最近的楼市，足可以用水深火热+变幻莫测形容。

“认房不认贷”公布近三个月后，十月底北京再出政策“救市”：从11月1日起，公积金贷款也执行“认房不认商贷”。这意味着，在北京无房且在全国范围内无公积金贷款记录，便可享受更低的贷款利率和首付比例。

专家解读——这对于购买首套房和置换改善住房的人群来说都是重大利好！

李慧本来也这么认为，她想趁着政策的窗口期，用自己的大一居置换一套小三居室。换房这几个月，李慧“接到房产中介的电话就紧张，接不到更紧张。简直是备受煎熬，炼狱一般……”

那么楼市到底发生了什么？

李慧的房子位于北京奥森公园附近，地段相当不错。

这套房子是她和爱人的第一套住房，70平左右的一室一厅。2016年父母贴补100万买下时，两人刚要结婚。两口之家享用70平的一居室，绰绰有余。

那时的北京，楼市已疯涨过几轮，李慧花总价490万买下，虽然不是在低位入手，但这套房子一直被李慧一家视为增值资产。

三年后两人有了孩子。随着孩子长大、老人来照看，李慧全家换房的需求与日俱增。

让她下定决心着手换房的是这几年楼市还算平稳，没有16年买房时的暴涨。当年李慧买下手里的房产时，北京楼市正炙手可热，今天犹豫不决，明天看中的房子就可能坐地起价二三十万。这种激烈的场面让李慧至今后怕。

此次换房过程中，中介推荐的一套三居室吸引了全家的目光，这套三居室，户型好、朝向好、公摊少，更重要的是房主的挂牌价720万，低于市场价不少。

当时李慧自己的房子已经在中介挂牌610万，比刚买时涨了100万还多，置换这套三居问题不大。与此同时，李慧因为担心这套好房没了，就决定先“按下”这套低于市场价的房子，随即交付了50万定金。

可是楼市在不到两个月的时间里就发生了翻天覆地的变化。买房时候，还是卖方市场，中介费需要买家承担，而卖房的时候，已经变成了买方市场，中介费都要双方均摊。

而最让李慧上火的就是“按住”了新房，老房却不能顺利脱手。

当时中介提醒李慧，610万的挂牌价有点高，李慧心里明白，她是留了一定的砍价空间，但580万还是能稳稳卖出去的。因为当时所有卖房app都显示，小区的均价是8万多。

但事实却是，标价610万根本没人看房，不得已李慧降价到590万，而就在这时，北京市出台了“认房不认贷”政策，虽然有人解读这对置换房产者是重大利好，然而就在政策出台的当天晚上。李慧的中介链家房产就新出了3000多套二手房，第二天又出了2000多套。

李慧所在小区的二手房挂牌量也瞬间激增，与她家同户型的房子就一晚上就涌出9套之多，本来以为580万已经到底，无奈邻居割肉更狠。

李慧的房子不能说稀缺资源，也没有这么多竞争对手。而现在每个看房人都可以挑挑选选，然后狠狠压价。李慧最后把房子降到520万，依然没有成交。

而此时三居室的卖家已经着急了，置换的截止日期迫在眉睫。卖不掉手头房子的李慧面临违约，不光50万定金打了水漂，很可能还要支付双倍甚至三倍的违约金。

李慧说，那几天她焦灼到整宿整宿睡不着，中介来电话，她害怕，因为买家得知她急卖，都来压价；而如果中介没动静，李慧更怕，那意味着中介放弃了她的房子，连看房人都没有了。

就在李慧焦虑不堪时，中介带来了一个95后看房者，这个男生全家一眼看中了李慧的房子，但是举全家之力他们也只能出到500万。而这已经完全跌破了李慧的心里底线。

很多小区二手房房价都在下跌

李慧说，她当时非常绝望，已经做好了赔付违约金甚至被卖家告上法庭的准备。

但是中介本着促成此单的想法，没有说李慧不能接受500万报价的实情，一直在稳住这个来之不易的看房者。

李慧万万没想到的是，事情的转机出现在了她的卖家这边。

当时李慧对卖家说，因为自己的房子实在卖不出去，只能赔付50万定金时，卖家坚决反对，甚至准备好和李慧打官司。

因为按照此时的楼市行情，卖房人短时间内不可能再找到买家卖出同样的价格。如果此时李慧违约不买，那么卖家少买几百万，甚至降价也卖不出去的可能性极大。赔付50万定金，完全不能弥补卖家的损失。而要真的走到打官司的地步，时间漫长且两败俱伤。

