热点城市购房「零门槛」,业内:年内房价不会涨|氪金 · 房地产

新闻资讯2024-05-14 01:02:38橙橘网

热点城市购房「零门槛」,业内:年内房价不会涨|氪金 · 房地产

作者 |王晗玉

编辑|潘心怡

封面来源|视觉中国

“五一”节后,A股、H股地产板块迎来“涨声”一片。

假期后第一个交易日,华远地产、南国置业涨停,阳光股份、大龙地产、中交地产等也呈高开态势。

至上周最后一个交易日,地产板块持续爆发,招商蛇口、滨江集团、中交地产、天地源、天保基建、南都物业、我爱我家等涨停,特发服务、新城控股、光明地产、荣盛发展、金地集团、华夏幸福、世联行等涨幅超过5%。

更有热门世茂集团,已在A股锁定“1元面退”,而在港股却于5月9日、10日累计股价上涨超过100%。

整体来看,“五一”节前高级别会议的去库存信号以及热点城市限购“松绑”是本轮地产股上涨的主要推动力。

4月30日,中央政治局会议提出要结合房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。

这意味着,去库存大幕再次拉开

伴随高层会议指引,各大城市限购措施接连“松绑”甚至取消。而本轮更为显著的特点是一线、强二线城市集中下场

5月6日深圳七区限购“松绑”,部分区域下调限购门槛;5月9日,杭州、西安全面取消住房限购,不再审核购房资格;5月10日,南京宣布将适当改建或收购存量住房用作保障性住房,盘活利用闲置土地和房屋,成为继郑州后又一个明确收购存量房做保租房的城市。

此前在上一个去库存周期,即2015-2017年,棚改货币化安置等系列政策出台,令房地产市场尤其是三四线城市在那之后呈现出一片量价齐升态势。

来到当下的市场环境,新一轮去库存“组合拳”相较前一轮,将对房价、成交量带来何种影响?对地产行业基本面转好、保交楼、房企化解债务风险有何种意义?北京、深圳限购“松绑”,上海还会远吗?

针对上述问题,36氪与多位业内人士展开深入交流,内容经提炼总结如下:

对话者分别为:

投资人朱酒

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

镜鉴咨询创始人张宏伟

|36氪:4月30日召开的中央政治局会议首提消化存量房产和优化增量住房,此举对于房地产行业基本面修复、房企化债有何种意义?

朱酒:消化存量、优化增量实际就是去库存。当下去库存,与10年前提出那一轮去库存有共同的背景,就是市场销售不畅。这也是过去3-4年累积下来的结果。几年前,市场过热,出台了一些限制性措施,现在时过境迁,市场变冷,这样的措施已经不适用了。

而更重要的是楼盘滞销会导致一系列风险,像原来企业负债较高,还有很多正在债务重组中,那么现在必须要在销售端进行有效去化,来为房企提供更多现金。这种现金流才能促进它尽快降低负债,或把欠下的内资外债尽快还清(内资如银行贷款、保险资金等),这也能有效化解银行、保险公司的风险。现在整个链条的核心都在销售,所以会议提出要尽快消化存量房产。

而且后面还跟进了一个自然资源局的政策,要求商品住宅去化周期超过36个月的城市暂停新增宅地出让。这也是从结构上作出调整,一方面支持销售;另一方面限制存量地较多的城市的供地节奏,两边共同作用,把市场风险进一步降低。

李宇嘉:首次将存量消化和增量优化结合起来,目的是推进新房和二手房去库存,以及二者之间的良性循环,并通过库存去化和循环带动交易活跃和价格预期稳定,这对开发商新房去化有极大的帮助,因为新房和二手循环意味着改善型需求活跃,利好新房销售,以及开发商回款和债务偿还。

张宏伟:只有进一步去库存,销售市场的去化周期逐渐缩短,房地产的供求关系才会由供大于求转变为供求平衡,甚至过渡到供小于求。只有发生这种质的变化,市场基本面才会好转。不过后续即使政策层面一系列刺激措施落地,我认为一线、强二线城市基本面好转也要等到明年上半年,其他城市可能会更晚。它有一个市场反应的过程,没那么快。

但这个过程对已出险房企的债务重组的利好会慢慢呈现。只有市场成交量回升,企业现金流增加,企业基本面好转,债务重组时对债权人作出的承诺才有机会兑现,比如未来几年内偿还债务等等。

所以近期针对救市推出的政策“组合拳”,其实不仅是为了市场基本面好转,让大家有信心。更重要的是让已出险房企能够顺畅获得经营现金流,以在处理保交楼、债务重组相关问题时更顺利

|36氪:“五一”假期后,股市中房地产板块持续走强,市场应如何看待这一轮地产板块的上涨?或者说,板块整体的上修行情是否具备持续性?

