新政惠及群体明显扩大，利好信号强烈。

中房报记者 李叶 北京报道

天津楼市限购政策再次放松。

4月30日，“天津发布”官方公众号发布消息称，日前，天津市住房城乡建设委等三部门印发《关于进一步优化房地产调控政策的通知》（以下简称“通知”）。

根据通知内容，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策；本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格；居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。

通知还提出，继续鼓励各区结合本区实际，通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策减轻居民购房负担，支持刚性和改善性住房需求。同时，鼓励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，对接本区新建商品房项目，更好满足被安置居民住房需求。

对此，中指研究院天津公司高级分析师牛晓蕙表示，此次放开北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购房门槛，加上去年实行的异地公积金可在天津使用，为北京、河北人群在津购房提供更多便利，有利于促进京津冀三地之间的人员流动、资源共享。北京、河北人在市内六区购房与天津人拥有同等资格，利好看好市内六区教育资源的北京、河北人购房需求，预计市内六区二手房市场将有所回升，有利于稳定市场预期。

“本次新政在去年9月放松大学毕业生群体的住房限购以及除市内六区外的区域限购等的基础上，进一步放宽了市内六区120平方米以上新建商品住房的限购，松绑力度层层递进，旨在继续营造更为宽松的购房环境，促进购房需求尤其是改善性住房需求的进一步释放。” 诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪坦言。

关荣雪认为，政策的调整尤其是核心城市的政策调整能短时间刺激成交量达到一个小高峰，提振市场的信心。但仅凭楼市调控政策的松动并不治本，市场难以长时间保持稳定。

“北漂最后的归宿”

“别看你在北京混，早晚是个天津人。”这句调侃，一度在网上流传。

对于“北漂”一族而言，北京是梦开始的地方，而由于户籍、限购政策、子女上学和房价等种种原因，他们最终选择在天津购房。“睡在天津，就业在北京”亦是不少“北漂”一族的生活状态。

在抖音和小红书等社交软件上，有不少博主分享着自己在北京和天津之间的“双城生活”：早上坐车来到天津站，进站检票上城际高铁奔北京，只需30分钟就能到北京南站，一趟地铁坐个4~5站就到公司附近，再骑个共享单车直达公司，全程不到1个半小时。6点30分从家出发，8点左右到公司，每天下午下班再坐回去。每月上班22天，来回路费在2600元左右。

“如果在北京租房的话，距公司近的是比较贵的，价格远超3000元，且居住品质一般；距离公司远的话，上下班路上花费的时间也差不多。‘双城生活’虽然两地跑，但胜在每天都能回到温暖舒适的家，陪陪家人。”一名分享“双城生活”的博主说。

在天津楼市中，也有一个特别的数据。

2022年，贝壳研究院发布的《2021年新一线城市居住报告》显示，天津购房客群中，非本地客户占比约63%。这些购房人主要来自北京、河北、山东等周边省份。到2023年，天津的外来购房人口仍在持续增加。据天津市房地产开发企业协披露，2023年外地来津人群购房显著增加，同比增长47.1%。

值得注意的是，在这些购房人中，外来购房者购买120平方米以下住房占比77.5%。改善型住宅产品购买人群仍以本市居民为主，在144平方米以上的住房销售中，本市居民占比84.2%。

这些数据也与此次天津购房政策优化的方向有关。

“本次新政惠及群体明显扩大，利好信号强烈，或将对楼市交易形成一个重大利好，而且此举将充分满足职住平衡需求，有助于京津冀协同发展。” 关荣雪表示。

楼市几经起落

天津的楼市也经历过大起大落。

10年前，天津楼市还保持在相对温热的状态。转折点在2015年，这一年，房地产行业迎来多项政策利好，全国范围内房价及成交量均有所上涨，北京楼市的表现尤为“火爆”。彼时，天津限购政策亦有松绑、购房门槛降低，这也使北京、河北等置业需求外溢，天津楼市成交量和成交价一度攀升至新高。

