21世纪经济报道特约记者陈莎莫 北京报道

在六次参与北京土拍无果后，10月18日，东方雨虹旗下的北京虹曦置业终于摇中了丰台区南苑地块，溢价15%至40.135亿元成交。

由于缺乏房地产开发经验，北京土地投拓圈便有传言，东方雨虹将引入中海地产一起开发南苑地块，实际上充当了后者的“马甲”。

不到一个月，东方雨虹的“马甲”身份似乎就已坐实。

11月16日，东方雨虹宣布将地块开发主体公司虹丰置业（该用地的建设主体）的95%股权转让给苏州竹辉兴业，转让价格为47.5万元。

交易公告显示，苏州竹辉兴业主营业务包括“在DK20190028地块内从事房地产开发与经营”。而DK20190028地块是中海地产2019年在苏州拿下的钟南街东、港田路南地块，可以推断苏州竹辉兴业实际为中海地产旗下公司。

东方雨虹的此番操作背后，究竟蕴含着怎样的考量？

“马甲”疑云

东方雨虹是国内头部建筑建材系统服务商，也是房地产产业链上的一员，以建筑防水业务见长，其客户涵盖了不少大型房地产企业。

借助基础设施投资发力和房地产市场红利，东方雨虹的规模也快速做大。2021年，东方雨虹实现营业收入319.3亿元，归母净利润42亿元，为历史新高。

但在房地产开发领域，东方雨虹经验寥寥。

2020年，其入股了奥园在广州增城的一个住宅项目，持股20%，计划建设东方雨虹华南总部基地；2021年，东方雨虹以1.12亿元竞得广州花都区一宗商住地块，计划建设公司国际绿色建筑建材中心项目，地块于今年6月举行了开工仪式。

这两宗地的获取，均用于自身业务发展，且并非由东方雨虹自主搭建团队进行开发建设。其中，增城项目是与奥园合作开发；至于花都项目，公开信息显示，东方雨虹正在寻找总承包方、造价咨询及竣工结算审计咨询方。

2023年，北京土地市场不断推出优质地块，类似东方雨虹这样的非地产背景竞拍者并不少见。但其从拿地到转手的节奏之快，在市场上颇为少见，也难免让人对其承担的角色产生怀疑。

9月4日，北京市规划和自然资源委员会挂牌丰台区南苑棚户区改造一期用地。10月18日，地块进行现场竞价，除东方雨虹外，另有包括中海在内7家竞买者参与。最终，东方雨虹旗下的北京虹曦置业有限公司以40.135亿摇中。11月16日，东方雨虹将地块转让给中海旗下公司。

从挂牌到拿地，再到转让，整个过程仅70多天。

北京虹曦置业也是一个“新面孔”。工商信息显示，北京虹曦置业有限公司成立于2023年3月1日。9月1日，公司获得北京市顺义区市场监督管理局的核准。9月11日，公司获取房地产开发二级资质。

近年来，热点城市土拍竞争激烈，不少地块在触及价格上限后，需进入摇号环节。为提高中标概率，一些企业通过临时注册“马甲”公司的方式进行参与。但在被监管部门叫停后，这种方式已很少出现。

相比之下，北京虹曦置业与中海地产并无股权层面的权属关系，其在参与拿地时，至少不会因资格问题被拒之门外。

但东方雨虹与中海地产是否有私下“结盟”的行为，目前并无实据。截至记者发稿时，双方均未就此作出回应。

北京某资深房地产从业者向21世纪经济报道表示，从快速注册公司、拿地后快速转让的做法来看，东方雨虹此举具有典型的“马甲”特征。而京城地产界同行也大多将其认定为“马甲”行为。

他认为，东方雨虹并不具备自己拿地、自己开发的现实可行性。一方面，东方雨虹缺乏房地产开发经验，重新搭建团队的成本较高，风险也难以把控；另一方面，从其自身的资金状况看，斥资40亿元拿地开发很难说是一笔明智的投资。截至2023年9月底，东方雨虹的账面货币资金仅为41.63亿元，刚刚够支付这笔土地款。

