编者按：2月27日，住房和城乡建设部下发通知，要求各地做好住房发展规划和年度计划编制工作，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应，促进房地产市场供需平衡、结构合理。目前，江苏各地土地供应与住房需求的对应性如何？是否处于一个合理健康的水平？又该如何科学安排后续土地出让计划？央广网江苏频道推出系列报道《江苏土地市场观察》，邀请专家学者一起为土地市场“把脉”，为土地市场健康平稳发展提供参考。
央广网南京5月10日消息（记者栾永胜）4月17日，南京市规划和自然资源局网站发布一则公告，针对《河西新城区中部地区控制性详细规划》中的一个规划管理单元修改事宜征询公众意见。公告内容显示，此次规划调整主要是将河西中部绿博园附近的一块商住混合用地拆分为一块商办混合用地和一块二类居住用地。
绿博园地块长满树木（央广网记者 栾永胜 摄）
河西中部是南京房地产板块中的“顶流”。业内人士分析，在目前的市场环境下，河西中部的土地出让也开始越来越多地考虑开发商的需求，将二类居住用地分拆出来单独出让，这对于开发商而言无疑更具吸引力。而且，从目前土地市场的形势判断，在土地资源稀缺的传统主城四区（鼓楼、玄武、秦淮、建邺），今年或将有更多优质的地块推出。
局部板块已现土地积压苗头
记者梳理了2021年-2023年的南京土地出让情况，数据显示，过去三年南京传统主城四区的住宅用地出让主要集中在秦淮区（24幅）和建邺区（27幅），鼓楼区和玄武区土地出让数量都仅为个位数，分别是6幅和3幅。
秦淮区出让的24幅地块主要集中在南部新城及其周边，22幅已经开发上市销售，其中，1个地块已经售罄，2个地块销售进入尾盘阶段，其余19个地块开发的楼盘都在销售中。再加上待上市销售的2个地块，2024年该区域将出现21个楼盘同时在售的局面。
秦淮区2021年已出让住宅用地开发情况（央广网发 王宣宣制图）
秦淮区2022年已出让住宅用地开发情况（央广网发 王宣宣制图）
秦淮区2023年已出让住宅用地开发情况（央广网发 王宣宣制图）
在建邺区出让的27幅地块中，21幅已上市销售，其中，2个地块已经售罄，5个地块销售进入尾盘阶段，其余14个地块开发的楼盘都在销售中。再加上待上市销售的6个地块，2024年该区域将有20个楼盘同时在售。
建邺区2021年已出让住宅用地开发情况（央广网发 王宣宣制图）
建邺区2022年已出让住宅用地开发情况（央广网发 王宣宣制图）
建邺区2023年已出让住宅用地开发情况（央广网发 王宣宣制图）
记者注意到，考虑到在售楼盘较多的原因，秦淮区土地出让数量已经出现逐年下降的趋势，由2021年12幅大幅缩减至2023年的4幅。
东方地产研究院特约评论员尹霄飞在接受采访时表示，由于前几年建邺区的新房销售市场比秦淮区更好，所以建邺区的土地出让整体是比较平稳的。但是，从今年上半年的情况来看，建邺区的新房市场面临着新的挑战，那就是二手房价格的快速回落，“二手房大幅降价后，新房价格还保持在高位，这就形成了鲜明的价差，新房就不太受欢迎了。这个情况秦淮区就相对好一些，因为南部新城的二手房数量相对比较少。”
好地研究院执行院长方晓泉表示，“建邺区二手房价格的不断下降，会给新房市场带来比较大的压力，这也会进一步传导到土地市场。如果建邺区今年供地量不大，只有两三块的话，应该卖得掉，多了就会困难一点。”
更多优质成熟地块推向市场
2024年3月8日，南京完成龙年首场住宅用地出让，其中，“1号地块”就来自建邺区。该地块位于河西北部，东至现状住宅，南至现状住宅，西至江东中路，北至福园街，最终由招商地产以23.5亿元竞得。
