作者 |王晗玉

编辑|潘心怡

封面来源|视觉中国

“五一”节后，A股、H股地产板块迎来“涨声”一片。

假期后第一个交易日，华远地产、南国置业涨停，阳光股份、大龙地产、中交地产等也呈高开态势。

至上周最后一个交易日，地产板块持续爆发，招商蛇口、滨江集团、中交地产、天地源、天保基建、南都物业、我爱我家等涨停，特发服务、新城控股、光明地产、荣盛发展、金地集团、华夏幸福、世联行等涨幅超过5%。

更有热门世茂集团，已在A股锁定“1元面退”，而在港股却于5月9日、10日累计股价上涨超过100%。

整体来看，“五一”节前高级别会议的去库存信号以及热点城市限购“松绑”是本轮地产股上涨的主要推动力。

4月30日，中央政治局会议提出要结合房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

这意味着，去库存大幕再次拉开。

伴随高层会议指引，各大城市限购措施接连“松绑”甚至取消。而本轮更为显著的特点是一线、强二线城市集中下场。

5月6日深圳七区限购“松绑”，部分区域下调限购门槛；5月9日，杭州、西安全面取消住房限购，不再审核购房资格；5月10日，南京宣布将适当改建或收购存量住房用作保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋，成为继郑州后又一个明确收购存量房做保租房的城市。

此前在上一个去库存周期，即2015-2017年，棚改货币化安置等系列政策出台，令房地产市场尤其是三四线城市在那之后呈现出一片量价齐升态势。

来到当下的市场环境，新一轮去库存“组合拳”相较前一轮，将对房价、成交量带来何种影响？对地产行业基本面转好、保交楼、房企化解债务风险有何种意义？北京、深圳限购“松绑”，上海还会远吗？

针对上述问题，36氪与多位业内人士展开深入交流，内容经提炼总结如下：

对话者分别为：

投资人朱酒

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

镜鉴咨询创始人张宏伟

|36氪：4月30日召开的中央政治局会议首提消化存量房产和优化增量住房，此举对于房地产行业基本面修复、房企化债有何种意义？

朱酒：消化存量、优化增量实际就是去库存。当下去库存，与10年前提出那一轮去库存有共同的背景，就是市场销售不畅。这也是过去3-4年累积下来的结果。几年前，市场过热，出台了一些限制性措施，现在时过境迁，市场变冷，这样的措施已经不适用了。

而更重要的是楼盘滞销会导致一系列风险，像原来企业负债较高，还有很多正在债务重组中，那么现在必须要在销售端进行有效去化，来为房企提供更多现金。这种现金流才能促进它尽快降低负债，或把欠下的内资外债尽快还清（内资如银行贷款、保险资金等），这也能有效化解银行、保险公司的风险。现在整个链条的核心都在销售，所以会议提出要尽快消化存量房产。

而且后面还跟进了一个自然资源局的政策，要求商品住宅去化周期超过36个月的城市暂停新增宅地出让。这也是从结构上作出调整，一方面支持销售；另一方面限制存量地较多的城市的供地节奏，两边共同作用，把市场风险进一步降低。

李宇嘉：首次将存量消化和增量优化结合起来，目的是推进新房和二手房去库存，以及二者之间的良性循环，并通过库存去化和循环带动交易活跃和价格预期稳定，这对开发商新房去化有极大的帮助，因为新房和二手循环意味着改善型需求活跃，利好新房销售，以及开发商回款和债务偿还。

张宏伟：只有进一步去库存，销售市场的去化周期逐渐缩短，房地产的供求关系才会由供大于求转变为供求平衡，甚至过渡到供小于求。只有发生这种质的变化，市场基本面才会好转。不过后续即使政策层面一系列刺激措施落地，我认为一线、强二线城市基本面好转也要等到明年上半年，其他城市可能会更晚。它有一个市场反应的过程，没那么快。

但这个过程对已出险房企的债务重组的利好会慢慢呈现。只有市场成交量回升，企业现金流增加，企业基本面好转，债务重组时对债权人作出的承诺才有机会兑现，比如未来几年内偿还债务等等。