最后竟然是李慧的卖家降价了20万，促成了这一单房产置换。

我们采访时，链家的经纪人中介都惊讶于这单置换最后能成功。

毕竟他们最近经历最多的就是置换失败。因为第一步卖房就不顺畅，直接影响到置换的第二步。更严重的是，一些新房项目已经开始收到“因卖不掉二手房”为理由退掉的预定。

而手持老破小房产的人就没有李慧这么幸运了。

杨昊是典型的老北京，从小就住二环边上。在那个职工可以分房的年代，杨昊父母同一个单位，每人分得了一处住房，而且在同一个小区。杨昊一家住一套，成年后，父母花了40万把另外一套精装修后送给了他做婚房。

在这里，附近有医院，离地铁也不远，更重要的是还是学区房。而现如今，杨昊结婚了，和父母家住同一小区，互相照应很方便，按道理是很多人羡慕的。

可杨昊却想把房子卖掉。

杨昊说，不瞒大家，他生在这里、长在这里、在这里上的幼儿园、小学、中学，上大学之前他都是学校和家，两点一线的生活，几乎都没有出过二环。

谁能想到土生土长的北京人，第一次去国贸上班时的兴奋程度并不低于外地人。

他也看过了高档写字楼，看过了便利的新社区。

在这里生活越久，他越有想出去的冲动。

作为90后，杨昊最难以忍受的就是，这个比自己岁数还大的房子开始出现各种问题。

面积小、功能不合理、停车不方便、没有物业……

不管自己家装修多好，破旧的楼梯，斑驳的走廊，都时刻提醒杨昊自己住的就是老破小。

最让他难以接受的是，小区下水管经常堵塞，别人家的蟑螂也时不时就会爬到自己家，这不是自己家装修好就能解决的。

虽然周边教育资源丰富，但是他和媳妇不准备要孩子，杨昊决定把这种资源换一套设施好的新房。

他不想一辈子住老破小，也想父母能感受一下新社区带来的不一样的生活。

为了让父母有切身的体会，杨昊带他们看过新开盘的楼房，父母也觉得居住条件实在比现在的房子好太多。

让杨昊没想到的是，学区房也有卖不动的一天。

杨昊把手上这套房龄27年的老房子挂牌，最初心理预期价格近七百万。按照他的设想，“好学区、好配套，怎么都好卖”。

天价学区房一去不复返

而且七百万的挂牌价在小区同类型房源中，也不算最高的，应该可以顺利出手。“没想到市场‘掉下来’会这么快。”

原本火热的学区房，突然无人问津，也不知道是新生的孩子少了，还是大家对学区房不感冒。

看房人寥寥无几。杨昊不得不一再调低挂牌价，现在已经降低到608万。杨昊慌了。“我就想赶紧卖了，都没心思看新房子了，怕越往后越起不来。”

越是卖不掉，就越想卖。有人置换，也有人想尽早出手手里不好流通的房产，担心未来更加卖不出去。

截至10月北京地区二手房挂牌数量达到169642套，创下新高。

据麦田统计，在目前北京挂牌房源中，每两套在售房源，就有一套是房龄超过20年的老房子，且从去年底开始，房龄10年以内的次新房源占比减少明显。

而挂牌量激增相比，下调挂牌价的房源比例明显增加。随着市场成交放缓，越来越多的卖房人想借着这波政策，调低挂牌价，增加自己房源的竞争力。

可是一个区域，短时间涌入大量房源，买家可以随意挑选时，价格就会暴跌。

尤其是拆迁改造的安置房小区，开发商把房子的密度盖得很高1 1 。

密度超高的塔楼

这样高密度的社区，有几千套盘房，稍微有点抛盘的压力，就有百套房子积压，这时候销售意愿最坚决，降价最狠的人，就成了这片二手房的定价者。一旦成交，整个小区的房子都很难涨。

