产行业下行带来的深度冲击，一度高歌猛进的物管行业被迫急踩刹车，不光营收增速明显回落，毛利率、净利率也是双双下滑。

当然，这么说也有点以偏概全。实际上，在“A+H”物业公司财报全部披露完毕后，明源君发现，还是有不少物企的营收和归母净利润增速双双超过20%，比如华润万象生活、招商积余、建发物业等。两项指标增速均超过10%的，也不在少数。

他们是如何顶住市场压力，走出上扬曲线的。今天，明源君就从几家代表性物企的财报入手，解析下他们的生存法则。

物管行业进入国央企时代

区域深耕成为企业共识

过去几年，受房地产行业持续下行、开发交付总量大面积收缩的影响，物管企业的储备面积增速也明显下滑。

据中指研究院数据，2023年，百强企业管理面积均值为6798.10万平方米，同比增长6.21%，增速较2022年下降6.22个百分点，近5年来首次低于10%；合约面积均值为8759.36万平方米，同比增长2.16%，增速较2022年下降9.43个百分点。

管理规模低位增长，再加上受此前大规模收并购整合不善拖累，以及人工等刚性成本上涨，多重因素叠加均对物企收入及盈利产生了不利影响。

不过，从财报中也不难发现，2023年还是有不少物企的营收和归母净利润均实现两位数增长。明源君总结了以下几个原因：

第一，母公司多为国央企和优质民企，受地产行业下行影响较小。

当前基础物业服务仍旧是物企收入的主要来源，而这些订单，有很大一部分是来自地产母公司或者关联公司。也就是说，地产母公司的业绩好，物管公司也会随之受益。

而2023年，业绩表现比较好的地产公司，也就只剩下两类：一类是资金实力强、市场化程度比较高的国央企和混合所有制企业，另一类是经历多轮周期屹立不倒，靠区域深耕和产品力打天下的优质民企。

所以，2023年业绩表现比较好的物企，也基本上与上述两类重合。

一类是以华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业等为代表的国央企。

比如，华润万象生活综合收入147.67亿元，同比增长22.9%；核心净利润29.20亿元，同比增长31.2%。招商积余营业收入156.27亿元，同比增长20%；归属于上市公司股东净利润7.36亿元，同比增长23.96%。

另一类是以滨江服务、龙湖智创生活等为代表的优质物企。比如滨江服务收入28.1亿元，同比增长41.7%；净利润5.03亿元，同比增长20.1%。

第二，不胡乱收并购，注重投前研判和投后管理。

过去几年，有些物企在收并购问题上只关注估值和规模，浑然不顾高溢价和业务契合度。比如，一个200万的合同额能引来数十家的公司投标竞争；再比如，以前物管行业大概是45倍市盈率，可以用30倍去并购，剩下15倍去’割草’。

疯狂收并购带来的后果，就是大幅增加商誉减值释放的风险，影响公司净利润。

比如某龙头物企2023年归母净利润同比下滑85%，核心净利润同比下降21.6%，原因就包括收并购带来的商誉减值及无形资产减值。

某大型物企2023年商誉减值计提约4亿元至5亿元，主要就是由于过往年度收并购的部分附属公司业务拓展未能如预期开展。

反观2023年业绩表现相对较好的物企，要么在收并购上极为谨慎，轻易不出手。要么很注重项目标和公司的匹配度，以及收并购后的融合融效。

比如招商积余在收并购前时，就定下三个原则：

第一，战略上，需要与公司的品牌、口碑以及区域布局、业务结构力匹配，能为公司带来战略增值；
第二，估值上，一定要能够增厚公司的每股收益；
第三，风险上，会特别关注项目的可持续风险，比如包括收益的稳定性、收缴率、安全、合规等风险。

收并购后，招商积余会立即成立融合融效工作小组，全面对接品质服务、财务、法务、企业文化、安全等工作。据财报显示，2023年，招商积余收购的四家单位，均实现了业绩目标。

第三，有效把控管理半径，深耕优质区域。

和房企拿地一样，2023年，业绩表现较好的物管企业，通常都采用区域深耕的打法。

一方面，区域深耕能提升管理密度，有助于物管公司提升基础物管毛利率、节约销售管理费用；

另一方面，区域深耕也能使物企充分发挥自身优势，做精服务，持续提升品牌影响力。

比如，滨江服务位于长三角的在管项目占比约99%，位于杭州的在管项目占比为63.6%，管理半径具备一定优势。

绿城服务也由原来的省级、到城市、再进一步在区域内聚焦核心城市。截至2023年末，该公司长三角区域在管面积及收入占比分别为58.5%和69.2%，大杭州（市区+余杭）在管面积及收入占比分别为16.4%和35.9%。

保利物业则提出聚焦深耕50个核心城市和深耕京津冀、长三角、珠三角及中部城市群四大核心经济带。2023年，50个核心城市在新签约第三方项目单年合同金额中的占比达到72.8%。四大核心经济带的新签约第三方项目单年合同金额占比达到66.1%。

第四，注重成本管控，精益管理。

物业管理本是微利性行业，所以成本控制能力，也决定了一家物管企业的盈利水平。

首先是通过组织结构优化，提高人员效率。

比如中海物业为避免职能重复、流程冗长、项目能动性低等灵活性偏弱问题，就由原来4级管控变成总部-平台/城市-项目的三级管控体系。集团层面负责定标准、定战略；平台公司和项目层面负责具体业务扩张，以利润中心定位为发展导向。