据中国指数研究院数据，2015年天津商品住宅市场成交面积为1358.13万平方米，同比涨幅为41.97%。

不仅成交量攀升，天津的商品住宅价格也一路上涨。

中指研究院数据显示，从2009年到2015年的6年间，天津商品住宅成交价格同期对比走势上看，其整体成交价格走势呈现平稳上涨态势。2012年首次突破万元大关，而后的两年呈缓慢上涨态势，2014年成交价格为10553元/平方米，累计涨幅为4.9%，2015年整体成交价格为11548元/平方米，同比涨幅9.43%。

到2016年，天津楼市的热度仍在持续。

表现在项目个例上，这一年年底，天津生态城某楼盘内部认购，大量北京客户排卡。临近最后关头，北京客户接到通知，非天津本地户籍的客户全款优先，全款客户选完房剩下的才会放给贷款客户。

根据房地产研究机构发布的数据，2016年天津全市商品住宅成交234264套，成交面积2559万平方米，同比增幅达75%；二手私产住宅签约成交量为188751套，成交面积1646万平方米，同比增长51%。价格方面，这一年天津一二手房成交均价分别为13662元/平方米、12354元/平方米，相较上一年涨幅分别为16%、19%。

在此背景下，2017年，天津的限购、限价、限售政策相继出台。也是从2017年起，天津楼市进入了“冷静期”。

据天津市房地产研究机构数据，2017年天津新房成交面积1280万平方米，比2016年下降50%。二手房全年签约成交量94434套，也比2016年下降了一半左右。这一状况一直持续到2022年，根据克而瑞数据显示，天津2022年全市新建商品住宅销售金额为1416.3亿元，同比下降35.4%；销售面积为822万平方米，同比下降35.9%。

除了调控政策，过往土地供应过大，也被认为是上轮天津房地产市场降温的原因之一。

根据易居研究院监测的百城住宅库存数据，天津一手房库存数据一直较高，从2012年三季度开始一直保持在1500万平方米以上，2022年3月为1811万平方米，在监测的100个城市中排名第二，仅次于武汉；存销比为22.7，也是热点一二线城市中较高的。

购房政策将持续放宽

天津楼市的“冷遇”在2023年得到缓解。

根据天津市住房城乡建设委披露数据，2023年，天津新建商品房销售1177.4万平方米，在全国同比下降8.5%的情况下，逆势增长20.9%，市场明显走暖。在重点城市中，天津商品住宅成交金额增速全国第一。

值得一提的是，2023年，天津楼市进入政策密集期，包括优化限购区域、完善认房不认贷等，政策环境已大为宽松。

结合近期楼市数据来看，天津3月市场成交走势与全国大多数城市一样，单月环比大幅回升，但热度仍不及去年“小阳春”。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年3月天津新建商品住宅、二手住宅成交环比上月倍增，同比分别下跌41.2%、33.9%。结合诸葛数据研究中心建立市场先行指标情绪指数来看，2024年3月天津市场情绪指数为-0.92，较上月下降0.03，仍位于市场低迷区间。

对此，关荣雪表示，市场情绪迟迟未见改善，成交热度也并未完全恢复等依旧在推动着政策松绑的持续进行。

天津并非近期在楼市松绑方面跨步最大的城市。

4月28日，成都宣布全面解除楼市限购。自去年以来，截至今年4月28日，全国已有约35城放松限购政策，其中有合肥、昆明、苏州、长沙等22城全面放松限购。

对此，易居研究院研究总监严跃进认为，天津这类政策的出台和此前成都取消限购一样，都意味着今年二季度各地将继续加快购房政策的优化调整，对于政策环境优化和购房信心提振具有积极的作用。

他预判，后续其他城市的政策出台节奏也会加快。相关政策对于“五一假期”的市场交易行情提振也具有非常重要的作用。

对于这类调控的效果，关荣雪表示，结合南京、合肥、苏州等已经全面取消限购的城市来看，楼市热度并未完全回暖，本轮楼市深度调整周期较长，政策的实际效果如何还有待进一步观察。“中长期看，房地产市场的回暖依赖于居民的就业收入预期，与宏观经济息息相关，只有收入预期改善了，居民改善居住需求将会持续释放。”