◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

如今，楼市已进入央国企时代。想拿地的，敢拿地的，能拿地的，几乎已是清一色的国资，知名民企也就龙湖等，可谓凤毛麟角。

蹊跷的是，今年10月中旬，在北京这个“帝都”到处寸土寸金， “ 防水一哥”东方雨虹破天惊斥资逾40亿元摘得丰台南苑棚改一期项目A地块东区R2二类宅地，占地51.26亩，涉及住宅、商业及办公三类业态。

作为开发商的一个“关键供应商”角色，这位“防水一哥”斥巨资拿地，本身就非同寻常，要知道截至今年9月底，该公司账上货币资金才41.6亿元。

一时间，业内纳闷“防水一哥”是不是真要进军房地产？有意思的是，东方雨虹公告曾提及，此次拿地合作跟客户建立长期稳定深度的业务合作关系。

这摆明了，就是拿地后，“防水一哥”要寻求跟开发商合作。

11月16日，东方雨虹公告披露说，全资子公司北京虹曦置业拟47.5亿元向苏州竹辉兴业有限公司转让其所持北京虹丰置业95%股权，自身只保留 5%持股权。

成立于今年10月20日的北京虹丰置业，就是北京丰台南苑棚改项目上述成交地块的具体开发主体，如今变成了苏州竹辉兴业控股95%，“防水一哥”却只参股5%。很显然，东方雨虹当初拿地就是一个“马甲”。

苏州竹辉兴业，又是何许人也?

该公司成立于1986年，注册资本16亿元，为香港的菱华工程有限公司附属公司，公司法人为刘慧明。据第三方企业查询平台提示，目前，刘慧明担任着上百家公司的法人，其中多家公司涉及中海或关联公司。

今年前三季度，苏州竹辉兴业取得营收约147.5万元，净利润422.05万元，截至9月底，其总资产约66.3亿元，总负债41.7亿元，净资产约24.6亿元。

更关键的是，苏州竹辉兴业还透露说，公司主营业务是在“DK20190028地块”从事房地产开发等。

地产密探查询获悉，该地块成交于2019年4月 ，位于苏州工业园区奥体中心板块的“钟南路东，港田路南”，成交价35.6亿元，拿地主体为苏州竹辉兴业。

据“克而瑞苏州房产测评”曾刊文披露说，正式开拍前十天，已经39轮激烈竞价，楼面价达到30245元/㎡，超市场指导价27500元/㎡，达到现房前一手。最终被中海地产35.6亿竞得，成交楼面价30287元/㎡，溢价率37.7%。

该地块现在楼盘名叫“上东PRO”，别名“明耀华庭"，用的物业公司就是中海物业。

综合以上多项可查资料则进一步确认，苏州竹辉兴业实为中海地产旗下公司或重大关联方。

让业内不解的是，中海为何要费尽周折弄个“马甲”而自己躲在幕后？

或许，唯一可解释通的理由，就是中海作为头部地产央企，不想太高调，引发过多舆论关注及热议等。

今年6月以来，中海曾频繁拿地，部分媒体用了“疯狂”一词形容，足见其拿地储备之迅猛。

仅6月份，中海先后抢得深圳湾超总地块、厦门大唐中心地块、合肥包河地块及石家庄原河北轻化工学院地块，分别耗资125亿元、63.2亿元、20.4亿元、16.6亿元，溢价率依次为15、14.9%、14.9%、28.3%。

今年第三季度，中海新增内地9个城市和香港一共10个项目地块，新增总建面148万方，耗资316亿元。 中海 10月又收购了7个地块，新增总建面207万方，耗资363亿元，新增货值649 亿 元，位列TOP50房企 榜首。

其中，中海10月曾耗资240亿元拿下上海徐汇滨江综合体项目地块，号称总价新地王，拿地气魄可窥一斑。

参考克而瑞统计，今年前10个月，TOP100房企新增土储货值榜，中海新增土地货值1850亿元，仅次于榜首的华润置地2269亿元，而新增拿地耗资1063.9亿元则名列榜首，力压华润置地，而新增土储建面422.6万方，位列第六。

之所以迅猛拿地，主要是中海近些年总土储“一降再降”，比如2020年末9190万方，2021年底8077万方，去年底6842万方，今年中期末6096万方（剔出中海宏洋后：3197万方），其中今年上半年新增土储238万方。

相交于此，同为央企的保利、华润在今年中期末总土储分别为1.45万亿方，6548万方，其中今年上半年新增土储分别为385万方、797万方。

这足以看出，华润置地上半年土储扩张尤为显著，再看2022年盈利能力，中海以244亿元核心净利输给了华润置地的270亿元，但今年上半年以138.2亿元“险胜”华润置地的112.7亿元。

作为曾经“利润王”的中海，面对保利和华润这两个同梯队的央企“劲敌”，按业内的话说，当前压力都给到了中海。

今年3月底，中海董事局主席严 建国 在2022年业绩会上曾公开说，“我们确立了奋勇争先、积极进取的经营目标，力争销售合约额增长20%，商业收入增长30%，利润稳中有升”。

中海2022年销售额近3000亿元，今年按年上升20%，也就是说，今年要实现销售额3600亿元。

据 近日中海公告 ，今年前10个月，总合约销售额约2640.8亿元，同比增加13.5%，主要得益于上半年的2-4月销售额高增长，但距离全年20%增速尚有差距，也就是近1000亿元销售额。

比如1月单月销售额同比下跌10.8%，中海今年2月单月却暴利反弹，销售额同比增幅153%，3月同比增幅89.7%，4月同比增幅67.1%，但5月同比增幅已大幅回落到11.2%。

今年6月单月，中海合约销售额同比降幅23.6%，7月同比降幅31.6%，8月降幅16.3%，除了9月同比反弹增幅23%之外，10月单月同比下降19.9%。

当前，全国楼市仍在持续加大松绑、刺激，近日机构发表观点认为近期楼市边际有所改善，但房企能否抢抓住机会跑量，尚待观察。

就中海而言，今年11月及12月要单月实现480亿元销售额，要比10月256.56亿元环比增幅87%，要大幅超越去年11月及12月各自销售额241.11亿元、380.56亿元，确实难度比较大。

中海要实现20%增速目标确实也不难，售价折扣再大点，赶在最后冲刺应该可以追上来，但加大促销打折，就意味着利润率会进一步收窄，跟其要求“利润稳中有升”有冲撞，也是两难选择。

编辑：密探君

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