其中，项目作为管理执行及利润产出单元，积极推进项目合伙人制，实现风险共担、利益共享，合理控制后台管理成本。另外，公司还遵循“成本优化、品质可控、管理到岗”的基本原则，推行具有项目个性化的精准分包，进一步优化人工成本。

其次是利用数字化手段，降低经营成本。

物管行业是劳动密集型的传统行业，点多面广，从管理视角来看，面临人工统计效率低、数据更新不及时等痛点。

所以，也有一部分物企利用数字化，打通多平台数据，推动成本精细化管理。

比如保利物业就陆续完成预算、费控、人力资源（薪酬）、成本、财务共享等系统全国推广上线，通过数字化分析看板工具，促进成本管控形成标准的精益管理与提质增效。

同时，保利物业还把公司在管所有业态、项目及其合同，从“收入”和“支出”两端拆分，形成了项目管控的所有支出事项，进行了整合，形成了一万多条经验成本库，通过表格库的形式，精细明确到物业做的每一件事情背后的成本代价是多少。戳这里，让成本算得准、管的全、控得住

新客户和新业态

是物管企业未来比拼的第二战场

万物云董事长朱保全曾提出，在行业这轮变革浪潮中，物企将面临两大关键考验：

其一，是否具备在存量市场中拓展业务的能力；
其二，是否能将过往服务开发商的经验和能力，有效延伸至其他类型的客户上。

也就是说，积极拓展新客户和新业态会是物企未来的致胜关键。那么，目前物企是如何布局的呢？

首先，关闭非战略合作的民营企业项目，聚焦国央企等大客户。

此前，很多物管公司为了做大规模，与大量中小型房企达成了合作关系。但伴随着房地产行业下行，这部分合作项目与企业受市场影响较大，从而导致物企的应收账款规模居高不下。

为此，很多头部物管公司开始对客户和项目进行重新梳理，提高大客户项目的市占率。

比如中海物业就将未来发展战略概括为“三高三量”，“三高”指高合约额、长合同周期、大体量项目，“三量”指聚焦存量、紧盯增量、关注质量。

绿城服务也停止了与第三方中小开发商的合作，并将客户聚焦在优质国央企、重点城市地方城国投等单位。项目层面，战略性放弃部分收费单价较低，甲方资金不健康的项目，以及年营收200万以下非战略客户的项目，聚焦城市十大高楼、十大高物业费、十大专班等项目。

其次是积极拓展非住新业态，比如团餐，对外输出科技成果创收等。

伴随着住宅物业增量放缓，越来越多物企开始进行非居业态的拓展，比如商业、商务办公、学校、医院、城服、IFM（综合设施管理）、产业园等。

这里重点谈下IFM。和其他业态相比，IFM是近两年才兴起的新赛道。

从规模看，据中指院测算，中国物业管理行业IFM服务市场需求规模将由2022年的约6260亿元，增长至2026年的约10699亿元，年均复合增长率达14.07% 。

从服务内容看，IFM主要包括设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和综合服务（空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等）七大类。

明源君这里列举两个还不太卷的业务。

第一，团餐，布局门槛低，现金流较好。

餐饮服务是物企在IFM领域布局门槛较低的业务，且现金流较好，有企业的团餐业务几乎没有超过6个月的应收账款。

据新城悦服务团餐业务负责人尤建峰透露，当前，团餐业务模式主要分为“服务费”和“自负盈亏”两种模式。

“服务费”与传统物业行业经营模式更为相似——提供人员与管理为甲方服务，以成本加成法定价，通常人员成本占比为70%、管理费用占15%、其他支出占10%、利润占5%，政府机构、军队及医院多采用此模式。

而“自负盈亏”模式则更像“社会餐饮”，甲方提供场地，由餐饮公司整体运营并全权负责，它的成本结构大体为食材（45%）、人力（25%）、管理费（10%）、能耗（10%）、其他支出（10%）、收入（5%），客户主要由学校、企业及工厂等构成。

团餐主要客户分成五个业态：学校、企业、机关、医院及其他。

从目前来看，学校业态相对较“友好”，可以快速实现规模与业绩的增长。大学的餐厅中，单个项目的年营收或能超过1000万，而机关业态的单个项目通常在100-200万。

企业业态分散性较高，且更注重团餐企业在当地的运营实力，更适合中小型团餐企业。医院业态的项目情况最为“复杂”、用餐标准最高、运营难度最大。

据克而瑞统计，截止2024年3月28日，共有17家企业明确提及已布局团餐业务。其中，新城悦服务团餐营收实现约4.5亿元，同比增长26.4%。金科服务团餐业务收入约3.44亿元，同比增加73.8%。

第二，科技成果创收，准入门槛高，营收可观。

科技的应用，最早是解决物管公司自身的经营和管理难题。而如今，万物云、绿城服务等公司的科技成果，已经可以对外输出进行创收。

2023年，万物云AIoT解决方案的收入为14亿元。

绿城服务同样很重视科技板块，其在两年前还专门整合了4家科技公司成立绿城科技集团，进行独立市场化运作。其科技板块主要为客户提供软件开发服务、信息技术服务和智能照明工程和设计服务。2023年，绿城服务科技服务收入4.28亿元。

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