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中环悦府，秘不发丧。
这句话不好听，倒也很贴切。这一年来，北京楼市低迷，但热销海报可从未断过。中海丰和叁號院恨不得发日报的战绩。
3月25日，中环悦府拿到预售许可证，共计326套：140平米以下77套、140-160平米49套、160-180平米164套、210-220平米34套。
华润置地很讨巧，不官宣业绩，不集中开盘，不发喜报，真是一股清流。有人建议，中海地产应学习之。
没有人知道中环悦府的底牌，它们都是大户型，预售单价9.5万元/平米。
真正的豪宅，不能像刚需盘一样，发热销海报就LOW了，还是华润置地有逼格。
江苏扬建造房
中环悦府套套皆千万元豪宅，但很少买家知道它们是谁建造的？
真正懂房子的人，是看施工单位的。
中环悦府的投资单位是北京润盈置业有限公司，成立于2024年1月4日，注册资本34.845亿元。在2024年3月8日，润盈置业取得施工许可证，施工单位是江苏扬建集团有限公司，设计单位是北京弘石嘉业建筑设计有限公司。
江苏扬建集团有限公司成立于1990年12月，注册资本7亿元，法人康往东，对外投资34笔。其中，扬州建工控股集团有限公司持股42.8571%、扬州华融扬建控股有限公司和康往东、曹德荣等34位自然人股东。
扬州建工控股集团有限公司是扬州市国资委旗下的全资企业，扬州华融扬建控股有限公司成立于2006年4月，注册资本2亿元，法人为曹德荣，股东有17位自然人。
这是一个典型的国有相对控股的混合所有制企业，但实际操盘者是曹德荣等，民营资本控制57.1429%股权。
华润置地喜欢民营建筑商。
例如：北京润府的施工单位为大连常瑞集团有限公司，其股东为辽宁省庄河市城山镇当铺委、马长瑞、马长璘。
再如：京熙润府的施工单位为华新建工集团有限公司，其股东为江苏华新控股集团有限公司和13位自然人股东，江苏华新控股集团由陶昌银个人持股81.8342%。
这就是央企华润置地产品的底色。
差强人意的得房率
中环悦府占地面积2.13万平方米，总建筑面积7.5万平米，为11层和17层产品，其中地上建筑面积5.11万平米，容积率2.4——和中海和瑞叁號院持平，比永定金茂府低0.2。
1#、2#为170平米户型，四个单元共计102户，还有34套134平户型；4#为70平米户型，两个单元共计68户；5#、6#为140平米户型，4个单元共计88户；3#是楼王，户型面积为213平米，共计34户。如此算来，整个小区规划了326户。
中环悦府的得房率并不高，从高到低：8#为80.96%、3#为80.39%、5#为79.74%、4#为77.96%、2#为77.09%和1#为77%。相对而言，5#和8#是11层小高层，如此得房率太低了。
从空中俯瞰，华润置地大红门项目6栋楼错落有致，似乎每栋楼的楼间距都很大。如：2#与3#距离59.5米，1#与4#距离64.9米，3#与6#距离58.5米。
错落有致的布局，带来最大问题是角煞——前面一栋楼的墙角对后一栋形成的煞气。
楼花建议，购房者在选房时要避开这些房子：1#东端户、2#西端户，分布距离3#只有19.5米和13米；4#的东边单元，与车库正对着，6#对它也形成了角煞；5#的西边单元，与6#只有13米；6#的东边倒数第二排，有来自幼儿园车辆的煞气。
6#虽然位列小区第一排，除了东端户会受幼儿园的噪音影响，西边两个单元也是不错的选择，因为前面的街坊路很窄，只有4米左右。5#的东端户也不错，虽然在角上，但前方是一片小区的绿地，没有建筑。
4#是180平米户型，比较尴尬。刚才说了，它的东边单元有煞气，西边单元还不错。3#是唯一的楼王，单套户型的面宽15.4米，进深13米左右，比较方正；140平米户型的优选顺序为：6#、5#。
刷新偷面积纪录
华润置地也不是省油的灯，中环悦府偷面积的尺度，也突破了新的想象空间。
它将阳台面积变成室内面积上，做了大文章。
拿中环悦府213平米户型举例：四室两厅三卫，四叶草户型，南向一个客厅和两个卧室，北向一个书房、一个卧室和一个厨房。从户型图上看，南向面宽15.6米，阳台宽1.5米，阳台面积约23.4平方米。
待交房验收之后，地产商会把敞开的阳台纳入室内空间，然后再封闭阳台。置业顾问告诉花姐，阳台面积是全赠送，
北面的书房和卧室也有两个全赠送的阳台，花姐目测每个房间至少赠送了2平米。南北加起来，赠送了27.4平方米，赠送12.86%，这可是实打实的使用面积。如果按照9.5万元/平米售价，这部分赠送面积价值260万元。
通过偷面积，中环悦府213平米户型的使用面积，就变成了240.4平方米。
一般来说，通过阳台来偷面积，主要在客厅和一个房间上做文章。例如，同在丰台区的中建云境，不论是170平米还是192平米户型，南向总有一个房间没有偷面积。
但中环悦府显然做了长足的突破，南向每一个房间都没有放过，悉数全偷了面积。134平米户型偷了20平米（约15%）、137平米户型偷了20.65平米（15%）、145平米户型偷了20.75平米（14.3%）、166平米户型偷了22.45平米（约13.5%）、176平米头来24.85平米（约14%）和213平米偷了27.4平米（约12.86%）。
它同中海丰和叁號院较量时，是有自己的突出特点的。当然，中海丰和叁號院是“阳台全赠送+防火挑檐变阳台”，更狠！
在激烈竞争的局面，谁赠送的多，谁赠送的更有质量，显然抢客户的成功率要大多些。
危险的户型配比
它的东边一路之隔是永定金茂府，再往东是中海和瑞叁號院。有人称，它们是大红门“三兄弟”。
中环悦府拿地价格确实比它们高，楼面地价达到6.82万元/平方米，而永定金茂府5.07万元/平米——房子成交均价9.32万元/平米、中海和瑞叁號院5.38万元/平米——房子成交均价8.87万元/平米。
依照花姐的观察，中环悦府比永定金茂府和中海和瑞叁號院最大的优势是，产品定位纯粹，全部是130平米以上的纯改善户型：134㎡、137㎡、145㎡、166㎡、176㎡、213㎡，全部为四居户型，一梯两户。
先看永定金茂府的网签数字：130-140平米户型供应41套，全部网签；140-150平米户型供应4套，全部网签；150-150平米户型供应135套，网签129套；170-180平米户型供应136套，网签100套。小结一下：130-150平户型产品，几乎售罄，170平米以上户型，还是有点压力。
再来看中海和瑞叁號院的网签数字：130-140平米户型供应117套，网签80套；140-150平米户型供应95套，网签63套；160-170平米供应46套，网签38套；小结一下：130平米以上户型网签率为70%。
花姐认为，中海和瑞叁號院卖得不如永定金茂府，主要问题出在小户型太多，一些改善型卖家不敢下手，担心未来入住后出租屋太多。
中环悦府不想犯同样的错位，要赚有钱人的钱，户型尽量往大做。213平米户型34套、176平米户型102套、166平米户型68套、145平米户型44套、137平米户型44套、134平米户型34套，共计326套。
它的主力户型为176平米和和166平米，尤其是176平米，从永定金茂府的数字上看，出货压力比较大，单套总价高达1700万元。而谁又会去大红门买一套2000万以上的大平层呢？3#楼王的34套213平米户型虽然稀缺，但很难去化。
