地产周刊丨推进“新房改” 让保障房、商品房协调发展

新闻资讯2023-11-14 10:00:32橙橘网

编者按近期，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》引发各方关注与讨论，并被业界称为新一轮“房改”。《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确要加大保障性住房建设和供给、推动建立房地产业转型发展新模式，这具有非常重要的意义。

楼市半月谈

■中国经济时报记者夏金彪

近期，国务院印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（以下简称《意见》）引发市场关注。业内人士认为，《意见》的出台预示着新一轮“房改”的到来，保障性住房（以下简称“保障房”）建设将提速，房地产业将迎来重大变革。
自从住房市场化改革以来，我国住房市场不断完善，人们的住房需求进一步得到满足。不过，与“高歌猛进”的商品房相比，我国保障房的发展显得较为不足。

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近年来，针对保障房供给不足，中央多次提出要完善住房市场体系与住房保障体系。2021年7月份，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，提出建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。党的二十大报告也明确，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
今年以来，保障房建设提速。4月28日，中央政治局会议提出要“规划建设保障性住房”；7月24日，中央政治局会议再次强调“要加大保障性住房建设和供给”。8月25日召开的国务院常务会议审议通过了《意见》。
《意见》明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
目前，房地产市场供求关系发生重大变化，供给总量基本得到满足，但供给结构矛盾依然突出。《意见》强调，建设保障性住房要稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备”。根据第七次全国人口普查数据，目前，上海、北京、深圳等35个城市城区常住人口超过300万。
大城市规划建设保障房有利于缓解这些城市的住房矛盾，也有利于稳住房地产等相关产业。保障房的大规模建设与供给，对房地产业将产生重大影响，未来我国住房供应体系将发生显著变化，保障房的地位有望明显提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。
事实上，目前世界上的许多国家都采用了“市场+保障”的双轨制住房制度。以新加坡为例，房地产市场上有商品房和组屋（保障房）两种。其中，大部分是廉价的组屋，由政府向民众出售。组屋可以流通，但是仅限于内部流转。想住得更大更舒服，或者想投资升值，就去买贵得多的商品房。
业内认为，我国可借鉴新加坡模式，大力建设保障房，并采取“配售”“配租”的方式，即由政府根据既定规则和申请情况来主导房源分配，以区别于市场化住房。保障房建设用地或将不再收土地出让金，只收取基本税费，以使保障房的价格大幅下降。保障房通过封闭管理，一方面，能杜绝寻租或套利，使得房源分配给最需要的人群；另一方面，也能避免后期套现导致二手房的挂牌量大幅增加，从而冲击商品房市场。
可以预见，随着保障房的大力建设与供给，我国保障房、商品房将协调发展，“市场+保障”的住房双轨制将逐步完善。未来基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足，商品房则主要面向改善性需求，商品住房将逐步取消限购、限售等，回归商品属性，商品房的价格分化将进一步加剧，大量中低端普通住宅的投资价值将下降，普通住宅与高端住宅的价格差距也会进一步拉大。