地产之痛

事实上，东方雨虹从未表示拿地的目的是为了自己开发。相反，管理层曾多次表示，“公司始终聚焦建筑防水行业”。

在拿地次日发布的《关于子公司取得土地成交确认书的公告》中，东方雨虹称，公司拟通过该土地资源合作与客户建立长期稳定深度的业务合作关系。

11月16日，东方雨虹在深交所互动易回答投资者“公司拿地做商业地产是处于什么考虑”一问时，对上述“业务合作”进行了解释——公司已于2023年11月15日召开的第八届董事会第十五次会议审议通过了《关于转让下属子公司部分股权暨签署股权转让协议的议案》。

换言之，东方雨虹参与南苑地块土拍并将其转给中海，是为了获取与中海的业务合作。

站在东方雨虹的角度，这种诉求颇为合理。

2021年下半年以来，房地产市场进入深度调整期，并波及上下游行业。当年，虽然东方雨虹的营收和利润双双创新高，但计提坏账规模也大幅增长。公司在年报中称，除某大型出险房企已经计提坏账外，东方雨虹还有来自华夏幸福、实地地产、融创、万达、福晟等企业的应收款计提坏账准备。

到2022年，楼市继续调整，东方雨虹的营收和利润多年来首次下滑，应收账款坏账准备与合同资产减值准备余额合计达到13.91亿元。

最近3年，东方雨虹应收账款也持续增长，2020年末、2021年末、2022年末分别为61.01亿元、87.64亿元、108.79亿元，2023年上半年增至136.8亿。若楼市复苏不及预期，这些账款均有变成坏账的风险。

在此情况下，近些年，东方雨虹正在努力降低对房地产业务的依赖。

其在2023年半年报中表示，“积极拓展交通基建、水利设施等基础设施建设、城市新兴基建、工矿仓储物流及保障性住房等多元化应用场景，发挥技术优势丰富产品品类、升级产品体系，提升在非房领域的市场占有率，同时发力存量建筑市场，发展旧房改造、城市更新等翻新修缮业务。”

今年10月18日，东方雨虹副总裁兼董秘张蓓在朋友圈发出“灵魂十二问”，表达对公司股价连续下跌的不解，其中也提到了在“去房地产化”上作出的努力：“为什么忽视了雨虹为摆脱当年的房地产依赖症、快速果断实施渠道变革方面所做出的艰辛努力与转型过程中已展现出来的成效? ”

然而，在品尝了多年的红利后，要想快速割舍房地产谈何容易？

多家机构的分析称，东方雨虹积极拓展非房、零售业务，逐渐弥补了公司的盈利能力，但房地产投资下行仍是未来的潜在风险，且房地产业务带来的坏账有可能长期蚕食公司利润。

一位熟悉家居建材行业的人士向21世纪经济报道记者表示，除非能在基建领域持续获得大额订单，否则房地产业务带来的损失很难快速弥补。

该人士表示，在“去房地产化”的同时，在房地产业务内部进行“调结构”，也是一个务实的选择。比如，资金实力较为雄厚的国资房地产企业，以及稳健型民营房企，仍是可以合作的对象。中海正是这类房企的代表。

事实上，随着民营房企不断遭遇资金困境，近年来供应商已纷纷将合作对象转向国央企，争相获取订单。由于“蛋糕”变小，这种竞争往往十分激烈。

过去，房地产上下游企业有一个常见的做法：在与房企合作时，供应商通常会先行垫付资金，待项目出售后再进行统一结算。这种“先服务再拿钱”的做法，使上下游企业也成为房企的融资渠道之一。作为回报，供应商会获得房企的更多订单。

如今，这种做法已不再有效，但供应商在与房企合作中的“乙方”地位，似乎并未根本改变。

以类似“马甲拿地”的方式与潜在客户进行合作，恐怕不是东方雨虹首次尝试。在幸运摇中丰台区南苑地块之前，东方雨虹已在北京参与过顺义新城、海淀双新村、经开区亦庄新城、昌平沙河等区域共6宗土地的竞拍。今年8月，东方雨虹还参与了深圳宝安A001-0212地块的竞拍。这些地块虽然它均未摇中，但收获了关注度。

至于东方雨虹是否会继续现身土地市场，目前不得而知。但前述人士表示，这种做法的风险不可忽视。一方面，供应商与房企私下结盟的做法，往往不具备法律效应，一旦对方违约，其获得的地块就有可能变成“烫手山芋”；另一方面，随着监管政策日趋完善，这种做法有可能被叫停。