所以近期针对救市推出的政策“组合拳”，其实不仅是为了市场基本面好转，让大家有信心。更重要的是让已出险房企能够顺畅获得经营现金流，以在处理保交楼、债务重组相关问题时更顺利。

|36氪：“五一”假期后，股市中房地产板块持续走强，市场应如何看待这一轮地产板块的上涨？或者说，板块整体的上修行情是否具备持续性？

朱酒：最近地产股的热潮跟高层会议的要求直接相关，大家也等了很久，希望能得到更多的指引。因为现在靠企业自身，力量已经不够，需要从大局上进行全方位的支持和调整。所以当看到“消化存量房产”、“优化增量住房”，市场的反应比较积极。

这个是特别积极向好的，因为它很重要的一点是信心。信心提上来，不管是地产、上下游，还是大消费，需求都会增强，形成良性循环。这样才能让提出的政策有效落实。

但现在地产股是普涨，而实际上很多个股已经跟住宅开发这项主营业务没太大关系了，比如2021年密集出险之后再没拿过地、卖了很多优质资产的这类，即使当下解除限购，他手里好的货源基本也很少了。所以这一轮政策对他们来说利好并不多。

所以我判断这一轮普涨到后期肯定会呈现出分化的过程，真正受益的是手里优质土地比较丰富的公司，也就是高能级城市核心区的土地。这些好位置都是原来限购、现在解除之后，特别受益的。

很多公司原来土储就不够，现在手里拿的又大部分是低能级城市，或一二线城市的边缘区、卫星城区等的地块，配套较差，销售价格还降下不来，实际解不解除限购对他们影响都不大了，因为很多本身也不在限购范围内。

所以说这一轮普涨到后期肯定会有一个分化的过程，各股还会回归到各自应该回到的位置。

李宇嘉：地产板块持续走强，一方面是行业规模已经降至历史最低水平，可谓跌无可跌；另一方面，这种无限制下跌是监管层不能容忍的，也就意味着政策必然会加大纾困力度，除了地方层面因城施策纾困市场，国家也会自上而下制定系统的扶持政策，特别是在存量消化和增量优化方面的去库存政策，给市场带来新鲜血液和源头活水。

张宏伟：房地产市场的表现是跟着政策节奏走的。比如4、5月出台了一波政策，那么相应在5、6月也有一波成交量回升，7、8月又重新回调整状态，9、10月可能还会有其他政策落地，那么刚好刺激交易量在四季度回升。每一轮政策出来都会有接下来一两个月的成交小高峰，这样的脉冲行情也就决定了地产股股价的市场表现规律。

也就是说股价基本是跟着政策和市场的表现去走的，可能也是阶段性、脉冲性的表现：有政策的时候涨一涨，过两个月，比如到前面说的7、8月这种市场调整期，股价可能又会有回落。

如果市场基本面没有得到实质性好转，那么上市房企的股价也很难持续上涨，恢复到2021年之前的水平。但总体来讲，市场基本面是持续恢复的。从长周期来看，比如未来2、3年，房价、股价应该会逐步上涨。

|36氪：5月10日，世茂集团港股大涨，而其在A股退市几乎已成定局，我们应如何理解这一表现？

李宇嘉：可能是到了监管层对风险蔓延的容忍极限了，对于濒临破产清算的房企来说，既然最黑暗的时候即将过去，跌在地板上、无人问津的资产可能迎来买家，价格可能是底部了。退市是丧失上市资格的和资本市场公开融资，但不影响其资产重组可能带来的利好。

张宏伟：短期股价上涨下跌都是迷惑性的，已经出险的房企大概率还是会退市，因为企业的经营业绩很难得到扭转，即使政策环境有所好转，出险房企仍然会面临亏损。因为他们过去杠杆率、债务规模较高，债务重组时，好的土储、好的项目能卖的都卖掉了，剩的都是差的土储，加之市场恢复过程比较缓慢，所以这类房企可能保交楼之后就退出房地产行业了。

但在轻资产部分，比如物业、代建等，因为不需要投入太多资金，只需要人力和专业能力，出险房企仍有机会做大。不过至少也要付出3-5年，甚至5-8年的积累，才能让这些轻资产业务重返资本市场。

|36氪：伴随政治局会议定调，“五一”假期前后多个城市限购政策“松绑”，部分观点预测上海也将在近日跟进宽松性政策，您分析上海当下是否有必要放出此“大招”？

朱酒：在过去这一年里其实有很多城市解除限购，总体是从低能级逐步向高能级城市推进的过程。这个趋势已经出现，只是最近的几个城市比较有关注度，像成都、杭州、西安等。北京、深圳也有松动，但不像其他城市那么彻底，主要是因为北京、深圳包括上海本身销售状况比其他城市还要好很多。

