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5月17号央行三箭齐发，

全国范围内，调整商贷首付比例到15%，放开利率下限，下调公积金利率。

肉眼可见的，全国多个城市，都火热起来了。

不少自媒体也都自嗨起来。

说新政之下，上海楼市成交要猛涨了。

毕竟，这一次是98年以来，市场最低的首付比例了。

这是百年未遇之大变局，非常之时，非常之法。

全国的情绪肯定是有传导的。

真相是这样吗？

我特意看了一下数据。

517新政后，第一个周末，

上海二手网签，5月18日成交806套，5月19日成交743套，

新政前的周末，5月11日成交673套，5月12日成交898套。

你看，517 全国新政，前后两个周末的变化其实并不大。

上海市场，脉冲上升，尔后继续保持自己的稳定节奏成交。

不过，近期的成交，200~300万的老破小却异军突起。

情绪

最近写的老破小有点多，搞得熟悉我的老粉丝跑过来骂我说：

怎么现在天天说老破小腰斩了、1天就卖掉了之类的。

你之前不是一直说，老破小坚决不能买吗？

是的，对于刚改、改善群体，我一直建议避开老破小。

但如今，市场在变化，年轻人的想法在变化，年轻人的父母的情绪也在变化。

当下的市场，就是一个矛盾的市场。

一方面，置换房东的老破小卖不动，另一方面，邻居的超跌房源倒是卖得快得很。

就像最近评论区，

关于老破小的多空博弈，同样激烈。

有人说，不等了已经上车，

也有人说，上车早了，吃了亏。

更有人说现在就是上车的好机会。

是不是好机会，我不敢打保票。

但我的直播间里面，确实感受到：517新政在二三线以下的城市，影响还是挺大的。

新政后，粉丝咨询买房的问题在变多。

尤其是低总价买房咨询在暴增。

比如，

有人问小县城优质地段现在可以卖掉吗？想置换到市区。

总预算200万，在上海可以买哪里？

50多万想在上海买一套养老房，怎么买？

最多的咨询是：父母想给在上海打拼的子女买套房的。

在以前这样的问题，并没有这么密集。

这说明啥？

说明517 新政，对于一二线以外的信号传导还很强烈的。

这样的情绪，已经在小城市，甚至县城传导开了。

老家的父母情绪已经上来了，年轻人也在躁动。

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收益

老家父母的情绪，估计和上海跟进的公积金政策分不开。

尽管目前上海还没有进一步降低首付比例和商业贷款利率，但调整了公积金的政策。

首套房五年期以上贷款利率2.85，90平以下首付比例20%，两人贷款额可达120万。（有补充公积金）

这样看的话，目前最大受益群体可能是：国企央企里的员工，特别是有补充公积金的。

体制内的年轻人，还款压力并不大。

在上海国企央企到手20万上下，每个月的公积金+补充公积金差不多就可以到5000以上。

200万的小房子拿来出租的话，5000上下租金的老破小还是很香的。

另外这样的新政，也吸引了那些老家装不下灵魂单身年轻女性。

未婚女性中，有不少单身贵族的，没有家庭支持，工作稳定，公积金就能覆盖房贷的人。

就算买不到内环内高租售比的老破小，外环外交通好不限购的老破小，还是很有吸引力的。

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超跌落户

上海的老破小热度起来，其实还有价格超跌和落户增加的因素。

一方面，包括上海在内的一线老破小价格泡沫在减少。

上海易居研究院在4月份发布过一份报告，里面选取“一线城市老破小类型的二手房价格”，用来衡量二手房价格泡沫。

从数据看，一线城市老破小的泡沫从2019年开始不断变大，在2021年宜居度达到最高峰58%，之后波动下降。

在刚刚过去的一季度，泡沫下降到5%，说明一线老破小的泡沫基本消除。

从价格上来看，基本回落到2018年底的水平，但略高于2016-2017年水平；相比历史最高点缩水了33%。

上海4月份的成交，也基本印证了“以价换量”的事实。

另一方面上海的落户人口持续增加。

上海4月份落户7106组，创有记录以来4月的最高，如果接下来每个月都有三个批次，那么5/6月都会破纪录。

2023年已经是落户高峰期了。

照这样的趋势下去，24年的落户人口应该不会差。

现在置换时机到了吗？要不要降价卖房？当下太焦虑？

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板块建议

最后，尽管我不建议去买老破小，但也挡不住后台还很多粉丝在问。

那我还是推荐几个可选的板块。

提醒：这些板块里面和我之前建议避开的垃圾板块，有部分重合。

如果你是奔着升值购买，还要谨慎考虑。

这些只是适合低总价的上车客群，

尤其适合通勤要求高的年轻人和偏好高租售比的客群。

首先，可以目光放在上海市区中内环普陀区。

这里的曹杨板块的小房子租售比还是还是不错的。

顶峰期，200万的小房子，可以出租到5000以上。

曹杨六村27平140万可以买到。

这个板块，不仅有浦西商场顶流环球港，还有几条地铁交汇，人流密集。

曹杨几村和宜川路附近的房子都可以看看。

其次，推荐长宁区的部分板块，天山和中山公园板块都不错。

长宁是传统的老钱聚集地，整体的自住还是很舒服，地铁密度高，交通方便。

尽管新楼盘一直不多，没什么热度，但是长宁区绝对称得上是上海城市更新最早的区域之一。

这里很多的老破小，如今的美丽家园已经做的很不错。

中山公园和天山板块的地铁换乘站人流巨大，也是租售比不错的地段。

比如，最近长宁1600弄，最近150万成交了两套30平左右的一室户，租金在4500元。

最后呢，我建议是中央活动区CAZ 的老破小问题都不太大。

中央活动区，就是官方画出来给你兜底的。

200万~300万以内的老破小，租金在4000~5000多还是能找到的。

你要知道地段和配套，永远是老破小房价的基石。

文章的最后，我还想聊聊最近的市场动向。

新政之后的几天，看房的人数确实增加了不少。

据我们一线的反馈来看，起码增加了20%~30%。

之前看房看到一半，没找到合适房源的人，又开始新一轮找房了，

正在看房的朋友，也在加大看房的数量，加快看房节奏。

最近，我有个同事也在看房子，

说是家里的老人想把松江的房子卖掉，换到徐汇市区。

想距离医院近些，去菜场、老年食堂也都方便些。

他们一家是十几年前，搬到松江去的。

如今，却想卖掉远大新来换市区的老破小，看来真的没有不变的观念。

在跌价巨大的老破小和远大新之间，你会选择老破小吗？

评论区，聊聊你的看法。

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