朱酒:最近地产股的热潮跟高层会议的要求直接相关,大家也等了很久,希望能得到更多的指引。因为现在靠企业自身,力量已经不够,需要从大局上进行全方位的支持和调整。所以当看到“消化存量房产”、“优化增量住房”,市场的反应比较积极。

这个是特别积极向好的,因为它很重要的一点是信心。信心提上来,不管是地产、上下游,还是大消费,需求都会增强,形成良性循环。这样才能让提出的政策有效落实。

但现在地产股是普涨,而实际上很多个股已经跟住宅开发这项主营业务没太大关系了,比如2021年密集出险之后再没拿过地、卖了很多优质资产的这类,即使当下解除限购,他手里好的货源基本也很少了。所以这一轮政策对他们来说利好并不多。

所以我判断这一轮普涨到后期肯定会呈现出分化的过程,真正受益的是手里优质土地比较丰富的公司,也就是高能级城市核心区的土地。这些好位置都是原来限购、现在解除之后,特别受益的。

很多公司原来土储就不够,现在手里拿的又大部分是低能级城市,或一二线城市的边缘区、卫星城区等的地块,配套较差,销售价格还降下不来,实际解不解除限购对他们影响都不大了,因为很多本身也不在限购范围内。

所以说这一轮普涨到后期肯定会有一个分化的过程,各股还会回归到各自应该回到的位置。

李宇嘉:地产板块持续走强,一方面是行业规模已经降至历史最低水平,可谓跌无可跌;另一方面,这种无限制下跌是监管层不能容忍的,也就意味着政策必然会加大纾困力度,除了地方层面因城施策纾困市场,国家也会自上而下制定系统的扶持政策,特别是在存量消化和增量优化方面的去库存政策,给市场带来新鲜血液和源头活水。

张宏伟:房地产市场的表现是跟着政策节奏走的。比如4、5月出台了一波政策,那么相应在5、6月也有一波成交量回升,7、8月又重新回调整状态,9、10月可能还会有其他政策落地,那么刚好刺激交易量在四季度回升。每一轮政策出来都会有接下来一两个月的成交小高峰,这样的脉冲行情也就决定了地产股股价的市场表现规律。

也就是说股价基本是跟着政策和市场的表现去走的,可能也是阶段性、脉冲性的表现:有政策的时候涨一涨,过两个月,比如到前面说的7、8月这种市场调整期,股价可能又会有回落。

如果市场基本面没有得到实质性好转,那么上市房企的股价也很难持续上涨,恢复到2021年之前的水平。但总体来讲,市场基本面是持续恢复的。从长周期来看,比如未来2、3年,房价、股价应该会逐步上涨

|36氪:5月10日,世茂集团港股大涨,而其在A股退市几乎已成定局,我们应如何理解这一表现?

李宇嘉:可能是到了监管层对风险蔓延的容忍极限了,对于濒临破产清算的房企来说,既然最黑暗的时候即将过去,跌在地板上、无人问津的资产可能迎来买家,价格可能是底部了。退市是丧失上市资格的和资本市场公开融资,但不影响其资产重组可能带来的利好

张宏伟:短期股价上涨下跌都是迷惑性的,已经出险的房企大概率还是会退市,因为企业的经营业绩很难得到扭转,即使政策环境有所好转,出险房企仍然会面临亏损。因为他们过去杠杆率、债务规模较高,债务重组时,好的土储、好的项目能卖的都卖掉了,剩的都是差的土储,加之市场恢复过程比较缓慢,所以这类房企可能保交楼之后就退出房地产行业了。

但在轻资产部分,比如物业、代建等,因为不需要投入太多资金,只需要人力和专业能力,出险房企仍有机会做大。不过至少也要付出3-5年,甚至5-8年的积累,才能让这些轻资产业务重返资本市场。

|36氪:伴随政治局会议定调,“五一”假期前后多个城市限购政策“松绑”,部分观点预测上海也将在近日跟进宽松性政策,您分析上海当下是否有必要放出此“大招”?