但现在毕竟跟刚提“房住不炒”时期的市场环境大有不同，即使解除限购，像上海、杭州这样的热点城市，也很难再出现大面积炒房一类的投机行为，目前的市场条件也很难支持其他一些影响房价快速上涨的举动，所以各个城市对解除限购的态度应该是比较积极的。而且很多城市在财政层面也需要购房交易的拉动。所以我认为各等级城市全面放开限购措施对提升整个经济的活跃度、优化全产业链环境都是很好的。

李宇嘉：不太可能。一方面，“房住不炒”写入了十九大、二十大，如果上海也退出，意味着谁都可以买房，并且可以随便买，这就是意味着鼓励投资炒作，这违背了“房住不炒”的行业治理理念。

另外，上海中心区新房供应少，区域地位高。如果中心区也放开，会带来全国范围内的富人到上海买房，对周边及全国其他省市是利空，不利于均衡发展，也不利于中心区房价的稳定和上海吸引人才。

张宏伟：上海五大新城有必要。上海的五大新城有去库存压力，也是需要降价的。其实这部分市场已经在降价了，所以上海也应像其他城市一样，对外环以外，尤其是五大新城，在限购或其他政策层面给予定向宽松，只有这样才能够去库存。

|36氪：多个高能级城市接连放开限购，将对住宅交易的成交量及价格带来何种影响？

李宇嘉：限购政策执行6年以上，行政直接干预购房资格的模式下，很多购房需求被抑制，对于完全退出限购政策的二线城市来说，直接作用于释放多套房购置需求，比如为子女入学、就业、结婚购房，为父母养老购房等。对一线城市来说，主要是对非户籍人群、单身人士，外围区域的放开。一线城市非户籍和单身人士规模庞大，想在这些城市扎根，限购退出有利于助推这些人群买房。

由于供应量大，新房和二手房库存大，且价格下跌趋势和预期仍存在，再加上收入和就业不稳定，整体释放出的需求有限，很难对冲需求下行、库存高压和预期较弱的楼市基本面，价格也很难走出通缩的泥潭。

张宏伟：价格层面，我认为年内不可能涨。近两日有消息说杭州涨价，可能有炒作因素影响，实际涨价也卖不动。

成交量上，今年内整体市场表现还是跟着政策的节奏，有脉冲性的波动。可能到明年，上半年一线城市成交量上涨，二线城市才会有实质性好转。

其他像弱二线、三、四线城市，今年整体量价仍在探底阶段，即使有政策刺激，可能也只能托底、不再继续下降。

|36氪：在近期一系列政策刺激下，您分析后续哪类地产股更值得关注？

朱酒：过去几年一直在拿地，并且手里地块大部分都在高等级城市的配套比较成熟的板块，这样的企业现在受益是最大的；而2021年之后基本没有拿地，还卖了很多优秀地块股权的，这波收益就比较小。

所以后期地产股走势还是要回到基本面上，前述受益最大的一类房企大部分存在于头部央企序列，或是实力较强的地方性国企，这类更值得关注。而已经出现暴雷的，或是最近一年没再拿地的，相对股价走势就会弱一些。

张宏伟：第一类可以关注基本面较好的企业，比如在高等级城市布局较多的。像中海，去年60%的土储集中四个一线城市。

第二类可以关注多元化业务较成熟的企业，比如运营类收入表现较好，像华润、龙湖等，这类企业具有长期可持续的发展的能力。

其他如纯轻资产类上市公司，如表现较好也可关注，如绿城管理等。地产开发这项重资产业务利润率较薄，代建业务又是一个风口期，现阶段应该有较多机会。另外有一些企业布局长租公寓，或是商管类物业，未来如果能上市，反而有机会。

我认为可重点关注上述三类公司，而不是谁的规模大就关注谁。当下的市场环境，一定要有自己的特色，要在高等级城市布局，要风险足够低，要有轻资产，未来才可能有持续的成长性。

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