北京住建委官网数据显示，10月，北京二手房成交10653套，同比下降5%，环比下降25.3%。

一边是在售房源越来越多，而另一边，买房人选到性价比合适的房子依然很困难。

小姜在北京上学加工作一共十多年了，没到谈婚论嫁的时候，永远想不起来要买房这件事。

今年，他和女朋友打算在北京买套婚房。动了这个念头之后，他才知道外地人在北京买房有多难。

首先，在北京有资格买房的，要么有五年社保，要么有工作居住证，要么是北京户口。

而五年社保对于外地人来说是最低的门槛。

假设一个大学生22岁本科毕业，工作交满五年社保后，也27岁了。

小姜说，混一线的，学历起码都研究生起，以自己为例，25岁那年研究生毕业，工作五年后已经30多岁了，其实刚刚有购房资格。

而北京买房“上车”首付差不多需要180万，平摊到每年，要净储蓄36万。这对于大多数的北漂青年都是难以完成的首付积累。

那么180万从哪来？绝大多数的买房的普通青年只能靠父母。而180万相当于二三线城市一套改善房的总价。父母要卖掉一套房，才能支援孩子在北京付个首付。而二线城市的二手房成交也不乐观。

小姜和女朋友两个人的积蓄加上双方父母的支持，首付差不多能凑够180万左右。但是作为刚刚可以“上车”的刚需住房，留给他们选择空间并不大。

这大半年，小姜和女朋友开启了没有周末的日子，周末看房，有时候下班了也要坐地铁去看房。

看房之后小姜才发现，北京的房子不但贵，还让人心塞。

总价500万只能买一个城里的老破小，或者京郊次新。花了最贵的钱，买了最烂的房子，这就是在北京买刚需房要直面的。

中介曾带着小姜看了一套二环内学区房。小姜相当震惊，逼仄的楼道，阴暗的屋子，污渍满墙的厨房。

小姜没好意思说，这样的房子在他生活的三线小城没人能看得上，但是在北京竟然卖到550万，这样的价格在他老家能买大别墅了。可中介还说，这还是业主急卖，同样的房子挂牌价格怎么也要600万以上。

小姜的领导是一名80后，她和小姜讲述了自己的买房置换之路：结婚的时候刚需买一套，孩子上小学换一套老破小学区房，等娃小学毕业，又换了个离中学近的房子。她自嘲道：一辈子没住过新房。

花500万，买老破小？小姜实在是不甘心。

最后他还是锁定了城郊新房上。

小姜说，看完样板间之后，他有马上就要搬进来的冲动。

但是在考虑到房子已经快到北京六环，能接到“河北欢迎您”的短息后，小姜冷静了下来。

让小姜更认清现实的是，一旦买了房子他和女朋友就要背负30年的房贷。而他们收入会步步高升么？要是在五年前，刚工作的小姜是信心满满的。而现在，想想过去三年的经历了什么，想想未来自己可能经历换公司、生孩子、父母生病……小姜没有了那份自信。

而贷款看似向银行借钱，其实是向未来的自己借钱，30年的利息总和已经超过本金。再加上当前的楼市环境，未来的房子还好出手吗？

小姜开始思考异乡人掏空六个钱包买房的意义。

虽然有政策窗口，房贷利率已经很低，但是大家已经感受到了楼市的变化，买房的意愿似乎也跟着低了。

小姜说，作为90后，其实已经有人不买房了。

他在和朋友说，最近一起看看房子的时，得到了朋友这样的回答。

小姜说，有这样想法的年轻人并不是少数，很多人已经开始了全新的生活方式。

“你不买，我不买，房价还能往下拐！”

这波青年已经开始了他们的不买房不接盘运动。

小姜和女朋友也决定不买房了。

“因为买房背上了三十年的劳碌，那更好的生活便无从谈起。”未来他们大概率不会留在北京，而是想找更宜居的地方生活。

就在小姜决定不买房时，他接到了师哥的电话，师哥三年前买的期房刚刚交付。

小姜还没等开口对师哥说一句恭喜。师哥就开始吐槽，他的房子刚到手，下一秒自己就进了维权群。

房梁的高度，窗台的宽度，乃至园区里健身器材的颜色，都是业主要维权的问题。

健身器材的颜色也是业主投诉的重点

师哥说，他现在也搞不清，是开发商建造的质量太差，还是业主的要求太高。

他只知道，一套一线房子对于普通中国家庭的占比实在是太重了，一套房子占一个家庭资产的百分之七八十， 更多人甚至超过百分之百以上。

卖房的，卖不出，焦虑；买房的，背负巨额债务，焦虑。

大家对这个“水泥盒子”，操了太多的心，投射了太多的情感……

而这种情况，或许真的该告一段落了……