记者注意到，福园街地块周边配套非常成熟，地铁2号线以及多家商业综合体近在咫尺。根据南京《河西新城区北部地区控制性详细规划》，该地块原为科研设计用地/商办混合用地，2023年12月25日，南京市规划和自然资源局网站发布公告征询公众意见后，将此地块更改为二类居住用地。
福园街地块已经进入开发建设阶段（央广网记者 栾永胜 摄）
一家闽系开发商南京分公司相关负责人告诉记者，在建邺区，相对于河西南部、江心洲，河西中部和河西北部的地块周边无疑更为成熟，也更受购房人青睐。“前几年建邺区的土地供应主要集中在河西南部和江心洲，2024年预计河西中部会有更优质的地块推向市场。”
那么，在土地资源越来越稀缺的河西中部，二类居住用地从何而来呢？记者注意到，规划调整已经成为一条重要的路径。上述绿博园地块和福园街地块，皆通过规划调整，成为二类居住用地。
此外，河西中部还有多个地块规划调整公告也相继发布。2023年12月28日，南京市规划和自然资源局网站发布《河西新城区中部地区控制性详细规划》MCe030-19规划管理单元图则修改公告，将江苏海峡茶城地块的部分商办混合用地改为二类居住用地；2024年3月21日，南京市规划和自然资源局网站发布《河西新城区中部地区控制性详细规划》MCe030-07规划管理单元图则修改公告，河西管委会地块将进行切分，由原来的商住混合用地切分为一块商办混合用地和一块二类居住用地；2024年4月17日，南京市规划和自然资源局网站发布《河西新城区中部地区控制性详细规划》MCe030-04规划管理单元图则修改公告，将农研所宿舍地块由商住混合用地调整为二类居住用地。
“这些地块基本上都属于‘压箱底’的好地了，如果今年推出一到两幅的话，应该能对土地市场起到一定的提振作用。”上述开发商相关负责人表示。
低密度地块还会远吗？
2024年，苏州土地市场的两次土拍引发广泛关注。3月13日，苏州高新区狮山地块在经过32轮激烈竞价之后，最终由绿城竞得，成交总价8.28亿元，楼面地价45455元/m2，成为江苏单价新地王；3月27日，绿城再次拿下苏州工业园区双湖地块，成交总价30.81亿元，楼面地价65022元/m2，再次刷新土地单价纪录。
记者注意到，这两幅单价地王的背后有一个共同特点——低密度。苏州高新区狮山核心地块的容积率为1.0-1.02，苏州工业园区双湖地块的容积率同样也为1.0-1.02。
“苏州工业园区和苏州高新区都属于苏州房地产市场中的优质板块，这两幅地块的容积率低至1.02，我们可以期待后期入市后将打造双拼或者联排别墅产品。”苏州当地一家开发商相关负责人告诉记者。
那么，南京核心优质板块有没有推出低密度地块的可能性呢？
方晓泉表示，“从过去三年的数据来看，南京河西板块的容积率也是在下降的，以前高的时候容积率一度达到2.8，去年河西北部已经出现了容积率1.8的地块，江心洲板块出现了容积率1.5的地块。”
记者了解到，河西北部容积率1.8的地块为NO.2023G88地块，该地块2022年曾对外出让过，当时容积率为2.2，但由于没有开发商竞买，导致流拍；2023年再次出让时，容积率由2.2下调至1.8，最终由奥体建设底价竞得。
至于南京主城优质板块的容积率有没有可能继续下调，甚至出现类似于苏州那样的低密度地块，对此，方晓泉表示，“在5月9日举办的‘历史文化与宜居宜业——2024南京土地招商合作推介’北京专场活动上，河西南部城市生态公园东侧已经出现了一幅综合容积率低至1.01的低层住宅用地，这幅地块可打造河西区域不可多得的联排和洋房住宅组合，进一步丰富高端改善人群的产品选择。”
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