朱酒:在过去这一年里其实有很多城市解除限购,总体是从低能级逐步向高能级城市推进的过程。这个趋势已经出现,只是最近的几个城市比较有关注度,像成都、杭州、西安等。北京、深圳也有松动,但不像其他城市那么彻底,主要是因为北京、深圳包括上海本身销售状况比其他城市还要好很多。

但现在毕竟跟刚提“房住不炒”时期的市场环境大有不同,即使解除限购,像上海、杭州这样的热点城市,也很难再出现大面积炒房一类的投机行为,目前的市场条件也很难支持其他一些影响房价快速上涨的举动,所以各个城市对解除限购的态度应该是比较积极的。而且很多城市在财政层面也需要购房交易的拉动。所以我认为各等级城市全面放开限购措施对提升整个经济的活跃度、优化全产业链环境都是很好的。

李宇嘉:不太可能。一方面,“房住不炒”写入了十九大、二十大,如果上海也退出,意味着谁都可以买房,并且可以随便买,这就是意味着鼓励投资炒作,这违背了“房住不炒”的行业治理理念。

另外,上海中心区新房供应少,区域地位高。如果中心区也放开,会带来全国范围内的富人到上海买房,对周边及全国其他省市是利空,不利于均衡发展,也不利于中心区房价的稳定和上海吸引人才。

张宏伟:上海五大新城有必要。上海的五大新城有去库存压力,也是需要降价的。其实这部分市场已经在降价了,所以上海也应像其他城市一样,对外环以外,尤其是五大新城,在限购或其他政策层面给予定向宽松,只有这样才能够去库存。

|36氪:多个高能级城市接连放开限购,将对住宅交易的成交量及价格带来何种影响?

李宇嘉:限购政策执行6年以上,行政直接干预购房资格的模式下,很多购房需求被抑制,对于完全退出限购政策的二线城市来说,直接作用于释放多套房购置需求,比如为子女入学、就业、结婚购房,为父母养老购房等。对一线城市来说,主要是对非户籍人群、单身人士,外围区域的放开。一线城市非户籍和单身人士规模庞大,想在这些城市扎根,限购退出有利于助推这些人群买房。

由于供应量大,新房和二手房库存大,且价格下跌趋势和预期仍存在,再加上收入和就业不稳定,整体释放出的需求有限,很难对冲需求下行、库存高压和预期较弱的楼市基本面,价格也很难走出通缩的泥潭

张宏伟:价格层面,我认为年内不可能涨。近两日有消息说杭州涨价,可能有炒作因素影响,实际涨价也卖不动。

成交量上,今年内整体市场表现还是跟着政策的节奏,有脉冲性的波动。可能到明年,上半年一线城市成交量上涨,二线城市才会有实质性好转。

其他像弱二线、三、四线城市,今年整体量价仍在探底阶段,即使有政策刺激,可能也只能托底、不再继续下降。

|36氪:在近期一系列政策刺激下,您分析后续哪类地产股更值得关注?

朱酒:过去几年一直在拿地,并且手里地块大部分都在高等级城市的配套比较成熟的板块,这样的企业现在受益是最大的;而2021年之后基本没有拿地,还卖了很多优秀地块股权的,这波收益就比较小。

所以后期地产股走势还是要回到基本面上,前述受益最大的一类房企大部分存在于头部央企序列,或是实力较强的地方性国企,这类更值得关注。而已经出现暴雷的,或是最近一年没再拿地的,相对股价走势就会弱一些。

张宏伟:第一类可以关注基本面较好的企业,比如在高等级城市布局较多的。像中海,去年60%的土储集中四个一线城市。

第二类可以关注多元化业务较成熟的企业,比如运营类收入表现较好,像华润、龙湖等,这类企业具有长期可持续的发展的能力。

其他如纯轻资产类上市公司,如表现较好也可关注,如绿城管理等。地产开发这项重资产业务利润率较薄,代建业务又是一个风口期,现阶段应该有较多机会。另外有一些企业布局长租公寓,或是商管类物业,未来如果能上市,反而有机会。

我认为可重点关注上述三类公司,而不是谁的规模大就关注谁。当下的市场环境,一定要有自己的特色,要在高等级城市布局,要风险足够低,要有轻资产,未来才可能有持续的成长性。

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本文标签: 房价  购房  限购  李宇嘉  张宏伟  房地产  一线城市  

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