购房补贴、“卖旧买新”、公积金贷款额度提高......5月15日，合肥发布10条房产新政策，进一步调整优化房地产政策措施。紧接着，5月17日，央行也推出房贷政策“三连发”，即取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，调整个人住房贷款最低首付款比例，下调个人住房公积金贷款利率。
央行“三连发”叠加合肥“房十条”，究竟会引起怎样的“化学反应”？
合肥常住人口的快速增长受到广泛关注。人来了、留下了、扎根了，整个城市的市民规模、结构以及对于城市发展的诉求也都随之不断变动、调整和升级。不管是新市民、老市民还是正“由新变老”的市民，都需要安顿好。这是对城市发展包容性的综合考验。
而房地产政策如何设计、如何完善、如何更加人性化地落地进而获得最大程度的认同，就是这一考验中具有挑战性的考题之一。
5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议强调，深刻认识房地产工作的人民性、政治性。如何顺应市民意愿、倾听市场呼声，以“时时放心不下”的责任感抓好政策“组合拳”的细化落实？
“基本覆盖常住未落户的180多万居民”
5月15日深夜，合肥市民徐文静还躺在床上刷朋友圈。就在她即将关闭手机准备入睡之时，突然看到一条重磅消息：《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》发布。徐文静立刻从床上坐起，和家人研究起这个被称为合肥“房十条”的房产新政。
“我们正准备换房，看这次政策要是合适，就准备出手了。”已经看房两个多月的徐文静告诉记者。
5月16日，贝壳找房在抖音、官网等平台组织了一次专场直播，专门针对合肥此次出台的房产新政进行解读。合肥贝壳研究院院长余路晴告诉记者，直播观看量与平日同时段相比增长了1倍多，留咨量也增长了10%。线上平台对合肥房产新政的关注迅速升温。
“颁布房产新政，是合肥积极响应中央‘消存量、优增量’的实质性举措。”合富辉煌市场研究部高级总监王秋燕认为，从调整方向上看，新政在一定程度上将释放部分购房需求，尤其是对短期内处于观望状态的购房者，他们入市的积极性将会有所上涨。
“合肥的这次补贴力度大，补贴范围也广，基本覆盖常住未落户的180多万居民。”余路晴认为，近年来，合肥创新发展不断加快，人才回流持续升温，2023年新增常住人口21.9万人，增量居全国第一。此次新政专门向新市民、进城农民、城市公共服务人员进行了重点倾斜，必将有利于留住人才，为城市发展增添新的“第一动力”。
就在市场还在咀嚼消化合肥“房十条”时，5月17日中午，央行的“三连发”接踵而至，让余路晴惊呼“意义重大”。余路晴分析认为，央行发力，明确了国家政策导向。
同时，个人住房贷款首套房、二套房首付款比例降低，住房贷款利率下降，再加上合肥购房政府补贴，公积金贷款额度提升以及一些楼盘开发商打折让利，“多端发力”将实实在在减轻在合肥购房和安家落户的负担。
房产市场讨论的热度已经起来了。余路晴建议，合肥市及各县区应“加把火”，向前“推一步”，加快“房十条”实施细则落地，真正将购买预期转化为购买行动。
“在等各县区实施细则的落地”
“我们也在等各县区实施细则的落地。”5月17日，伟星地产项目负责人唐驰冉告诉记者，央行及合肥新政出台也引起了地产开发企业广泛关注。“如果地方政策合适，我们十分愿意再拿新地。”唐驰冉表示。
房地产信息综合服务商克而瑞安徽区域总经理周开拓认为，合肥新政对房企而言，给予了很大支持力度。诸如市区商品房项目不再摇号、全面取消楼层差价限制等给予了企业更大的操盘空间，有利于顶底等非标房源去化，优化调整企业自持商办比例政策，支持竞自持租赁住房整体转让，优化车位（库）等，可减轻企业资金压力，解决历史遗留问题，让企业轻装上阵。
记者在走访中发现，加大优质地块的供给力度，是许多房企的共同呼吁。
“从库存绝对量看，合肥在同级别城市中应该是最低的，去化周期也是全国最短的之一。”周开拓告诉记者。克而瑞统计数据显示，截至2024年4月底，合肥市区商品房狭义库存为228万平方米，按近6个月的月均去化速度计算，去化周期为11.2个月，按近12个月的月均去化速度计算，去化周期为27个月。
“目前，合肥待入市的项目不多，未来供应约束较大，不利于容量修复。”周开拓说。
同时，一些业内人士也指出，随着国内一线城市楼市全面“解绑”，一些房企会将有限的资金集中到一线城市较早推出的优质项目上。
“合肥房产保值率全国靠前，市场较为健康，业界口碑不错，是整个行业看好的第一梯队城市。”一位房企负责人建议，在滨湖、淝河、骆岗公园等重点区域，加快供地速度，以小型化、优质化地块吸引市场资金。
“合肥房产销售面积、销售金额等占全省三分之一以上，合肥市场全面启动，必将拉动全省房地产投资的整盘棋局。”余路晴说。
“给予房企更多产品创新空间”
“不要期待市场出现V字型反转，也不必担心房价暴涨。”安徽省房地产协会副秘书长郭红兵提醒购房人，合肥楼市供求关系已经发生重大变化，新政推出大概率不会出现立竿见影的效果，更不可能短期推涨房价。“政策的目标是顺应新供求关系的要求，稳住房地产这一事关经济发展与人民群众美好生活的大事。”郭红兵说。
贝壳房产统计数据显示，新房客户中65%以上是二手房业主，此次新政中“以旧换新”举措颇为引人关注。郭红兵认为除郑州、南京等少数城市外，合肥出台“以旧换新”的政策目前在全国是较为领先的，是这次新政中最值得期待的一项。
“以旧换新不是新增房地产投资性需求，而是让有能力改善居住条件的人群能够更好更快地完成改善。”郭红兵说。
因此，新供求关系中，“改善”是一大关键词。
“因为准备生二胎，所以我们才想着把目前的小三居置换成大四居。”徐文静告诉记者。而在伟星房产的市场调研报告中，与徐文静有同样情况的不在少数，140平方米左右新房的客户需求意向占比达到了38%，是所有需求意向中占比最高的。
需要“改善”的不仅是面积，还有品质。一位房产企业相关负责人告诉记者，近年来，在一线城市，楼市产品在不断迭代，外立面越做越高级，诸如干挂外立面以及全铝板、玻璃幕墙都运用在了商品房上。而这些产品在合肥还是比较少见。
去年，芜湖市试点立体生态住宅，建设了高度不小于5.6米的悬挑阳台，成为我省首个试点“第四代住宅”的项目，目前已经建成并陆续对外销售。新政推出后，合肥市也开始计划选取天鹅湖商务区核心区、骆岗公园周边区域、董铺水库及大蜀山周边区域地块，试点“第四代住宅”。
“在地价以外，还应给予房企更多产品创新空间。”周开拓认为，实施新政中，应在尽量减少对现有新房销售影响的情况下，稳步推进楼市产品更新换代，满足多层次的住房需求，推动城市改善和高质量建设。
（本报记者 丰 静 范克龙）
